“Khóc dở mếu dở” với 1001 chiêu trò "lùa gà" đặt cọc, giữ chỗ của môi giới bất động sản

Loạn chiêu trò "lùa gà" thổi giá, nhận tiền cọc

Trong giới kinh doanh bất động sản vẫn lan truyền những câu chuyện thật như đùa và đầy bi hài trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Trước đó, báo chí cũng từng phản ánh về trường hợp các sàn môi giới bất động sản thường dụ dỗ khách có nhu cầu mua đất đến một số các quán cà phê hay sảnh trung tâm tổ chức hội nghị, tiệc cưới. Tại đây, môi giới sẽ dụ dỗ khách hàng đi các tỉnh lân cận để xem đất, dù giới thiệu là dự án A nhưng thực chất là đưa đi đến dự án B, thậm chí chưa được phê duyệt dự án đem ra chào mời.

Chiêu thường thấy của các môi giới là chào mời một dự án thật hấp dẫn nhưng sau đó "quay xe" và nêu ra các điểm bất cập như chưa có sổ, chưa có hạ tầng, giá cao, đầu tư sẽ không có lời và nhanh chóng hướng khách hàng qua một dự án khác.

Tại dự án mới này, các môi giới chào mời khá hấp dẫn, sổ hồng trao tay, đi kèm nhiều quà tặng, nhanh tay đặt cọc để có cơ hội mua suất ưu đãi… Thậm chí, trong đoàn cùng đi đã có những “chim mồi” được cài sẵn và liên tục xuống tiền đặt cọc để kích thích những khách hàng khác.

Khi bị cò mồi dẫn dụ vào "ma trận", trước cảnh tượng mua bán tấp nập, nhiều khách hàng đã không kịp đọc kỹ phiếu giữ chỗ - hợp đồng đặt cọc đã vội vàng xuống tiền đặt cọc. Khi ký xong hợp đồng, nhiều người mới “ngã ngửa” vì những điều khoản như nếu đòi nhận lại khoản tiền đã thanh toán theo thỏa thuận đặt cọc này thì xem như khách hàng từ chối giao kết hợp đồng đặt cọc và sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc tại thỏa thuận này. Nghĩa là khách hàng sẽ mất trắng số tiền cọc nếu không thanh toán các đợt sau theo như hợp đồng đã ký.

Cao tay hơn, các công ty bất động sản còn cấu kết với cò đất địa phương tung các chiêu dụ dỗ như là tung tin quy hoạch xây cầu, xây đường, sân bay… và gài "chim mồi" vào trong các sự kiện bán hàng đóng giả người mua, đặt cọc để tạo "sóng".

Mới đây trên mạng xã hội lan truyền đoạn clip ghi lại cảnh mua bán đất tấp nập như mua rau ngoài chợ. Từng đoàn người tỉnh phía Nam như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương được môi giới dẫn đến khu đất được giới thiệu là Dự án khu dân cư Tân Hòa thuộc ấp Đồng Chắc, xã Tân Hòa, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.

Theo quan sát, nơi đây là khu đất trồng cây cao su ngút ngàn, chỉ có một số con đường san ủi tạm bợ, trải đá lởm chởm. Các môi giới mặc đồng phục của công ty bất động sản chạy tán loạn để chốt cọc các lô đất cho khách hàng. Để tạo sự khan hiếm cho sản phẩm, môi giới đã liên tục hô những lô đất đã có chủ, hỏi nhau xem còn lô nào không để khách cọc và hối thúc khách hàng xuống cọc nếu không sẽ hết hàng. Trước sự việc trên, Chủ tịch UBND huyện Đồng Phú đã phải ra văn bản chỉ đạo xử lý nghiêm theo thẩm quyền đối với trường hợp vi phạm. Cơ quan chức năng sau đó đã phát hiện đây là các nhân viên môi giới của Công ty TNHH Địa ốc N.K, đồng thời, xử phạt doanh nghiệp này 100 triệu đồng vì hành vi trên.

Tại thời điểm tháng 3/2022 khi xuất hiện thông tin chưa được xác thực về việc tỉnh Bình Phước đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà để rút ngắn 60 km đi sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), ngay lập tức cò đất đã đua nhau đẩy giá đất tại xã Tân Lợi.

Từ đây đã xuất hiện tình trạng "sốt đất" trên tuyến đường ĐT 753 (đoạn từ xã Tân Hưng đến xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú, Bình Phước). Theo đó, dọc con đường này có hàng trăm cò đất, nhân viên môi giới bất động sản từ khắp nơi đổ về đứng thành từng nhóm để chào bán sản phẩm. Hàng loạt khu đất vốn là đất nông nghiệp diện tích hàng chục ngàn m2 đã được san phẳng, cắm cọc phân thành các lô nhỏ rao bán.

Tại phường Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, sau lễ khởi công khu công nghiệp VSIP 3 thì lập tức cò đất nơi đây đã tung chiêu đẩy giá đất tăng khoảng 20 - 30% chỉ sau thời gian ngắn, thậm chí khu vực gần khu công nghiệp VSIP 3 giá được đẩy tăng khoảng 50%.

Theo tìm hiểu, thời gian gần đây, một số sàn giao dịch bất động sản còn sử dụng một chiêu trò dưới dạng "lách luật" khi dụ dỗ các khách hành rót tiền vào các dự án bất động sản dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hay nhận tiền đặt cọc.

Khách hàng cần cẩn trọng kẻo "cầm dao đằng lưỡi"

Theo tìm hiểu, hiện nay đã nhiều các văn bản pháp luật để quản lý những chiêu trò nhận đặt cọc nhằm huy động vốn trái phép của một số sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn quá nhiều rủi ro tiềm ẩn và phần thiệt hại luôn nghiêng về các nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.

Nhìn nhận về vấn đề này, Luật sư Vũ Văn Tiến, Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic cho rằng: Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

"Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật, chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ khiến thị trường bất động sản bất ổn. Cụ thể, khách hàng sẽ gặp một số rủi ro như không biết và không ai biết khi nào chủ đầu tư mới thông báo và công bố mở bán dự án đã đặt chỗ; Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm; Người đặt chỗ tự hại mình vì giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu; Không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án; Không ai giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được chủ đầu tư làm gì, có sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không"- luật sư Vũ Văn Tiến chia sẻ.

Một trường hợp cụ thể khác cho thấy khách hàng luôn là người chịu thiệt khi mới đây một nhóm nhà đầu tư và Công ty TNHH bất động sản Phú Gia Hân đã ký “Thỏa thuận đặt chỗ” trong khi phía Phú Gia Hân chưa sở hữu sản phẩm mang ra bán. Vì vậy, sau gần 2 năm khi hết thời gian thỏa thuận thì người mua chỉ mới nhận lại được 30% số tiền đã đặt cọc. Số tiền còn lại của chính mình nhưng chưa biết khi nào nhận lại được.

Chia sẻ quan điểm về việc các sàn môi giới, các công ty không phải là chủ đầu tư thực sự của dự án nhưng lại ký hợp đồng nhận tiền đặt cọc của khách hàng hoặc hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, theo nhìn nhận của một số chuyên gia pháp lý thì điều này là trái quy định của pháp luật. Bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hoạt động mà công ty môi giới được thực hiện tại Điều 63 bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Mục đích của việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền đối với đối tượng trong hợp đồng. Công ty môi giới chỉ là bên trung gian để giúp cho các bên thuận tiện hơn trong việc mua bán bất động sản. Chính vì vậy, theo quy định về nội dung hoạt động thì công ty môi giới không có nội dung nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Công ty môi giới cũng không có quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đối với nhà ở nên không thể nhận cọc đối với việc mua bán bất động sản.

Trước thực trạng các hợp đồng mua bán bất động sản được các sàn giao dịch, môi giới bất động sản sử dụng như một "ma trận trong trận đồ bát quái" luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ tịch Liên đoàn luật sư TP.HCM đưa ra khuyến cáo: “Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay, dưới mọi hình thức thì khách hàng từ khi bắt đầu đặt bút ký vào hợp đồng là bắt đầu nhận về toàn bộ rủi ro. Cụ thể, khách hàng ký vào hợp đồng đặt cọc sẽ bị “ép”, giục chuyển tiền ngay lập tức. Trong khi 100% các doanh nghiệp BĐS, phát triển BĐS không thực hiện đúng tiến độ giao căn hộ, tiến độ làm thủ tục, giấy tờ, pháp lý cho người mua. Với các loại hình góp vốn lại rất giống với các dự án đóng theo tiến độ nên rất khó để người mua phân biệt. Khách hàng cần cẩn trọng khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn, đặt cọc bất động sản chỉ ký dựa vào sự hiểu biết hoặc sau khi tham vấn những người có kinh nghiệm, rành về các điều kiện trong hợp đồng”.