Đối thoại tháo gỡ khó khăn, tạo nguồn lực cho phát triển thị trường bất động sản

Ngày 15/10 tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng đã tổ chức hội nghị đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sảncũng như văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Tại hội nghị, các chuyên gia tập trung làm rõ một số vấn đề "nóng" như: Quy hoạch đất đai, dự án; đấu giá, đấu thầu dự án; phương pháp định giá đất, bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024; quy định chuyển tiếp; tác động đến doanh nghiệp bất động sản, giá bất động sản khi áp dụng cách tính giá đất mới.

TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA đã khẳng định tầm quan trọng của 3 Luật mới đặc biệt là Luật Đất đai, ngày 10/10, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ký Công điện số 105/CĐ-TTg, gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Chủ tịch Hội đồng Nhân dân và Chủ tịch Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố về việc tập trung chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Đất đai. Công điện nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, coi đây là nhiệm vụ cấp bách để giải quyết các khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn.

Thủ tướng cũng chỉ đạo các tỉnh, thành phố phải hoàn thành việc ban hành đầy đủ các nội dung quy định chi tiết trong Luật Đất đai và các nghị định kèm theo trước thời hạn 15/10/2024. Nếu tiếp tục chậm trễ, lãnh đạo địa phương sẽ phải chịu trách nhiệm trước Chính phủ và Thủ tướng. Sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo các cấp đã tạo ra hiệu ứng thay đổi tâm lý và chính sách quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam.

“Trong giai đoạn hiện nay, khi các Luật bắt đầu đi vào thực tiễn cuộc sống, việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, kiều bào ta ở nước ngoài là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng, nhất là về những đổi mới trong chính sách pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản nhất là về quyền tiếp cận đối với đất đai, nhà ở; quyền lợi, nghĩa vụ, quan tâm của nhà nước đối với đối tượng chính sách xã hội; phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; ưu đãi, thu hút đầu tư, giá đất… để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật…”, ông Khôi nhận định.

Tại hội nghị, các địa phương đã phản ánh nhiều nội dung được quy định trong Luật Đất đai mới và được các cơ quan soạn thảo giải đáp. Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang phản ánh, Khoản 4 điều 116 Luật Đất đai về căn cứ giao đất cho thuê đất, cho phép sử dụng đất có nêu “trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý ở tỉnh không thống nhất và không hiểu rõ việc thu hồi giao đất theo tiến độ là như thế nào. Liệu có phải là Ủy ban Nhân dân cấp huyện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sạch đến đâu thì giao đất đến đó và nếu giao như vậy thì có ảnh hưởng gì đến việc xác định giá đất giữa các lần giao đất hay không.

Bên cạnh đó, tiến độ thu hồi bồi thường hỗ trợ tái định cư sẽ phải căn cứ vào quy định nào để đảm bảo quy định của pháp luật cũng đang là băn khoăn. Nếu trong dự án đầu tư ban đầu chưa xác định thì có phải là căn cứ vào kế hoạch giải phóng mặt bằng đã được Ủy ban Nhân dân huyện phê duyệt không.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, công tác tập huấn về Luật Đất đai 2024 vẫn còn nhiều điều cần bàn. Theo ghi nhận và phản ánh, tại rất nhiều địa phương, cấp huyện còn chậm chạp và đang loay hoay "mày mò" về Luật Đất đai. Theo ông Hiếu, qua hội nghị lần này, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cần lắng nghe và báo cáo lại với lãnh đạo bộ để cử cán bộ xuống địa phương hướng dẫn hoặc tổ chức tập huấn về thi hành Luật Đất đai.

“Những dự án đang triển khai dở dang thì huyện mà chấp thuận lại chủ trương đầu tư thì e rằng sẽ khó. Phương án thay thế có thể là thu hồi bồi thường tái định cư theo phân kỳ, tiến độ phù hợp với chủ trương đầu tư. Điều này hoàn toàn có căn cứ trong luật”, ông Hiếu nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Khôi cho biết trong quá trình làm luật, ý kiến về phân kỳ cũng đã được nêu ra. Còn tiến độ thực hiện ra sao vẫn cần phải có hướng dẫn. Ví dụ, giải phóng mặt bằng 30 ha thì tiến độ phân kỳ ra sao. Tiến độ liệu có thể hiểu là ô quy hoạch của dự án hay không.

Bởi trên thực tế, ô quy hoạch chưa chắc đã được giải phóng mặt bằng mà có thể các ô quy hoạch sau còn chồng lên ô quy hoạch trước đó. Do đó, việc phân kỳ cần có sự hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Một trong những nội dung cũng được nhiều doanh nghiệp quan tâm là một số địa phương chấp thuận dự án đầu tư có sử dụng đất lên đến hàng nghìn ha với tổng mức đầu tư lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Nhưng, như vậy thì chỉ có một vài doanh nghiệp đủ năng lực để tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Doanh nghiệp e ngại việc này hạn chế quyền tham gia của các doanh nghiệp nhỏ hơn thông qua "giải pháp kỹ thuật".

Về vấn đề trên, TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích, quy mô doanh nghiệp hiện nay chủ yếu là vừa và nhỏ nên phải tính đến năng lực tương lai của doanh nghiệp phát triển to lên, quy mô hơn.

Cho nên chính sách này của Luật Đất đai, cũng như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cấm phân lô tại đô thị loại 3 thì doanh nghiệp phải nâng cao năng lực, chứ không thể kéo dài thời gian khi chỉ thực hiện dự án vài ha. Đây không phải rào cản mà là động lực để doanh nghiệp thay đổi, phát triển hơn.

Một vấn đề khác doanh nghiệp quan tâm là về cách tính giá thuê đất thương mại dịch vụ bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở là không phù hợp (hầu hết các tỉnh đang tính theo phương pháp này), dẫn đến giá thuê đất thương mại dịch vụ quá cao, không khả thi với phương án kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ trong khi đây là lĩnh vực cần khuyến khích vì tạo ra nhiều việc làm, thu ngân sách, tài sản mãi để lại cho thế hệ tương lai.

Giải đáp vấn đề này, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, với Luật Đất đai 2013 với những khu đất thương mại dịch vụ mà ở đó không có thửa đất dịch vụ nào để tính giá thì mới lấy đất ở để nhân với 70% còn luật mới không còn quy định này nữa. Luật mới đã áp dụng 4 phương pháp tính giá đất, trong đó đất ở cũng là một căn cứ đưa vào để tính giá đất dịch vụ thôi chứ không phải hoàn toàn là 70%.

Thông qua hội nghị, cơ quan soạn thảo luật và các chuyên gia lắng nghe những ý kiến đóng góp, kiến nghị của doanh nghiệp, từ đó giải đáp các vấn đề còn gây băn khoăn hoặc vướng mắc phát sinh đã và có thể xảy đến trong thực tiễn áp dụng khuôn khổ pháp lý mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cho người dân, doanh nghiệp. Hội nghị đối thoại được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời tạo động lực phát triển thị trường bất động sản.

Sau hội nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp ý kiến, báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những kiến nghị, đề xuất góp phần hoàn thiện hơn trong công tác thi hành luật, đưa những chính sách, pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống hiệu quả, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.