Thị trường bất động sản năm 2019: Thách thức và cơ hội đan xen

Bất động sản nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng

Đánh giá tổng quan về tình hình thị trường bất động sản năm 2018, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho hay, nhìn chung thị trường bất động sản (BĐS) cả nước vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Cụ thể, so với năm 2017, số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Tuy nhiên, trong năm 2018, phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt. Phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Các dự án BĐS xanh, thông minh, an toàn, tích hợp nhiều dịch vụ tiện ích đang phát triển và dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP. Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng mà các chủ đầu tư cần hết sức lưu ý để điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh phù hợp trong năm 2019.

“Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội” - Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Ngoài ra, có một yếu tố đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có xu hướng tăng trong phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, trung cao cấp. Do đó cần có chính sách điều tiết hiệu quả trong thời gian tới để đảm bảo sự phát triển bền vững…

Thách thức đan xen cơ hội

Hiện đang có nhiều nhận định trái chiều về thị trường bất động sản (TTBĐS) 2019. Tuy nhiên, đa số các chuyên gia kinh tế và bất động sản trong nước và quốc tế đều dự báo, TTBĐS sẽ duy trì được sự phát triển ổn định không có “bong bóng”, nhưng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.

Chia sẻ với phóng viên Báo Công Thương, Chủ tịch HoREA cho biết, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức cũng như cơ hội: Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân cũng như căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới một tỷ đồng/căn.

Thực tế ở TP. Hồ Chí Minh, trong lúc quỹ đất đang gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở.

Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Như vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo phân tích của HoREA, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, hạ tầng tốt, môi trường tốt, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn. Điều này sẽ mang lại lợi thế cho các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020 (theo Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020).

Nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS tại TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, thị trường chung cư năm 2019 sẽ vẫn tiếp tục phát triển tốt. Phân khúc, trung cấp, bình dân dành cho đại đa số người thu nhập thấp vẫn giữ vai trò chủ đạo, dẫn dắt thị trường vì tính thanh khoản cao.

Theo phân tích, xu thế xây dựng khu dân cư, tòa nhà, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển mạnh hơn trong năm 2019. Thành phố sẽ đấu thầu 9 dự án nhà ở xã hội với diện tích khoảng 6 ha để lựa chọn nhà đầu tư. Dự kiến Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m² với tỷ lệ nhất định tại những khu vực phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó, có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.

Trong khi đó, giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực vì được các lực lượng chức năng rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, chia sẻ không gian làm việc chung sẽ phát triển mạnh và là điểm sáng trong năm 2019…

Theo ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và TTBĐS - Bộ Xây dựng, trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến TTBĐS, có thể thấy thị trường BĐS 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS, nhưng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.

Để việc kinh doanh BĐS được hiệu quả, đi đúng hướng thị trường, các DN, chủ đầu tư cần luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công... và coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng.