Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân có phải bố trí 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội?

Báo Xây dựng nhận được đơn kêu cứu của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương ngày 15/8/2023. Nội dung chính của đơn là kiến nghị với các cơ quan chức năng, các cơ quan báo chí về một doanh nghiệp tại Vũng Tàuđã làm đơn tố cáo gửi đến nhiều cơ quan chức năng, các cơ quan báo chí Trung ương đồng thời gửi đến cơ quan Cảnh sát điều tra của tỉnh quy chụp cho một số cán bộ thuộc ngành chức năng của tỉnh, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương đã làm trái pháp luật, không bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội tại Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương làm chủ đầu tư vì quy hoạch chi tiết dự án tỷ lệ 1/500 được phê duyệt cùng thời điểm năm 2018 nhưng dự án của họ phải bố trí 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, còn dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương thì không bố trí 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Cùng với đơn kêu cứu, Công ty đã gửi kèm theo nhiều văn bản khác nhau gồm: Những văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh Vũng Tàu các thời điểm từ 2010 đến nay; văn bản tham mưu của các Sở, ngành thuộc UBND tỉnh; văn bản xin ý kiến của Bộ Xây dựng, đồng thời là các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng về Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân.

Trong đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương cũng khẳng định trong quá trình đầu tư Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn xuân (Dự án Vườn Xuân) đã thực hiện nghiêm túc ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh, các ngành chức năng thuộc UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và các quy định của pháp luật trong từng thời điểm.

Đây là việc các ngành chức năng căn cứ quy định pháp luật có trách nhiệm nghiên cứu, trả lời. Song qua theo dõi các nguồn thông tin được đăng tải, chúng tôi thấy có những ý kiến trái ngược nhau. Vì vậy, sau khi nghiên cứu đơn và hồ sơ chúng tôi thấy có một số vấn đề cần phải làm rõ:

Đối với Dự án Vườn Xuân là một dự án có quy mô nhỏ (với diện tích dưới 30ha) nhưng Thanh tra Bộ Xây dựng đã có hai cuộc thanh tra vào năm 2019 và năm 2023. Tại Kết luận số 371/KL-TTr ngày 04/11/2019 của Thanh tra Bộ Xây dựng đã cho rằng: Dự án cơ bản thực hiện theo các quy định pháp luật trong phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch cũng như việc thực hiện các trình tự thủ tục của dự án. Tuy nhiên, trong bản phụ lục Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện một số bản vẽ của dự án theo quy định của Luật Quy hoạch.

Tại Kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng số 03/KL-TTr ngày 09/01/2023 có nêu: “Việc Dự án Vườn Xuân không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với quy định tại Khoản 4, Điều 5 Nghị định số 100/2015NĐ-CP ngày 20/10/2015”.

Tại Văn bản số 72/BXD-QLN ngày 13/4/2018 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản ký thừa lệnh Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã nêu: “Trường hợp của công ty nếu đã được lựa chọn chủ đầu tư dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2015NĐ-CP có hiệu lực thi hành, dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội và không thuộc diện thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì không bắt buộc dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án”.

Tại Văn bản số 19/QĐ-CSKT.Đ1 ngày 10/7/2023 của cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc quyết định không khởi tố vụ án hình sự đã nêu: “Việc Sở Xây dựng và UBND thành phố Vũng Tàu ban hành các văn bản liên quan việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Vườn Xuân đã không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với các quy định của pháp luật”.

Trên cơ sở văn bản của các Bộ, ngành, các ngành chức năng của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và căn cứ vào Khoản 4, Điều 5 Nghị định số 100/2015NĐ-CP của Chính phủ, UBND thành phố Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 7383/UBND ngày 19/10/2018 phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp các quy định của pháp luật.

Cũng cần nói thêm, đây là quy hoạch chi tiết của Dự án Vườn Xuân đã được lập từ năm 2012 và được UBND thành phố Vũng Tàu phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân bằng Quyết định số 3254/QĐ-UBND ngày 24/12/2012. Nhưng sau đó, quy hoạch này phải điều chỉnh 2 lần. Lần 1: Điều chỉnh lùi ranh giới từ vỉa hè đường 3/2 vào 50m để quy hoạch làm công viên theo yêu cầu của UBND tỉnh. Lần 2: Thu hồi 4,4ha đất trong ranh giới dự án để phục vụ công tác quốc phòng. Chính vì sự kéo dài này nên 2018 quy hoạch chi tiết dự án tỷ lệ 1/500 mới chính thức được phê duyệt.

Vì vậy, việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Dự án nhà ở cao cấp Vườn xuân đã căn cứ và kế thừa các quy định của pháp luật của từng thời điểm để đảm bảo việc phê đuyệt đúng pháp luật. Nếu hiểu thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2018 là một dự án mới, đồng thời dẫn chiếu những quy định pháp luật về việc bố trí đất xây dựng nhà ở xã hội vào trong trường hợp này là không phù hợp.

Về cơ sở pháp luật của dự án:

Năm 2010, Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Dương đã ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với 54 hộ dân nằm trong phạm vi Dự án Vườn Xuân với tổng diện tích đất 159,131,9m2.

Ngày 11/2/2010, Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Dương có Văn bản số 10/02/2010/CV-ĐD gửi UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, các ngành chức năng của tỉnh về việc đề nghị chấp thuận Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương là chủ đầu tư để triển khai khảo sát, lập Dự án xây dựng Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân tại phường 12, thành phố Vũng Tàu với quy mô 31ha.

Ngày 17/9/2010, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có Văn bản số 6370/UBND-VP gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Vũng Tàu và Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương. Trong văn bản này, UBND tỉnh đã chấp nhận Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Dương là chủ đầu tư dự án; Đồng thời, giao cho các Sở nêu trên phối hợp, hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý để lập dự án và đăng ký đầu tư theo quy định hiện hành.

Căn cứ vào Khoản 3, Điều 13 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại thì việc UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận chủ trương cho Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Dương làm chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân là phù hợp với pháp luật.

Căn cứ vào Khoản 4, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 thì Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân đã được UBND tỉnh Vũng Tàu lựa chọn nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Dương làm chủ đầu tư theo thẩm quyền trước thời điểm nghị định có hiệu lực, dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội, dự án không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác. Như vậy, dự án này không bắt buộc phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.

Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân được chỉ định chủ đầu tư từ những năm 2010 đến nay cũng đã là 13 năm. Việc chậm trễ kéo dài nguyên nhân chính vẫn là việc điều chỉnh quy hoạch khu vực này như đã nêu ở trên. Nếu tổng kết thì có hàng trăm văn bản gồm: Ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh; Ý kiến tham mưu của các Sở, ngành; Ý kiến hỏi các Bộ, ngành; Ý kiến trả lời các Bộ, ngành và đến nay diện tích dự án còn khoảng 25,5ha được ghi trong Quyết định chủ trương đầu tư số 1238/QĐ-UBND ngày 17/5/2019 của UBND tỉnh Vũng Tàu. Với thời gian kéo dài như vậy, thử hỏi chủ đầu tư đâu còn cơ hội để đầu tư thu lãi?

Đây cũng là một thực tế đầy “gian truân” của các nhà đầu tư không những trên địa bàn tỉnh Vũng Tàu mà ở nhiều ở tỉnh, thành phố khác trên toàn quốc cũng trong tình trạng này. Điều này là một nguy cơ làm chậm lại sự phát triển của kinh tế đất nước. Vì vậy Chính phủ, Quốc hội cần quan tâm một cách triệt để trong việc xây dựng, ban hành, sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật nhằm khơi thông trong hoạt động đầu tư tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động.

Trở lại việc dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, người tố cáo cho rằng: Trong cùng một thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án, dự án của họ phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng dự án Vườn Xuân lại không phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Người dân chưa hiểu rõ pháp luật thì họ có quyền khiếu nại, tố cáo. Nhưng thực tế Dự án Vườn Xuân chúng tôi đã dẫn chiếu những cơ sở pháp luật đã nêu trên. Và đặc biệt trong Quyết định không khởi tố vụ án hình sự số 19/QĐ-CSKT.Đ1 ngày 10/7/2023 của cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã nêu rất kỹ, chuẩn xác về các cơ sở pháp luật đối với dự án này.

Dù phải thi công trong cả thời gian giãn cách của đại dịch Covid-19, nhưng chủ đầu tư Dự án Vườn Xuân đã giữ vững cam kết về chất lượng và thời hạn bàn giao nhà, hạ tầng tiện ích đồng bộ cho cư dân. Thực tế đến nay, chủ đầu tư dự án đã hoàn thành xây dựng trên 95%, hoàn thiện các tiện ích như công viên, hồ bơi, sân chơi, phố thương mại... Chủ đầu tư đang tiến hành làm sổ đỏ để bàn giao cho cư dân. Hàng trăm gia đình đã bắt đầu nhận nhà vào ở, tạo nên một khu đô thị mới văn minh, hiện đại, tươi đẹp.

Thời gian qua, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, tạo nên niềm tin và sự đồng lòng của doanh nghiệp, kiến tạo bộ mặt đô thị khang trang, duy trì đóng góp ngân sách đứng thứ ba trong cả nước. Đặc biệt, từ năm 2010 trở lại đây, thành phố Vũng Tàu đổi thay với tốc độ nhanh hơn khi tỉnh đặt mục tiêu phát triển hạ tầng hiện đại, bền vững làm tiền đề cho những thành tựu kinh tế - xã hội trong thời kỳ hội nhập quốc tế. Nhà đầu tư, doanh nghiệp cần được tạo điều kiện tốt nhất để phát triển kinh tế, đồng hành cùng hạnh phúc và sự ổn định, “an cư lạc nghiệp” của người dân.