Cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển bất động sản bền vững, minh bạch

Đây là kiến nghị của các chuyên gia, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại điểm cầu trực tuyến TP Hồ Chí Minh.

Hội nghị “Góp ý sửa đổi: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” tại TP. Hồ Chí Minh, diễn ra ngày 28/3 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức.

Tại hội nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều cho rằng, chính sách pháp luật có ảnh hưởng và tác động rất quan trọng đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Dựa trên cơ sở thực tế trong quá trình phát triển của mình, Tập đoàn Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland)… tại hội nghị đã có những đề xuất, kiến nghị một số nhóm giải pháp căn cơ nhằm hoàn thiện khung pháp lý như: vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chế độ sử dụng đất, chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất; tháo gỡ ách tắc đối với thủ tục “đất ở và các loại đất khác” để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; nhóm giải pháp về nhà ở xã hội (NƠXH); về chuyển nhượng hợp đồng mua bán các bất động sản không phải là nhà ở hình thành trong tương lai…

Theo ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, phát triển nhà ở là nội dung trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đặc biệt, Chính phủ đang đẩy mạnh phát triển NƠXH để đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức... nhằm mục đích điều tiết nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội.

Dưới góc độ là một DN, bên cạnh mục tiêu phát triển kinh tế thì cần phải có những đóng góp thiết thực cho xã hội, nên chúng tôi rất hiểu và đồng tình với chủ trương của Nhà nước để tạo quỹ NƠXH cho các đối tượng chính sách, nhằm an sinh xã hội, ổn định đời sống của người dân là yêu cầu hoàn toàn cần thiết, chính đáng.

Tuy nhiên, theo ông Trần Quốc Dũng cách điều tiết hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho DN trong việc phát triển kế hoạch kinh doanh của mình, thiếu tính đồng bộ, thực tế khi bố trí NƠXH trong dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, tại các dự án trung cấp và cao cấp.

Bên cạnh đó khi đầu tư dự án, DN thường chủ động tự đi mua đất phát triển dự án và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, trong khi chính sách điều tiết bắt buộc doanh nghiệp phải bố trí NƠXH có phần “cưỡng ép”. DN kinh doanh cũng đã đóng góp nhiều cho sự phát triển xã hội, kinh tế thông qua việc nộp thuế, phí, tiền sử dụng đất, đầu tư phát triển hạ tầng khu vực… nên khi chính sách không hợp lý sẽ không đảm bảo tính khả thi trên thực tế.

Từ thực tế trên, đại diện Hưng Thịnh Corp kiến nghị - đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…) cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp phát triển NƠXH hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. Còn về lâu dài, chiến lược phát triển nhà ở thì nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng NƠXH và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh, thành phố làm chủ đầu tư dự án phát triển NƠXH. Theo đó dự án sẽ rút ngắn được rất nhiều thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư, cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định của pháp luật, góp phần làm giảm giá thành nhà ở…

Nhằm thực hiện mục tiêu kép vừa phát triển nhà ở thương mại đúng giá trị thực tế đến người dân, vừa tạo động lực cho các chủ đầu tư thúc đẩy triển khai các dự án NƠXH đúng khu vực, đúng đối tượng, Hưng Thịnh Corp cũng đề xuất mô hình điều tiết NƠXH tương tự Quota ngành, theo đó cần có cơ chế đặc thù: cho phép các chủ đầu tư dự án NƠXH khi nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp Chứng chỉ đầu tư NƠXH có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án…. Khi đó, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển NƠXH, tạo một thị trường giao dịch Chứng chỉ đầu tư NƠXH minh bạch cho các chủ đầu tư dự án NƠXH và tăng nguồn thu thuế cho ngân sách, quan trọng là có thể khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án NƠXH vốn trước đây chỉ dựa vào lợi nhuận định mức 10-15% theo quy định.

Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn Novalad cho rằng về quỹ đất phát triển NƠXH đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều vướng mắc, do đó không khuyến khích được các DN. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi bồ sung bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyển phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Theo đại diện Tập đoàn Novaland, quy định này gây bất cập, khó khăn cho cả chủ đầu tư dự án và cho cả người mua nhà ở NƠXH. Cụ thể, ở góc độ của chủ đầu tư khi phát triển dự án nhà ở thương mại ở những phân khúc như trung hay cao cấp sẽ thiết kế không gian kiến trúc cảnh quan hướng đến nhóm đối tượng thu nhập cao. Vì vậy, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH tại một dự án sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khắn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích đồng thời tạo ra các hiệu ứng xã hội tâm lý xung đột trong nội bộ cư dân dự án. Ở góc độ của người mua NƠXH thì tính “xã hội’" cũng bị giảm đi rất nhiều khi phải đối mặt với các vấn đề về thuế, phí dịch vụ khi sinh sống trong các dự án nhà ở thương mại trung hay cao cấp.

Để tháo gỡ vướng mắc này, Tập đoàn Novaland đề xuất chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển NƠXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án NƠXH độc lập, nhằm đảm bảo dành đủ qũy đất phát triển NƠXH và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư. Việc dành quỹ đất tương đương này đảm bảo được tính đồng bộ về không gian cảnh quan, khắc phục những bất cập cho cả chủ đầu tư và người dân có nhu cầu mua NƠXH.