Đánh thuế bất động sản: Những vấn đề cần quan tâm

Quan điểm của HoREA là đánh thuế BĐS dựa trên giá trị nhà và đất với thuế suất phù hợp thu nhập trung bình và thu nhập thấp của số đông người dân. Nguyên tắc đánh thuế là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu thuế thấp nhất; người sở hữu nhiều nhà đất không ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến. Sắc thuế này điều chỉnh hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường BĐS hướng đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS lành mạnh, ổn định, đáp ứng được nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người dân, nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp (mua nhà đất để đầu tư, cho thuê)... HoREA còn đề xuất đánh thuế cao việc chậm đưa đất vào sử dụng nhằm triệt tiêu ý chí đầu cơ găm giữ đất…

Ý tưởng của HoREA khá tương đồng với quan điểm của Bộ Tài chính là đề xuất xem xét ban hành chính sách thuế về BĐS. Tuy nhiên, để thực hiện được việc đánh thuế BĐS, chuyên gia Trần Hùng Sơn, thuộc Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học quốc gia TP. Hồ Chí Minh, cho rằng, cần phải nghiên cứu, cân nhắc những vấn đề có liên quan khi xây dựng chính sách thuế BĐS.

Thứ nhất, về cơ sở thuế BĐS. Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, một số quốc gia thực hiện đánh thuế BĐS đối với đất và cả các công trình trên đất. Trong khi đó, một số quốc gia khác lại chỉ đánh thuế đất, không đánh thuế các công trình trên đất nhằm khuyến khích các chủ sử dụng đất tạo ra lợi nhuận cao nhất và tạo thêm động lực để phát triển đất đai. Do vậy, khi xây dựng chính sách thuế BĐS, cần phải xác định rõ được các BĐS nào thuộc diện được loại trừ trong cơ sở thuế trong bối cảnh phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.

Để quản lý được cơ sở thuế về BĐS, cần phải xây dựng được hồ sơ địa chính, bao gồm thông tin về các công trình xây dựng trên đất. Trong bối cảnh công nghệ phát triển mạnh như ngày nay, cần xây dựng và áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) số hóa để quản lý các hồ sơ địa chính, áp dụng hệ thống định danh (ID) liên kết các hồ sơ thuế về đất đai, xây dựng và các BĐS khác nhau, đảm bảo cho các bên có những lợi ích liên quan đều có thể tiếp cận được hệ thống dữ liệu này.

Thứ hai, cấu trúc về thuế suất liên quan đến BĐS nhà đất cần phải thống nhất, đơn giản cho việc quản lý (phạm vi thu thuế, tỷ lệ định giá và tỷ lệ thu thuế). Theo ông Trần Hùng Sơn, nếu Việt Nam vẫn duy trì hệ thống phân loại đất đai như hiện nay, thì chỉ nên giới hạn phân loại thành các loại đất ở, đất phi cư trú (đất sử dụng cho sản xuất), đất nông nghiệp. Cần có các mức thuế suất khác nhau cho các loại BĐS khác nhau, trong đó BĐS kinh doanh thì nên đánh thuế thấp hơn BĐS nhà ở. Đặc biệt, phần lớn đất đai tại Việt Nam là đất nông lâm nghiệp có liên quan đến sinh kế của nông dân, những người có thu nhập thấp, những cộng đồng ở những địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và dễ bị tổn thương, vấn đề này cần phải được xem xét kỹ lưỡng khi nghiên cứu xây dựng cơ sở thuế và cấu trúc thuế BĐS, xây dựng các chính sách về thuế BĐS trong tương lai.

Thứ ba, định giá BĐS và quản lý thuế BĐS. Theo pháp luật hiện hành của Việt Nam, giá đất được quy định phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác lập giá thị trường cho các loại BĐS còn bộc lộ nhiều bất cập. Để xác lập được giá thị trường cho cơ sở thuế BĐS, cần phải có một hệ thống dữ liệu quản lý thông tin BĐS toàn diện, chính xác, nhanh chóng, giảm chi phí hành chính. Nếu nhiều chức năng quản lý thuế BĐS vẫn thực hiện thủ công, thì sẽ khó có thể cập nhật đầy đủ thông tin về các đối tượng chịu thuế, thực thi chính sách thuế BĐS sẽ kém hiệu quả. Ngay cả các quốc gia quản lý thuế BĐS khá tốt, họ cũng gặp phải các vấn đề khi cập nhật cơ sở giá thị trường cho BĐS một cách thường xuyên. Một vấn đề quan trọng khác, đó là phải có hệ thống giải quyết các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến thuế BĐS một cách hiệu quả. Tại Việt Nam, cơ chế khiếu nại đã được quy định cụ thể trong các luật có liên quan, nhưng theo ông Trần Hùng Sơn, sẽ tốt hơn nữa nếu có thêm tòa án về thuế.

Thứ tư, đánh thuế BĐS, xét về tâm lý sẽ không nhận được sự ủng hộ rộng rãi của người dân. Do vậy, tuyên truyền cho người dân hiểu về lý do nhà nước đánh thuế BĐS cùng với những phúc lợi từ thuế BĐS sẽ mang lại cho xã hội là rất cần thiết. Đồng thời, cần phải công khai, minh bạch các khoản thu từ thuế BĐS cũng như việc sử dụng các nguồn thu này cho người dân được biết. Phải hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng nhất cho những người nộp thuế BĐS thực hiện các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước.