Thị trường bất động sản vẫn giao dịch cầm chừng

Phục hồi nhẹ

Công bố dữ liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2023, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Xúc tiến đầu tư bất động sản (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARs) cho biết, thị trường quý II/2023 có chuyển biến tích cực hơn quý I, nhưng vẫn cần thêm động lực mạnh mẽ để có thể tạo sức bật.

Cụ thể, trong quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Nhiều dự án được gia hạn tiến độ, kickoff (khởi động kinh doanh), tái kickoff… Trong số này, các sản phẩm thấp tầng, đất nền chiếm 53% tổng lượng cung nhà ở. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực Tây Nam Bộ (chiếm 44% cả nước).

Phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019 (là năm trước đại dịch Covid-19).

Căn hộ chung cư có mức giá xung quanh 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại khu vực xa trung tâm các thành phố trực thuộc trung ương, hoặc tại các đô thị loại II trở xuống.

Trong quý II, có 3.704 giao dịch, đạt xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới. Tuy chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng đã tăng hơn 30% so với quý I/2023. Lượng giao dịch phục hồi nhẹ trước hàng loạt biện pháp hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và động thái giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng.

Tới 80% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý đầy đủ, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch chỉ có thể bật tăng nếu nguồn cung trên thị trường được cải thiện với nhiều sản phẩm đa dạng hơn.

Thị trường mua bán đất thổ cư trong dân phục hồi khá yếu, trong khi lượng giao dịch tại phân khúc thấp tầng, đất nền, căn hộ chung cư cũ ở các thành phố lớn tiếp tục ở ngưỡng cao do dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, giá bán trung bình 52 triệu đồng/m2 tại Hà Nội (tăng 1,46% so với quý I) và 67 triệu đồng/m2 tại TP.HCM (giảm 4,6% so với quý I).

Giá giao dịch các sản phẩm cao cấp tại thị trường thứ cấp (trên 20 tỷ đồng) có sự điều chỉnh giảm mạnh, lên tới 30% so với đỉnh. Nhiều tỉnh, thành phố công bố thông tin đấu giá hàng trăm lô đất. Giá đấu được điều chỉnh sát với mức giá quanh khu vực dân cư ở từ lâu của địa phương.

Chủ đầu tư tự cứu mình

Theo VARs, các cơ chế, chính sách của Chính phủ đã có tác dụng trấn an tinh thần cho các bên tham gia thị trường. Nguồn vốn, quỹ đất, chính sách tạo thế kiềng ba chân, nhưng không phải là trụ đỡ giúp thị trường vực dậy. Việc khơi thông nguồn cung cho các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân mới chính là chìa khóa mở cánh cửa cho thị trường bất động sản thời điểm này.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư phản ánh, việc phát triển nhà ở bình dân không đơn giản, khi quỹ đất khan hiếm, lãi suất vẫn còn cao.

Cũng theo nhiều chủ đầu tư, vẫn còn hiện tượng “chuyền bóng”, đùn đẩy, trốn tránh trách nhiệm của một số cán bộ quản lý nhà nước khiến cho thủ tục pháp lý bị trì trệ, gây ảnh hưởng tới doanh nghiệp.

Trong tình hình đó, vẫn có điểm sáng ở một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Long An, đặc biệt là TP.HCM, với sự tham gia tích cực từ phía cơ quan quản lý nhà nước trong phê duyệt dự án, giải quyết vướng mắc của từng dự án cụ thể.

Một tín hiệu tích cực nữa là, lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài, đặc biệt là nhận nhà sớm (chỉ cần thanh toán 30-40% giá trị, trước đây là 95%), tăng chiết khấu, phương thức thanh toán hấp dẫn, đặc biệt với khách hàng sử dụng tiền mặt và kéo dài thời gian thanh toán (điển hình có dự án lên tới 3 năm). Việc này giúp doanh nghiệp giải quyết được khó khăn về thanh khoản và nguồn vốn.

Đơn cử, dự án chung cư căn hộ Hà Nội Melody Residences thuộc khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) giảm giá sâu sau khi được chiết khấu cao lên tới 38%. Theo đó, đối với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 74 m2, giá niêm yết 3,3 tỷ đồng (tương đương 44,5 triệu đồng/m2) sau khi chiết khấu, giảm còn 1,85 tỷ đồng (tương đương 25 triệu đồng/m2), với điều kiện khách hàng phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Những dự án có mức chiết khấu cao để thu hút khách hàng còn có chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), áp dụng chiết khấu tới hơn 13,5% cho khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền sẵn có. Hay dự án Novaworld Phan Thiết (Bình Thuận) giảm đến 26% nếu khách hàng đáp ứng được một số điều kiện thanh toán do chủ đầu tư đặt ra.

Điểm chung có thể nhận thấy, những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, cộng thêm chính sách ưu đãi đột phá ghi nhận lượng booking lớn, thắp sáng bức tranh của thị trường.