Sàn giao dịch bất động sản có hiện tượng câu kết, làm nhiễu loạn thị trường

Thiếu quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch

Ngày 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định 2 trường hợp hoạt động kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản gồm: Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, vì vậy đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết, báo cáo đánh giá tác động về nội dung này cũng chưa đủ thuyết phục.

Phân tích cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho hay, các quy định tại dự thảo Luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn giao dịch; chưa có quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.

Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” tại khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý; việc quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Theo Tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Tuy nhiên, dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.

"Đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro" - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh.

Giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ “độc quyền”

Ông Vũ Hồng Thanh đánh giá, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Các nhận định của Báo cáo đánh giá tác động về việc bắt buộc thông qua sàn giao dịch không làm tăng nhiều chi phí của doanh nghiệp và người dân, không có tác động tiêu cực về kinh tế, xã hội là chưa thuyết phục.

"Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%" - ông Vũ Hồng Thanh nói.

Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản và quyền lợi của các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

"Trên thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả" - ông Vũ Hồng Thanh nêu, đồng thời chia sẻ, theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu.

Về việc xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn (khoản 5 Điều 61 dự thảo Luật), Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, cần quy định rõ hơn các nguyên tắc cơ bản để bảo đảm an toàn pháp lý của các giao dịch, mối quan hệ giữa việc xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai chưa đủ rõ ràng.

Về nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản (Điều 63 dự thảo Luật), Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, các quy định về nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản còn chung chung; các quy định về bảo đảm điều kiện của bất động sản được đưa lên sàn (khoản 1), cung cấp đầy đủ, trung thực và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin (khoản 2), bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (khoản 5) chưa ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm của sàn giao dịch với các bên giao dịch, cần quy định cụ thể hơn.

Ngoài ra, về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản điện tử tại khoản 5 Điều 56 dự thảo Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, việc phát triển sàn giao dịch bất động sản điện tử là định hướng cần xem xét, nghiên cứu trong tương lai.

Tuy nhiên, do bất động sản là hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, gắn với quyền sử dụng đất và liên quan đến trách nhiệm pháp lý của các bên, với điều kiện của hệ thống pháp luật về giao dịch điện tử hiện nay, đề nghị nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ những yếu tố đặc thù của sàn giao dịch bất động sản điện tử, bảo đảm tính khả thi, bảo đảm tính an ninh, an toàn, bảo mật của sàn giao dịch bất động sản điện tử.