Cho thuê căn hộ ngắn hạn: Cần “Luật hóa” để quản lý thay vì cấm như hiện nay

Cho thuê căn hộ ngắn hạn sử dụng dịch vụ Airbnb. Airbnb là viết tắt của cụm từ AirBed and Breakfast, là một startup với mô hình kết nối người cần thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê trên khắp thế giới thông qua ứng dụng di động tương tự như ứng dụng chia sẻ xe Uber. Tất cả việc thanh toán sẽ được thực hiện thông qua Airbnb, sử dụng thẻ tín dụng và nhà trung gian này sẽ thu một khoản phí đối với cả người cần đặt phòng và chủ nhà. Với mức giá rẻ hơn, chất lượng tốt, thủ tục kết nối và thanh toán đơn giản, nhiều người đã chọn phòng qua Airbnb thay vì khách sạn.

Nhiều mặt tích cực

Chị Nguyễn Minh Thái - một nhân viên văn phòng nhưng có thói quen “xê dịch” nên có thời gian rảnh, chị lại lên mạng tìm kiếm thông tin du lịch trong và ngoài nước. Việc đầu tiên là chị tìm căn hộ cho thuê Airbnb để đặt phòng. Chị Thái cho biết, căn hộ Airbnb có ưu điểm giá hợp lý, nhiều tiện ích hơn phòng khách sạn (có đầy đủ đồ dùng như tivi, tủ lạnh, máy giặt, máy sấy, bếp, đồ nấu ăn… như ở nhà) nên rất tiện cho những người muốn lưu trú khoảng 1 ngày đến 1 tuần như chị.

Căn hộ cho thuê Airbnb thậm chí còn rất tiện lợi nếu đi theo mô hình gia đình hoặc có con nhỏ do quá nhiều tiện ích mà nó mang lại. Thủ tục đặt căn hộ và thanh toán cũng đơn giản, tất cả chỉ bằng thao tác trên mạng và thực hiện trực tuyến. Giá cả chỉ bằng 50-70% so với giá khách sạn. Chị Thái đã đi châu Âu, châu Á và cả ở Việt Nam, hầu như chị chọn tiện ích căn hộ cho thuê dạng Airbnb này.

Về mặt tích cực có thể thấy, phương thức tho thuê nhà ngắn hạn sử dụng dịch vụ Airbnb là thu hút khách du lịch quốc tế và trong nước, có triển vọng tăng trưởng cao trong tương lai. Đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu trong thời gian tới.

Phương thức “chia sẻ phòng thuê” thông qua sử dụng dịch vụ Airbnb giúp khai thác hiệu quả tài sản nhà ở, nhất là các phòng ở dôi dư, hoặc các căn hộ trong các khu vực có nhiều khách vãng lai, khách du lịch.

Dịch vụ Airbnb được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia nên việc cho phép Airbnb hoạt động ở Việt Nam sẽ có tác động tích cực đến việc thu hút khách du lịch quốc tế và trong nước, nhất là đối tượng có thu nhập không cao, muốn tiết kiệm chi phí lưu trú.

Tuy nhiên, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng cần đánh giá vấn đề ở nhiều góc nhìn khác nhau. Ở góc nhìn khác, việc cho thuê căn hộ ngắn hạn cũng sẽ phát sinh mặt tiêu cực như làm thất thu ngân sách nhà nước; ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, phòng chống cháy nổ, thậm chí có những trường hợp sử dụng nhà thuê sử dụng dịch vụ Airbnb để hoạt động tội phạm.

Bên cạnh đó còn có phát sinh “xung đột lợi ích” giữa người cho thuê căn hộ nhà chung cư sử dụng dịch vụ Airbnb với cư dân, do thường xuyên có người thuê nhà lạ mặt đến cư ngụ, gây tâm lý bất an và ảnh hưởng đến không gian riêng tư của các hộ gia đình trong chung cư…

Còn nhiều tranh cãi

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho rằng quy định cấm chủ nhà cho thuê chính căn hộ của họ là không đúng với hiến pháp và luật dân sự. Theo hiến pháp, người dân có quyền sở hữu tài sản và định đoạt tài sản đó. Còn theo luật dân sự, người dân có quyền cho thuê căn nhà, căn hộ của mình. Khi khách thuê căn hộ dù thời gian ngắn hay dài thì cũng chỉ để ở, do vậy không vi phạm quy định. Trường hợp căn hộ cho thuê với mục đích kinh doanh như làm văn phòng công ty, tiếp khách hàng hay làm nhà kho thì mới là sai quy định.

Ngô Đức Sơn cho rằng, theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 thì bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được tự do thỏa thuận về thời hạn cho thuê, có nghĩa là bao gồm cả trường hợp cho thuê ngắn hạn.

Ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC, đơn vị phát triển và phân phối bất động sản nói: “Căn hộ cho thuê 1-2 năm, 1-2 tháng hay thậm chí 1-2 ngày thì người thuê đều sử dụng cùng một mục đích để ở, nghĩa là công năng của ngôi nhà không thay đổi. Vì sao cho thuê dài hạn thì được phép, còn ngắn hạn lại bị cấm?”.

Ông Việt cũng đặt ra nhiều câu hỏi như cho thuê ngắn hạn thì gây khó quản lý về nhân khẩu hay về thu thuế, có ảnh hưởng gì tới công tác vận hành tòa nhà hay không. Các vướng mắc phát sinh cần được nêu rõ để tìm ra giải pháp trước khi nghiêm cấm.

Nếu chỉ lấy một vài trường hợp nhóm người thuê nhà để sử dụng chất kích thích, hoạt động tội phạm gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự để đánh giá hàng triệu người thuê với mục đích chính đáng thì có phần phiến diện, không thỏa đáng.

Theo TS Sử Ngọc Khương, nhiều nước trên thế giới cũng cho phép sử dụng căn hộ để kinh doanh cho thuê và có kèm theo những quy định cụ thể. Ví dụ, một năm chủ sở hữu được khai thác cho thuê bao nhiêu thời gian, phải đăng ký với cơ quan chính quyền để nộp thuế. Đây là một hình thức lưu trú mới, vừa tạo nguồn thu nhập cho các chủ hộ, vừa tăng cơ sở lưu trú phục vụ du lịch nên cần được ủng hộ.

Để quản lý tốt mô hình này cần gắn chặt quyền lợi với nghĩa vụ của chủ nhà, có chế tài khi xảy ra vi phạm, sự cố. “Điều chúng ta cần là biện pháp quản lý tốt, chế tài khi vi phạm chứ không nên cấm bởi nếu cấm sẽ lãng phí nguồn thu, tài nguyên xã hội, cản trở nguồn thu cho ngân sách nhà nước” - ông Khương nói.

Kiến nghị đưa hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn vào luật để thu thuế

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng mô hình cho thuê căn hộ Airbnb phù hợp với nền kinh tế chia sẻ và sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới cùng với sự phát triển của khoa học, công nghệ, nhất là công nghệ số.

Ông Châu cũng nhận định, không nên tiếp tục quản lý theo tư duy cũ, không quản được thì cấm, bởi đây là xu thế tất yếu trong thời gian tới.

Từ năm 2018, HoREA đã báo cáo Bộ Xây dựng về phương thức kinh doanh cho thuê nhà ngắn dưới hình thức "chia sẻ phòng thuê", sử dụng dịch vụ Airbnb, mà Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa tiên lượng nên chưa có khung pháp luật để điều chỉnh.

Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, công nhận dịch vụ cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn (theo giờ, buổi, ngày, vài ngày, hoặc 1-2 tuần…) là hoạt động kinh doanh hợp pháp. Đồng thời, quy định người cho thuê nhà, cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định pháp luật; quy định thời gian mà người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn được hoạt động kinh doanh cho thuê.

HoREA cũng đề nghị xem xét phương án quy định người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn, có nghĩa vụ đóng góp (bổ sung) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, do hoạt động kinh doanh này có thể làm gia tăng khối lượng công tác và trách nhiệm của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức homestay gia đình tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều vấn đề và tạo ra một kẽ hở để nhiều đối tượng lợi dụng hoạt động mại dâm, ma túy, tội phạm công nghệ cao... Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nên tìm ra một giải pháp phù hợp nới lỏng một phần quy định này, để kích cầu du lịch sau khi đại dịch Covid-19 đi qua.

Trao đổi thêm với Báo Công Thương về vấn đề này, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản,Bộ Xây dựng cho biết: cần phải có cái nhìn đa chiều. Ở góc độ tích cực, có thể thấy hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn sử dụng dịch vụ Airbnb đem lại nhiều tiện ích cho người thuê và cả người cho thuê, nhất là với khách du lịch có nhu cầu lưu trú ngắn ngày. Tuy nhiên, ở góc độ quản lý cũng có một số điểm vướng mắc như quản lý về trật tự, an toàn phòng chống cháy nổ… Ngay cả ở các nước phát triển, các hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn sử dụng dịch vụ Airbnb cũng được siết chặt.

Trong thời gian tới, để hài hòa lợi ích giữa hai bên và cũng để quản lý tốt hơn hoạt động này, việc kinh doanh cho thuê nhà ngắn hạn cần được luật hóa cụ thể. Tuy nhiên để có thể thay đổi được vấn đề này, cần phải sửa Luật Nhà ở 2014. Việc điều chỉnh Luật này phải được Quốc hội xem xét và thông qua.