Thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận khó tăng trưởng đột biến?

Các phân khúc bất động sản khởi sắc

Theo dữ liệu của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, cùng với sự phục hồi của ngành du lịch, thị trường bất động sảnnhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận trong 6 tháng đầu năm 2022 ghi nhận những tín hiệu khởi sắc về nguồn cung và tình hình tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, các dự án được vận hành bởi thương hiệu quốc tế vẫn là ưu tiên lựa chọn hàng đầu của khách hàng.

Cụ thể, về phân khúc đất nền trong nửa đầu năm 2022, có khoảng 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.556 nền, tăng 66% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 60% (tương ứng 940 nền), tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2021 (571 nền).

Nhìn chung, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2018 trở về trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP. Đà Nẵngvà tỉnh Quảng Nam, riêng tỉnh Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 18%, giá bán thứ cấp tăng từ 5% - 15% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thứ cấp ở mức khá thấp, ngoại trừ Thừa Thiên Huế vẫn duy trì mức ổn định ở các dự án có pháp lý đầy đủ và hạ tầng triển khai đồng bộ.

Đối với phân khúc căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022 có 5 dự án mở bán, tập trung toàn bộ tại TP. Đà Nẵng, cung cấp ra thị trường khoảng 386 căn, tăng 93% so với cùng kỳ năm 2021 (200 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới ở mức thấp, chỉ đạt 44% (khoảng 170 căn), tăng 65% so với cùng kỳ năm trước (103 căn). Trong khi đó, tại tỉnh Quảng Nam không ghi nhận nguồn cung mới mở bán, sự khan hiếm này có thể sẽ kéo dài trong 2 - 3 năm tới.

Phân khúc căn hộ hạng C tiếp tục giữ vị trí chủ đạo, chiếm 60% tổng nguồn cung mới trong kỳ, đa phần là người mua tại Đà Nẵng với nhu cầu ở thực. Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp duy trì ổn định. Trong giai đoạn này, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng như: giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay,…

Còn về phân khúc nhà phố - biệt thự ghi nhận 7 dự án mở bán trong 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp ra thị trường khoảng 656 căn, tăng 91% so với cùng kỳ năm trước (343 căn). Tỷ lệ tiêu thụ chung trên toàn thị trường đạt khoảng 83% tương đương 542 căn, gấp 2.5 lần so với 6 tháng đầu năm 2021 (219 căn). Nguồn cung tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Những sản phẩm có diện tích nhỏ khoảng từ 85 - 150 m2, với mức giá trung bình khoảng 3.5 - 8.0 tỷ đồng/căn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng nhẹ 1,5% so với cùng kỳ, đáng chú ý có dự án tại Quảng Nam ghi nhận mức tăng lên đến 6%; giá bán thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động so với cùng kỳ.

Trong khi đó, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá khiêm tốn so với những địa phương phát triển du lịch khác. Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường đón nhận nguồn cung mới đến từ 3 dự án với khoảng 103 căn, gấp 6,8 lần so với cùng kỳ năm trước (15 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54% (tương đương 56 căn), gấp 28 lần so với 6 tháng đầu năm 2021.

Đáng chú ý, lượng tiêu thụ phần khúc này trong kỳ hầu hết tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín và có giá bán dao động từ 15 - 30 tỷ đồng/căn. Chi phí đầu vào, lạm phát ngày càng tăng tạo áp lực lên giá bán, do đó giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng từ 8% - 10% so với nửa đầu năm 2021.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 138 căn mở bán, đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu, gấp đôi năm 2021, chiếm tỷ trọng khoảng 6% trong tổng nguồn cung mới của cả nước. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở tỉnh Quảng Nam, riêng TP. Đà Nẵng và tỉnh Thừa Thiên Huế không có nguồn cung mới. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 100% (138 căn), cao hơn đáng kể so với tỷ lệ tiêu thụ cả năm 2021.

Còn ở phân khúc condotel chứng kiến sự gia tăng nguồn cung so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 177 căn condotel mở bán đến từ 2 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 24% (43 căn), chủ yếu đến từ một dự án trên đường Võ Nguyên Giáp. Mặt bằng giá bán sơ cấp dao động từ 22 - 120 triệu đồng/m2 và không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung khó có sự tăng đột biến trong ngắn hạn

Dự báo về thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận ở 6 tháng cuối năm 2022, theo DKRA Việt Nam, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc, sức cầu chung toàn thị trường có thể hồi phục nhưng khó có sự tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.

Theo đó, ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới của dao động từ 2.000 – 2.500 nền, tập trung chủ yếu ở quận Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), thị xã Điện Bàn, TP. Hội An (tỉnh Quảng Nam). Sức cầu chung toàn thị trường dự báo tăng, tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và đặc biệt các dự án gần khu vực giáp sông sẽ có lợi thế cạnh tranh.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến tăng so với nửa đầu năm 2022 với khoảng 600 - 800 căn, tập trung tại thị trường TP. Đà Nẵng, sự khan hiếm nguồn cung có thể tiếp tục diễn ra ở các thị trường còn lại. Giá bán sơ cấp và thứ cấp duy trì ổn định, không có nhiều biến động. Sức cầu chung toàn thị trường có thể hồi phục, tuy nhiên khó có sự tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.

Trong khi đó, nguồn cung mới ở phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì ở mức tương đương 6 tháng đầu năm, dao động khoảng 600 - 700 căn. Tỉnh Quảng Nam và TP. Đà Nẵng tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, riêng tỉnh Thừa Thiên Huế khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu thị trường dự kiến tăng và tập trung chủ yếu ở những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch bài bản và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi suất, lạm phát tăng cao tiếp tục gây áp lực lên giá bán sơ cấp. Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 500 - 600 căn. Dự báo nguồn cung phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có khoảng 400 - 500 căn được đưa ra thị trường, còn nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì sự khan hiếm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm nhưng khó có sự gia tăng đột biến. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất... Những dự án được quản lý vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4 - 5 sao tiếp tục được khách hàng ưu tiên lựa chọn.