Giải 'bài toán' định giá đất để gỡ điểm nghẽn đầu tư

“Nóng” chuyện định giá đất

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai... Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp cũng bị "đứng hình" khi triển khai đầu tư các dự án bất động sản.

Giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau. Ảnh minh họa

Tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", nói về câu chuyện định giá đất và những khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp phải, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, các địa phương đang xác định giá đất theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí nhiều hơn là theo mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời trên thực tế.

Trong khi, xét về lý thuyết chung, đối với đất sản xuất kinh doanh, giá đất cần được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định. Mỗi thửa đất, loại đất có khả năng sinh lời khác nhau, trong đó, có cả những loại đất phục vụ cộng đồng, khả năng sinh lời rất thấp.

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã và sẽ tiếp tục gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - điều 159 Luật Đất đai 2024) khi tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh.

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã và sẽ tiếp tục gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm

Lý giải nguyên nhân của những ý kiến ngược nhau về việc đưa giá đất tiến sát với giá thị trường, GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bảng giá đất phải tương đương thị trường, phù hợp thị trường. Điều này được quy định từ Luật Đất đai 2013 nhưng đến nay vẫn chưa làm được. Vấn đề đặt ra là thực thi áp dụng thế nào? Đây là câu chuyện chính sách của Nhà nước. Trường hợp nào áp dụng 80% thị trường, trường hợp nào áp dụng 20% thị trường, những trường hợp cụ thể sẽ có những tỷ lệ áp dụng khác nhau.

"Áp dụng thế nào để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội chính là do chính sách điều tiết của Nhà nước. Chính sách hiện nay thế này nhưng 5 năm sau vẫn có thể thay đổi. Đó chính là câu trả lời cho những ý kiến ngược nhau về việc đưa giá đất tiến sát với giá thị trường", GS. TS. Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo GS. TS. Đặng Hùng Võ, chúng ta đang chuyển từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường. Do đó, giá trị do kinh tế thị trường quyết định. Vấn đề giá đất, cơ chế hình thành giá đất - vấn đề trung tâm của Luật Đất đai. Vì thế khi Luật Đất đai ban hành để đảm bảo đảm bảo hiệu quả thi hành tốt thì cần phải bàn luận kỹ câu chuyện giá đất.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, cần nghiên cứu, đưa ra hướng tháo gỡ những "điểm nghẽn" trong việc định giá đất, xây dựng bảng giá đất ở các địa phương. Việc này không chỉ tạo môi trường thông thoáng cho các nhà đầu tư, mà còn tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Cần phân định rõ vướng mắc pháp lý và hạn chế khi thực hiện

Dưới góc độ liên quan đến thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận có một số vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Vấn đề này cần được xem xét một cách kỹ lưỡng, xem việc này nằm ở quy định pháp luật hay trong khâu triển khai thực hiện.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện định giá đất để tìm ra giải pháp phù hợp.

Ông Dũng cho rằng, với các quy định pháp luật đã được ban hành thì phải khẳng định rằng không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất. Việc chậm trễ trong quá trình tính toán không phải vì chúng ta không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.

Một điểm nữa là việc giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản và giá thành bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá bất động sản. Chi phí sử dụng đất chỉ là một phần trong tổng chi phí của các dự án bất động sản.

“Giá bất động sản tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất, nhưng cũng có thể do các yếu tố khác, chẳng hạn như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng... Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để đảm bảo giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường”, ông Dũng nhấn mạnh.

Theo ông Dũng, cần có một cái nhìn thật khách quan và khoa học, để đánh giá đúng mức độ tác động của việc tăng giá đất đến giá bất động sản, từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.