Thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội ‘hạ nhiệt’

Giá chuyển nhượng giảm rõ rệt ở nhiều dự án

Trái ngược với xu hướng tăng giá kéo dài nhiều quý trước, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang chứng kiến đợt điều chỉnh giá mạnh trên diện rộng, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng. Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, có tới 47% dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức giảm giá chuyển nhượng, với biên độ trung bình khoảng 1% so với quý trước.

Khảo sát hơn 400 dự án trên địa bàn cho thấy, giá rao bán trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu giảm từ cuối năm 2024 và rõ nét hơn trong ba tháng đầu năm nay. Nhiều dự án từng “cháy hàng” khi mở bán nay cũng bước vào giai đoạn chững giá, thậm chí giảm từ 2-6% so với thời điểm đỉnh giá đầu năm ngoái.

Điển hình, các dự án nổi bật như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei (Mỹ Đình), Imperia Sky Garden (Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa hay The Sparks (Hà Đông) đều ghi nhận mức điều chỉnh giá rõ rệt. Tại một phân khu ở Gia Lâm, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 64m² được rao giảm tới 180 triệu đồng, còn khoảng 4,4 tỷ đồng. Một số căn hộ diện tích lớn hơn hoặc thuộc dòng sản phẩm duplex cũng giảm giá mạnh, từ 300 triệu đồng trở lên để thu hút giao dịch.

Thậm chí, các căn hộ từng “hot” trên thị trường cũng đang được điều chỉnh giá, phổ biến giảm từ 100-200 triệu đồng so với mức đặt chỗ ban đầu. Anh Nguyễn Văn Bình, một nhà đầu tư cá nhân tại Mỹ Đình (Hà Nội) chia sẻ: “Tôi vừa bán lại căn hộ duplex tại Tây Mỗ, phải giảm tới gần 250 triệu mới có khách hỏi. Thị trường giờ không còn dễ chốt lời như trước”.

Thị trường sơ cấp chững lại, nhà đầu tư buộc hạ kỳ vọng lợi nhuận

Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, giá bán vẫn giữ xu hướng tăng nhưng đã chậm lại đáng kể. Theo Savills, giá trung bình chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 79 triệu đồng/m², với nguồn cung mới gần như tập trung tại các đại đô thị vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội - nhận định: “Làn sóng giảm giá hiện nay chủ yếu xuất phát từ việc các nhà đầu tư điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm đẩy nhanh thanh khoản. Nhiều chủ nhà sẵn sàng hạ biên lợi nhuận hoặc "cắt lỗ" để rút vốn chuyển sang các kênh đầu tư mới”.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đây là diễn biến hợp lý sau giai đoạn tăng giá nóng lên đến 35-40% chỉ trong hai năm. Trước đây, giá căn hộ có thể tăng từ 8-9% mỗi quý, nhưng nay chỉ dao động ở mức 3%. “Chủ nhà đã bắt đầu "xuống thang" do sức mua chững lại. Tuy nhiên, không phải căn hộ rao "cắt lỗ" nào cũng thực sự lỗ. Nhiều trường hợp chỉ giảm so với giá đỉnh để hấp dẫn khách hàng”, bà An phân tích.

Thực tế, theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, các trường hợp phải bán cắt lỗ thật sự thường rơi vào nhóm nhà đầu tư lướt sóng tại các dự án mới mở bán, mới đóng khoảng 15-20% giá trị căn hộ nhưng không đủ năng lực tài chính để theo tiếp tiến độ đóng tiền.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property - cho rằng: “Nhóm nhà đầu tư này đang buộc phải sang nhượng gấp khi nguồn cung mới liên tục bổ sung. Họ không dày vốn nên không thể "ôm" lâu, nhất là khi thị trường chuyển nhượng không còn sốt nóng như trước”.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2025, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 7.400 căn hộ mới, phần lớn tại các huyện vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai. Theo phân tích của Savills, nhìn về trung hạn, giá sơ cấp có thể giảm nhẹ vào năm 2026 khi các chủ đầu tư quay lại với phân khúc nhà ở hạng C - phân khúc hiện đang rất thiếu hụt trên thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng cũng nhấn mạnh, thị trường nhà ở hiện nay đang mất cân đối khi phần lớn nguồn cung đến từ phân khúc trung và cao cấp, khiến khách hàng có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn về tài chính. “Việc đưa ra các sản phẩm giá dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận tốt hơn với nhu cầu ở thực, thiết lập lại sự cân bằng bền vững giữa cung và cầu”, bà Hằng nhận định.