Chung cư Hà Nội đang trên đà giảm giá?

Giảm nhỏ giọt sau khi tăng sốc

Hãng dịch vụ bất động sản Savills vừa công bố một thông tin chú ý trong báo cáo thị trường quý 1/2025. Đó chính là khoảng 47% dự án /chu-de/gia-chung-cu-ha-noi.topici ghi nhận đà giảm giá chuyển nhượng.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Công Thương, đà giảm ghi nhận trên cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Với các dự án đang trong quá trình bán, Heritage West Lake là một trong những cái tên điều chỉnh giá nhiều nhất. Theo đó, giá phổ biến tại Heritage West Lake đang đạt khoảng 147,2 triệu đồng/m2, giảm 12,2% so với mức đỉnh 167,6 triệu đồng/m2 được thiết lập trong tháng 3/2025. Tuy nhiên, so với 1 năm trước đó, mức bán ra tại dự án này vẫn tăng 40%.

Nelson Private Residences là một trong những dự án mới mở bán nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư vì có giá trên 100 triệu đồng/m2. Hiện tại, giá phổ biến tại đây là 130,2 triệu đồng/m2, giảm 2,3% so với đỉnh thiết lập trong quý 4/2024. Giá Nelson Private Residences giảm rất nhẹ sau khi tăng gần 190% sau hơn 1 năm giao dịch.

Không chỉ các dự án đang mở bán suy giảm, giá bán tại các chung cư cũng “cài số lùi”.

Tại Mipec Rubik 360, một dự án được bàn giao từ khá lâu, giá chào bán đang giảm 2,4 triệu đồng/m2, tương đương 2,7% so với đỉnh thiết lập trong tháng 11/2024. Tuy nhiên, sau 1 năm giao dịch, giá dự án này đã tăng tới 20,7 triệu đồng/m2, tương đương 28,9%.

Tại The Sparks, giá hiện tại thấp hơn đỉnh 51,8 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2024, tương ứng mức giảm 2,7%. Trước đó, giá dự án này đã tăng 39,2%.

Có thể thấy, đặc điểm chung của các dự án này chính là chỉ giảm nhỏ giọt sau khi tăng rất mạnh trong năm 2024. Chính vì vậy, mức giá sau giảm này vẫn quá sức chi trả của không ít người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Chia sẻ với phóng viên Báo Công Thương, chị Lê Anh (Quảng Ninh) cho biết, chị đã “rình rập” mua nhà từ rất lâu. Tuy nhiên, cứ mỗi khi sắp đủ tiền thì giá nhà lại tăng phi mã. Hiện tại, giá chung cư giảm nhẹ nhưng vẫn “xa tầm với” của chị. Vì vậy, chị kỳ vọng giá căn hộ giảm sâu hơn nữa.

Giá sẽ tiếp tục giảm

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) - cho biết, thời gian qua, dự án mới sơ cấp không có quá nhiều biến động, phần giảm chủ yếu nằm ở thị trường thứ cấp, thị trường mua đi bán lại.

Theo ông Toản, nguyên nhân thứ nhất của đợt giảm giá trên thị trường chung cư lần này là trong năm 2024, giá đã tăng rất mạnh và nhanh, đến ngưỡng nào đó thì tính thanh khoản bị ảnh hưởng. Đầu 2025, kể cả nhà đất và chung cư đều sụt giảm về giao dịch, việc bán hàng rất khó.

“Khi giá cao quá, người mua không còn hào hứng, không muốn mua. Khi không bán được hàng, một số nhà đầu tư ôm vào phải giảm giá”, ông Toản nhận định.

Nguyên nhân thứ hai khiến giá chung cư giảm nhẹ chính là sự xuất hiện một số Nghị định, trong đó có Nghị định 71 và sự sôi động trong mảng nhà ở xã hội. Mới đây, loạt nhà ở xã hội ở Hà Nội đang triển khai tạo tâm lý chờ đợi giá nhà giảm của người có nhu cầu.

Bên cạnh đó, Hà Nội cũng đưa ra các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho chung cư nội đô giúp một loạt dự án sắp triển khai. Ngoài ra, một vấn đề lớn không thể không nhắc tới chính là việc cải tạo chung cư cũ trong nội đô. Tất cả xuất hiện cùng lúc hứa hẹn tạo nguồn cung lớn, từ đó khiến giá nhà có xu hướng giảm, đồng thời giao dịch cũng ít đi.

Khi được hỏi về xu hướng giảm giá của chung cư Hà Nội có kéo dài hay không, ông Toản cho rằng, trong tương lai, giá sẽ tiếp tục giảm nhưng không nhiều.

Ông Toản phân tích, từ trước tới nay, chung cư là nơi dành cho nhu cầu thật, mang tính ứng dụng hơn là đầu cơ. Giai đoạn trước, ít người đầu tư chung cư. Tuy nhiên, sau năm 2023, 2024, khi giá nhà tăng mạnh đã nảy sinh mô hình đầu tư, mua căn hộ để kỳ vọng giá tăng sẽ bán ra rồi thu lãi. Một số người kết hợp với cho thuê.

“Tuy nhiên, đầu cơ chung cư rồi cho thuê không có hiệu quả. So với giá đầu tư và tiền cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận trước đây là 5% nhưng hiện tại giảm xuống chỉ còn 3%. Khai thác chung cư cho thuê là không hiệu quả”, ông Toản nhấn mạnh.

Không chỉ vậy, mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành quy định căn hộ chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ vào mục đích khác như lưu trú du lịch ngắn ngày, thuê theo ngày, Airbnb. Theo ông Toản, đây cũng là yếu tố giảm sức hút của căn hộ, sẽ khiến ít người tham gia vào đầu cơ căn hộ.

“Trong tương lai gần, việc giao dịch mua đi bán lại không nhiều, mua để ở là chính. Việc tiếp tục giảm giá là có nhưng không sâu”, ông Toản dự báo giá căn hộ chung cư trong thời gian sắp tới.