Vì sao vùng ven đô Hà Nội đất tăng giá mạnh?

Sau Tết Nguyên đán 2025, thị trường bất động sản ven đô Hà Nội chứng kiến sự tăng giá đáng kể tại nhiều khu vực như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây và Ba Vì. Sự biến động giá đất này làm dấy lên câu hỏi: Liệu đây có phải là sự điều chỉnh theo xu hướng phát triển hạ tầng hay đang tiềm ẩn một "cơn sốt" đất mới?

Giá đất nền tăng mạnh tại nhiều khu vực

Những tháng đầu năm 2025, giá đất nền tại một số huyện ngoại thành Hà Nội đã có mức tăng đáng kể. Tại Thạch Thất, xã Tiến Xuân ghi nhận mức tăng từ 27 - 30 triệu đồng/m² lên 29 - 32 triệu đồng/m². Đất tại Bình Yên tăng từ 20 - 22 triệu đồng/m² lên 22 - 24 triệu đồng/m², trong khi xã Thạch Hòa ở vị trí đường đôi đã tăng từ 35 - 36 triệu đồng/m² lên 38 - 40 triệu đồng/m².

Tại Quốc Oai, giá đất ở xã Phú Mãn tăng từ 12 - 13 triệu đồng/m² lên 13 - 14 triệu đồng/m², trong khi đất Phú Cát tăng từ 10 - 13 triệu đồng/m² lên 11,5 - 14 triệu đồng/m². Khu vực Hòa Thạch, những vị trí có ô tô đi vào được, cũng ghi nhận mức tăng từ 21 - 23 triệu đồng/m² lên 23 - 25 triệu đồng/m².

Tại Sơn Tây, đất trên đường Đồng Trạng, gần quy hoạch tuyến đường sắt đô thị số 5, đã tăng từ 29 - 30 triệu đồng/m² lên 30 - 31 triệu đồng/m². Ngay cả những vị trí trong làng, không thuận tiện kinh doanh, cũng tăng từ 12 - 14 triệu đồng/m² lên 15 - 18 triệu đồng/m².

Mặc dù giá đất đã tăng khoảng 10 - 20% so với giữa năm 2024, nhưng mức tăng này vẫn trong tầm kiểm soát, chưa tạo ra "cơn sốt" đất như các giai đoạn trước. Tuy nhiên, sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn lớn, cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường.

Yếu tố thúc đẩy giá đất vùng ven đô Hà Nội?

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) và Khu công nghệ cao Hòa Lạc, đã tạo hiệu ứng lan tỏa, đẩy giá đất tại các khu vực lân cận tăng cao. Những khu vực nằm gần trung tâm công nghệ này nhanh chóng trở thành điểm nóng về giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang đổ về khu vực quanh Hòa Lạc với kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng khi hạ tầng phát triển. Những nhà đầu tư có nguồn vốn khoảng 4 - 6 tỷ đồng đang tích cực tìm kiếm cơ hội tại các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng đô thị. Xu hướng này tương tự những giai đoạn trước, khi thị trường chứng kiến các nhà đầu tư nhanh chóng gom đất tại những khu vực có tín hiệu tích cực từ quy hoạch đô thị.

Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi cũng đang tác động mạnh mẽ đến thị trường. Việc bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng nguyên tắc xác định giá theo thị trường giúp minh bạch hóa thị trường, nhưng cũng làm gia tăng kỳ vọng điều chỉnh giá đất. Các quy định mới liên quan đến giao dịch bất động sản, điều kiện phân lô, tách thửa cũng tạo ra những thay đổi trong cách tiếp cận của giới đầu tư.

Mặc dù tiềm năng sinh lời hấp dẫn, nhưng thị trường cũng tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng" bất động sản nếu giá bị thổi phồng quá mức bởi các nhóm đầu cơ. Một số khu vực đang có dấu hiệu bị "cò đất" đẩy giá, tạo sốt ảo trước khi thoát hàng, khiến giá đất tăng nhanh nhưng không đi kèm với sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và dân cư.

Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch, chỉ đầu tư vào những khu vực có kế hoạch phát triển rõ ràng. Tránh chạy theo tâm lý đám đông và mua đất chỉ vì tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà không có căn cứ thực tế. Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo đất có sổ đỏ và không thuộc diện quy hoạch treo hay có tranh chấp. Đồng thời, việc đánh giá tài chính cẩn trọng là cần thiết, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để tránh rủi ro khi thị trường điều chỉnh.