Bất động sản phía Nam vượt qua thách thức và đón đầu cơ hội

Tạị Hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) cho rằng, nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vẫn suy trì sức hút, Hà Nội sẽ là hạt nhân của chu kỳ tiếp theo.

Cụ thể, trong quý III/2024 có sự thay đổi lớn về chính sách liên quan đến 3 bộ luật: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Riêng TP. Hồ Chí Minh, theo kế hoạch ban đầu, Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng vào 1/8 nhưng sau khi lấy ý kiến dự thảo đã tạo nhiều luồng ý kiến và phải tạm hoãn cho đến nay mới được chính quyền TP.Hồ Chí Minh ban hành Bảng giá đất điều chỉnh.

Do đó, trong thời gian qua những thay đổi về chính sách, định hướng và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay chưa thật sự rõ ràng.

Còn đối với thị trường nhà ở trong quý III/2024, đã có chiều hướng khác biệt rõ rệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, ở thị trường căn hộ, trong quý III, ghi nhận nguồn cung mới ở Hà Nội hơn 8.200 sản phẩm, còn tại TP. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 127 sản phẩm mở bán mới. Số lượng căn hộ chào bán còn thấp hơn số lượng nhà phố được chào bán cùng thời điểm hiện tại.

“Đây được xem quý có số lượng sản phẩm căn hộ mới được chào bán thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đậy tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khi Hà Nội vẫn duy trì lượng nguồn cung mới tăng, đang có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới”, ông Kiệt đánh giá.

Điều khá bất ngờ, dù nguồn cung mới dường như không có thì lượng giao dịch thành công tại TP. Hồ Chí Minh đạt gần 2.000 sản phẩm. Đây đều là những sản phẩm hàng tồn kho của các dự án cũ.

Điều này chứng tỏ nhu cầu thị trường vẫn đang duy trì ở mức ổn định, tạo ra được sự hấp thụ khá cao. Nhu cầu về nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vẫn có sức hút nhất định. Còn tại Hà Nội có mức độ hấp thụ tương đương nguồn cung, cho thấy thị trường này đang rất sôi động.

Còn về giá bán, dù nguồn cung tăng hay giảm thì giá vẫn có chiều hướng tăng. Mức giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh hiện dao động khoảng 66 triệu đồng/m2 trên toàn thị trường, trong khi Hà Nội đã đạt ngưỡng 64 triệu đồng/m2.

“Nếu 1 năm trước đó, khi CBRE Việt Nam nghiên cứu về thị trường, giá căn hộ tại Hà Nội luôn thấp hơn TP. Hồ Chí Minh khoảng 10-15%. Nhưng hiện tại, tốc độ giá bán tại TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng 8%/năm, còn ở Hà Nội tăng đến 26%/năm. Nếu duy trì tốc độ tăng giá như hiện nay, khả năng hết quý IV/2024 và sang năm 2025, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội sẽ cao hơn TP. Hồ Chí Minh”, ông Kiệt nhận định.

Còn giá thứ cấp, giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý II và quý III/2024 tốc độ tăng ngưỡng trên 20% so với năm trước, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh dao động tăng từ 4 -5%.

“Lý do ở thời điểm hiện tại thị trường TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung lớn để tăng giá bán, nhưng ở Hà Nội nguồn cung không quá dồi dào như những năm trước đây, nhưng đủ dư địa để các Chủ đầu tư đưa giá bán lên cao, kéo theo giá thứ cấp tăng theo”, ông Kiệt phân tích.

Về dự báo nguồn cung trong năm 2025 – 2026, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có 35.000 - 38.000 sản phẩm/năm, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 32.000 – 32.000 căn/năm.

“Trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản Hà Nội được xem như hạt nhân của chu kỳ tiếp theo. Khác với thời điểm năm 2014 - 2015, sau khi thị trường bất động sản phục hồi, TP. Hồ Chí Minh được xem là thị trường hạt nhân, điều tiết về giá, điều tiết nhịp độ thị trường và dẫn đầu về nguồn cung. Và thời gian tới, bức tranh này sẽ được đảo ngược lại”, ông Kiệt nhận định.

Khi bàn về chu kỳ thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh sắp tới, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường không có nguồn cung, mà giá bán vẫn tăng theo từng năm. Trong khi tính thanh khoản của thị trường thấp do các sản phẩm không phù hợp với thu nhập đại đa số người dân. “Khi nguồn cung không có thì không thể tạo “sóng” hay chu kỳ cho thị trường bất động sản”, ông Khương nhấn mạnh

“Bây giờ muốn sở hữu một căn hộ 70m2, có giá khoảng 3 tỷ đồng chắc cũng phải ra xa khu vực ngoại thành mới mua được. Nhưng những sản phẩm này mới tạo “sóng” thị trường bất động sản, còn căn hộ cao cấp mặc dù phân khúc quan trọng nhưng không đại diện cho thị trường bất động sản’’, ông Khương cho biết.

Cũng theo ông Sử Ngọc Khương, số liệu nguồn cung nhà ở Hà Nội như CBRE Việt Nam chia sẻ chỉ đại diện cho một nhóm dự án và có số lượng không nhiều, do đó dùng để so sánh giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, chưa phải một bức tranh đầy đủ.

Trước tình trạng thị trường bất động sản vẫn còn đang đối mặt với nhiều thách thức, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp, nhà đầu tư cần linh hoạt, sáng tạo, sử dụng thông tin thị trường hiệu quả để có thể trụ vững trên thị trường.

Cùng với đó, các chủ đầu tư nên tập trung giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án; ưu tiên tập trung vào tiến độ triển khai xây dựng và hoàn thiện dự án; tập trung vào năng lực tài chính cho quá trình triển khai; nhiều phương pháp hợp tác với các chủ đầu tư, quỹ đầu tư…