Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bắt đầu từ đâu?

Phát biểu tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản - Trao chứng nhận cho dự án đáng sống 2023, diễn ra sáng 22/9, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn từ giữa năm 2022 cho đến tận thời điểm hiện tại.

Sức mua thanh khoản giảm mạnh làm gia tăng thêm khó khăn. Cụ thể, nguồn cung giảm khiến giá bất động sản, nhà ở, đất nền bắt đầu gia tăng kể từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

“Điển hình nhất là căn hộ chung cư liên tục lập những mốc giá mới do số lượng căn hộ chung cư đưa ra thị trường giảm sút. Căn hộ của các chung cư bình dân có mức giá 25 - 30 triệu đồng/m², chung cư trung cấp có mức giá 30 - 50 triệu đồng/m², chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m² bắt đầu vượt quá khả năng đầu tư của các tầng lớp người dân tương ứng”, ông Hoàng Hải cho hay.

Thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều hành động rất quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, ông Hải cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững... Nghị quyết nêu rõ thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực.

Kèm theo đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và ban hành nhiều Công điện chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tuy nhiên, qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hải đánh giá, hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình như nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai.

Hiện nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất.

Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch, thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… hay những nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đầu tư.

Tại buổi toạ đàm trong khuôn khổ Diễn đàn, đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, chỉ ra, thị trường bất động sản trầm lắng do nhiều nguyên nhân nhưng 70% trong số đó liên quan đến vướng mắc về pháp lý, cụ thể là sự chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật.

“Riêng trong lĩnh vực bất động sản có 12 luật tác động, nếu kể đến các luật có liên quan thì con số này tới 20 luật, vấn đề chồng chéo trong quản lý là không thể tránh khỏi. Đề nghị Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) kiến nghị với Quốc hội tháo gỡ bất cập này”, ông Hiệp nói.

Đại diện Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cho hay, có 4 vấn đề lớn các dự án bất động sản đang gặp phải, bao gồm: Giải phóng mặt bằng, quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thủ tục hành chính quá phức tạp. Tháo gỡ được các vướng mắc này mới có thể giúp các dự án thuận lợi triển khai thực hiện.

Cho rằng khó khăn của thị trường bất động sản còn kéo dài, ít nhất đến nửa năm sau, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, phân khúc nhà ở xã hội đang là “tâm bão” của thị trường bất động sản hiện nay. Muốn bình ổn thị trường bất động sản cần tháo gỡ cho phân khúc này.

Mà để giải quyết được cần có sự điều tiết, chung tay của Chính phủ, chính quyền địa phương, quan trọng nhất là làm thế nào để nhà đầu tư “hào hứng” với phân khúc này, tháo bỏ những quy định khắt khe về đất đai, thủ tục hành chính.

TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cũng đồng tình với quan điểm trên. Ông cho biết thêm, giải pháp căn cơ nhất vẫn là Bộ Tài chính, chính sách tài khoá được điều tiết giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng. Cần có quỹ bảo lãnh để bảo đảm an toàn cho các ngân hàng. “Chưa bao giờ Chính phủ ban hành nhiều chính sách khuyến khích cho thị trường bất động sản như hiện nay nhưng vẫn cần làm cho doanh nghiệp cảm thấy yên tâm khi thực hiện chính sách mới”, TS. Trần Đình Thiên bày tỏ.

Đứng ở góc độ quản lý Nhà nước, theo ông Hoàng Hải, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trong thời gian tới, các Bộ, ban ngành và địa phương cần tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư để tăng nguồn cung về nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn. Tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cả về phía người bán và người mua...

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

Thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập. Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.