Sàn giao dịch quyền sử dụng đất nên để thị trường quyết định

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp, đồng thời phải mở rộng phạm vi cho đầy đủ các loại đất giao dịch.
Sàn giao dịch bất động sản chưa bảo đảm tính công khai, minh bạch Sàn giao dịch thịt heo: Ý tưởng hay nhưng có dễ thực hiện TP. Hồ Chí Minh yêu cầu rà soát 25 doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch bất động sản

Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đang xây dựng mô hình Sàn giao dịch quyền sử dụng đất theo hai phương án sau:

Phương án 1: Nâng cấp mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước.

Phương án 2: Xây dựng sàn chuyên giao dịch về quyền sử dụng đất.

Cả hai phương án đều có nguyên tắc là sàn giao dịch phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp, đồng thời phải mở rộng phạm vi cho đầy đủ các loại đất được đưa vào giao dịch. Sàn giao dịch sẽ hoạt động như một tổ chức dịch vụ công của Nhà nước để “quản lý”. Sàn giao dịch đó phải được liên thông với Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng để cập nhật đồng bộ lên hệ thống.

Như vậy, mô hình Sàn giao dịch quyền sử dụng đất nếu được thành lập sẽ có rất nhiều khác biệt về vai trò, chức năng và tổ chức hoạt động so với mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành dù cả hai đều là trung gian trong giao dịch bất động sản nói chung.

Nhiều luồng ý kiến

Việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất như đề xuất đã thu hút sự quan tâm, thảo luận của doanh nghiệp, người dân, các nhà nghiên cứu, những người hoạch định chính sách.

Một luồng ý kiến khẳng định những ưu điểm của việc giao dịch qua sàn như kiểm soát được tính pháp lý của thửa đất, bất động sản đưa vào kinh doanh; kiểm soát giá trị giao dịch đất đai thực tế từ đó hình thành cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất sát thị trường; tăng niềm tin, giảm thiểu rủi ro, tranh chấp khi giao dịch quyền sử dụng đất; chống thất thu thuế, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh...

Mục tiêu lớn nhất khi thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp là phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản.

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất nên để thị trường quyết định
Sàn giao dịch bất động sản cũng đang nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản

Ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến băn khoăn về những khía cạnh như làm phát sinh chi phí, thủ tục đẩy thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp tham gia giao dịch; hạn chế quyền tự do giao dịch của người dân; nếu thiếu cơ chế kiểm soát tốt thì mô hình này sẽ dẫn tới độc quyền thông tin, phát sinh tiêu cực, lũng đoạn, gây méo mó thị trường.

Trong khi đó, hiện nay Nhà nước đã có những thiết chế để đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản như các quy định về điều kiện, trình tự, hợp đồng giao dịch bất động sản; nghĩa vụ minh bạch của chủ đầu tư trong giao dịch bất động sản; công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản…

Như vậy, vấn đề có thật sự ở chỗ thiếu cơ chế, công cụ quản lý hay ở việc sử dụng các công cụ đã có chưa hiệu quả; năng lực, trách nhiệm của đội ngũ nhân sự liên quan còn hạn chế?

Luồng quan điểm này đặt câu hỏi, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không?

Kinh nghiệm của quốc tế

Qua trao đổi với các đồng nghiệp ở Hiệp hội Bất động sản các nước như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Indonesia, Đài Loan…. chúng tôi thấy rằng các nước này đều không có Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng.

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản (cả nhà và đất) được công khai trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng MLS (Multiple Listing Service Listings).

Sàn này niêm yết thông tin nhà, đất, bất động sản phát mại, bất động sản mới, bất động sản cũ, bất động sản thương mại, bất động sản đầu tư,… để phục vụ hoạt động mua bán của các nhà môi giới. MLS.com hay các MLS các bang không thuộc chính phủ Mỹ.

Trang web này được vận hành bởi công ty tư nhân trên cơ sở thu phí của người bán. Mọi bất động sản muốn giao dịch trên thị trường đều phải được niêm yết trên MLS để công khai thông tin.

Hoạt động mua bán phải thông qua các nhà môi giới được cấp phép, đại diện cho cả người bán và người mua. Phí môi giới bao gồm trong giá bán, khoảng từ 1-10% tùy thuộc vào đàm phán, vị trí và loại bất động sản. Mức phí này khác nhau ở từng bang, hay trong một bang, một thành phố.

Ở một số quốc gia khác như Hàn Quốc, Singapore, Indonesia không có Sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Thái Lan có Ngân hàng Đất có chức năng mua, bán đất nhưng thiên về mua bán để điều tiết đất, hỗ trợ người dân không có đất nông, lâm nghiệp.

Đài Loan (Trung Quốc) thành lập Ngân hàng Đất từ năm 1945, thuộc Ngân hàng Nhà nước Đài Loan (Trung Quốc). Dịch vụ chính gồm: nhận tiền gửi, cho vay doanh nghiệp, cho vay tiêu dùng để mua bất động sản, mua đất, các quỹ ủy thác, dịch vụ quản lý tài sản, ngoại hối... Về bản chất, Ngân hàng đất Đài Loan hoạt động gần như ngân hàng thương mại cho vay mua nhà, đất.

Như vậy, xu hướng của nhiều nước là minh bạch hóa thông tin về bất động sản nói chung và đất nói riêng trên một sàn, sử dụng ứng dụng công nghệ để quản lý, nắm bắt thông tin về bất động sản và giao dịch bất động sản đồng thời khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung nhằm đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch, sang tên bất động sản.

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất nên để thị trường quyết định
Mô hình Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đang nhận được nhiều ý kiến khác nhau

Một số kiến nghị cho mô hình Sàn giao dịch

Trên cơ sở kinh nghiệm các nước và các phương án thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất ở Việt Nam, xin trình bày vài vấn đề như sau:

Thứ nhất, có cần thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng?

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất nêu định hướng: "Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt".

Như vậy, Nghị quyết định hướng là “giao dịch qua sàn giao dịch” chứ không đưa ra yêu cầu cụ thể là “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” hay phải là sàn do Nhà nước thành lập và quản lý trực tiếp.

Do đó, cần cân nhắc kỹ lưỡng về việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng, tránh chồng chéo với sàn giao dịch bất động sản theo quy định hiện hành và đảm bảo hiệu lực, hiệu quả khi Sàn đi vào hoạt động.

Trong trường hợp thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất theo mô hình tổ chức dịch vụ công của nhà nước thì cần nghiên cứu, xây dựng Đề án thí điểm thành lập Sàn giao dịch tại một số địa phương, trên cơ sở đó tổng kết, đánh giá trước khi quy định chính thức trong Luật.

Thứ hai, mọi giao dịch bất động sản có phải qua sàn?

Giao dịch bất động sản qua Sàn giao dịch có nhiều ưu điểm nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro gia tăng thủ tục, chi phí, tiêu cực như đã nêu trên. Nhiều đại biểu Quốc hội cũng đã bày tỏ quan điểm không đồng tình với vấn đề này.

Trong điều kiện thực tế hiện nay, nên quy định giao dịch bất động sản qua Sàn giao dịch theo hướng khuyến khích như Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản để dần tạo lập thói quen trong xã hội, giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến các sàn giao dịch phải không ngừng cải thiện chất lượng, giá cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng theo cơ chế thị trường .

Thứ ba, rút kinh nghiệm của các nước như đã trình bày trên.

Đa số quốc gia có hệ thống thông tin về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản đầy đủ để đảm bảo minh bạch thông tin.

Chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của các nước về cơ sở dữ liệu bất động sản, công khai thông tin trên cơ sở dữ liệu bất động sản.

Trước mắt cần có tổng kết, đánh giá chính sách và khâu tổ chức thực thi để cải thiện, nâng cấp cơ sở dữ liệu nhằm giúp vận hành thị trường minh bạch. Điều này phù hợp và khả thi trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ hiện nay.

Quy định và kiểm tra việc giao dịch qua ngân hàng sẽ giúp kiểm soát dòng tiền vì thông tin đầy đủ, thanh toán không dùng tiền mặt sẽ mang lại tính minh bạch.

Bên cạnh đó, với sự phát triển của thị trường dịch vụ pháp lý, việc người dân tăng cường sử dụng các dịch vụ công chứng, luật sư,… khi giao dịch bất động sản cũng sẽ góp phần minh bạch thị trường, giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

Từ những phân tích trên, xin đưa ra một vài giải pháp gợi ý.

Mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản đã được luật hóa và đã có thực tiễn triển khai đối với các giao dịch bất động sản gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Sàn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ đối với giao dịch bất động sản vì mục đích kinh doanh giữa chủ đầu tư với người dân và hoàn toàn có thể cung cấp dịch vụ giao dịch bất động sản không vì mục đích kinh doanh giữa người dân với nhau nếu người dân có nhu cầu.

Đây cũng là điều mà các nhà quản lý nên quan tâm và coi là một trong những lý do cho sự cần thiết nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Vì thế, chúng tôi kiến nghị thực hiện theo phương án hoàn thiện mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước.

Phương án này vừa phù hợp với chủ trương của Đảng, vừa có sự quản lý của Nhà nước, tránh chồng chéo chức năng, vừa có được dữ liệu thông tin phục vụ quản trị, vừa đảm bảo quyền tự do kinh doanh, tự do lựa chọn của người dân, doanh nghiệp và đạt hiệu quả khi không làm phát sinh bộ máy, không tăng thủ tục hành chính, thời gian, chi phí…

Xin lấy một ví dụ: nếu các bộ ngành và địa phương họp để bàn về phương án thành lập mô hình sàn mới này cũng rất tốn kém, rồi thời gian để ra được phương án phù hợp, đồng bộ với các luật chuyên ngành khác liệu có kịp để đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10 năm 2023 và nếu kịp thì có phải là giải pháp vội vàng khi thời gian nghiên cứu, đánh giá tác động quá ngắn? Đó là chưa kể việc vận hành, quản lý nó.

vietnamnet.vn
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Bộ Tài nguyên và Môi trường

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu - Bài 3: Chiêu trò

Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu - Bài 3: Chiêu trò 'lách luật' huy động vốn

Nhiều doanh nghiệp bất động sản thay vì chờ đăng ký xong hợp đồng mẫu mua bán căn hộ đã dùng nhiều hình thức giao dịch khác để “lách luật” huy động vốn.
Mua nhà ở xã hội: Hiểu sai một dòng, lỡ cả giấc mơ

Mua nhà ở xã hội: Hiểu sai một dòng, lỡ cả giấc mơ

Nhiều người dân có nhu cầu thực về nhà ở xã hội tại Hà Nội nhưng không hiểu đúng quy định, dẫn đến sai sót hồ sơ, thậm chí vô tình vi phạm pháp luật.
Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu - Bài 2: Chủ đầu tư coi thường luật

Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu - Bài 2: Chủ đầu tư coi thường luật

Việc doanh nghiệp "cài cắm" điều khoản bất lợi vào hợp đồng mua bán căn hộ là hành vi vi phạm quy định và sẽ phải chịu chế tài xử lý nghiêm khắc.
Hà Nam, Ninh Bình

Hà Nam, Ninh Bình 'nóng' đất nền đấu giá

Thị trường bất động sản đất nền ven Hà Nội đang nóng lên từng ngày, hàng loạt phiên đấu giá đất nền được tổ chức với giá khởi điểm hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư.
Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu- Bài 1: Tràn lan ‘cài cắm

Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu- Bài 1: Tràn lan ‘cài cắm' điều khoản trái luật

Mặc dù quy định bắt buộc doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ mẫu, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn “tự biên, tự diễn” và đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Tin cùng chuyên mục

Izumi City: Kênh tích sản an toàn trong bối cảnh kinh tế 2025

Izumi City: Kênh tích sản an toàn trong bối cảnh kinh tế 2025

Khi kinh tế toàn cầu biến động, BĐS giá trị thật là kênh tích sản an toàn. Izumi City chính là cơ hội cho nhà đầu tư nắm bắt thời điểm vàng để tối ưu dòng tiền.
Giá biệt thự, liền kề Hà Nội tăng: Nhà đầu tư cẩn trọng

Giá biệt thự, liền kề Hà Nội tăng: Nhà đầu tư cẩn trọng

Thị trường bất động sản thấp tầng Hà Nội biến động với tỷ lệ hấp thụ và giá bán phân hóa mạnh, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề tại khu vực vùng ven.
Thị trường căn hộ chung cư 2025 chuyển mình mạnh mẽ

Thị trường căn hộ chung cư 2025 chuyển mình mạnh mẽ

Sự phục hồi kinh tế cùng chính sách pháp lý mới giúp thị trường căn hộ chung cư 2025 trở thành tâm điểm thu hút đầu tư.
Bất động sản Đan Phượng: Điểm sáng vùng ven Hà Nội

Bất động sản Đan Phượng: Điểm sáng vùng ven Hà Nội

Thị trường bất động sản Đan Phượng bứt phá, thu hút nhà đầu tư nhờ vị trí đẹp, hạ tầng giao thông cải thiện.
Du lịch sôi động, bất động sản nghỉ dưỡng đón cơ hội

Du lịch sôi động, bất động sản nghỉ dưỡng đón cơ hội

Kỳ nghỉ lễ 30/4 - 1/5/2025 cho thấy tín hiệu phục hồi ngành du lịch nội địa, mở ra triển vọng mới cho bất động sản nghỉ dưỡng sau thời gian trầm lắng.
Thanh Hóa đón sóng đầu tư, bất động sản tăng tốc

Thanh Hóa đón sóng đầu tư, bất động sản tăng tốc

Sự phục hồi kinh tế ấn tượng và "làn sóng" đầu tư mới đang thúc đẩy thị trường bất động sản Thanh Hóa bứt phá mạnh mẽ trong năm 2025.
Van Phuc City - Công trình tiêu biểu của TP. Hồ Chí Minh

Van Phuc City - Công trình tiêu biểu của TP. Hồ Chí Minh

Van Phuc City xuất sắc là một trong 7 dự án bất động sản tiêu biểu của TP. Hồ Chí Minh trong Lễ vinh danh 50 công trình tiêu biểu nhân dịp kỷ niệm đại lễ 30/4.
Giải mã công thức “3T bất bại” của quỹ căn Boutique Gate

Giải mã công thức “3T bất bại” của quỹ căn Boutique Gate

Tận dụng dòng tiền, tự thu hút khách, tạo dòng tiền liên tục – công thức “3T bất bại” khiến Boutique Gate tại Vinhomes Global Gate gây sốt Đông Bắc Thủ đô.
Gia Lâm: Từ

Gia Lâm: Từ 'cửa ngõ' thành 'tâm điểm' đầu tư mới

Sở hữu vị trí chiến lược, hạ tầng bứt phá và dòng vốn mạnh đổ về, bất động sản Gia Lâm đang nổi lên như điểm sáng đầu tư.
Căn hộ giá 2 tỷ ở Hà Nội: "Tưởng không dễ mà dễ không tưởng"

Căn hộ giá 2 tỷ ở Hà Nội: "Tưởng không dễ mà dễ không tưởng"

Giá bất động sản Hà Nội tăng như vũ bão khiến ai cũng nghĩ giá căn hộ phải vài tỷ đồng. Nhưng trên thực tế, việc tìm căn 2 tỷ tưởng không dễ mà dễ không tưởng.
Giao dịch đất thổ cư Hà Nội giảm, thị trường giằng co kéo dài

Giao dịch đất thổ cư Hà Nội giảm, thị trường giằng co kéo dài

Quý I/2025, bất động sản Hà Nội chứng kiến lượng giao dịch đất thổ cư sụt giảm mạnh, giá vẫn neo cao, trong khi tâm lý người mua và người bán tiếp tục giằng co.
Đi tìm không gian sống cho những gia đình đa thế hệ

Đi tìm không gian sống cho những gia đình đa thế hệ

Hiện nay, nhiều gia đình mong muốn duy trì mô hình sống chung nhiều thế hệ để giữ gìn truyền thống. Tuy nhiên, tìm kiếm một không gian sống lại không dễ dàng.
Ruby Tree Golf Villas – thiên đường nghỉ dưỡng tại Đồ Sơn

Ruby Tree Golf Villas – thiên đường nghỉ dưỡng tại Đồ Sơn

Đắm mình giữa thiên nhiên Đồ Sơn, Ruby Tree Golf Villas mang đến kỳ nghỉ trọn vẹn với biệt thự tinh tế, dịch vụ đẳng cấp và hoạt động ngoài trời sôi động.
Chung cư Hà Nội đang trên đà giảm giá?

Chung cư Hà Nội đang trên đà giảm giá?

Giá chung cư Hà Nội đang trên đà giảm, người mua nhà kỳ vọng mức giảm sẽ được duy trì trong thời gian tới.
Bất động sản ven Hà Nội bứt phá nhờ đại đô thị

Bất động sản ven Hà Nội bứt phá nhờ đại đô thị

Giá bất động sản vùng ven Hà Nội tăng mạnh nhờ sự xuất hiện của loạt đại đô thị quy mô lớn, kéo theo sức hút đầu tư và làn sóng dịch chuyển ra ngoại thành.
Dự án bất động sản QMS TOP TOWER mở bán đợt cuối

Dự án bất động sản QMS TOP TOWER mở bán đợt cuối

Dự án bất động sản QMS TOP TOWER tại điểm giao phố Tố Hữu và phố Vũ Trọng Khánh, phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội mở bán đợt cuối.
Chủ tịch Sunshine Group Đỗ Anh Tuấn:

Chủ tịch Sunshine Group Đỗ Anh Tuấn: 'Chúng tôi không chạy theo phong trào'

Chủ tịch Đỗ Anh Tuấn cho biết trong năm 2024 và những tháng đầu năm 2025, Sunshine Group đã triển khai chiến lược tái cấu trúc mạnh mẽ.
Thời điểm tính giá đất BT Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Thời điểm tính giá đất BT Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 91/2025/NĐ-CP quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Văn Phú - Invest lần thứ 3 liên tiếp lọt Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín

Văn Phú - Invest lần thứ 3 liên tiếp lọt Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín

Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú-Invest (VPI) lần thứ ba liên tiếp được vinh danh trong Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2025 do Vietnam Report công bố.
Thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội ‘hạ nhiệt’

Thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội ‘hạ nhiệt’

Thị trường căn hộ chung cư thứ cấp Hà Nội ghi nhận đà giảm giá diện rộng, trong khi giá sơ cấp chững lại, phản ánh sự dịch chuyển của dòng vốn và nhu cầu thực.
Mobile VerionPhiên bản di động