Thị trường bất động sản: Chính sách tích cực nhưng thực thi còn nan giải

Loạt chính sách tích cực

Thời gian qua, nhất là trong tháng 8, Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành đã quyết tâm ban hành chính sách giúp thị trường bất động sản khôi phục trở lại. Rất nhiều các chuyên gia đều nhận định, chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ lại quyết liệt và dồn dập đến như vậy.

Có thể kể đến như trong tháng 6, tại Nghị quyết số 105/NQ-CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6/2023, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất, nhất là giảm lãi suất cho vay (phấn đấu giảm ít nhất khoảng 1 ,5 - 2%) nghiên cứu, thực hiện áp dụng đối với cả khoản vay mới và đang còn dư nợ.

Ngày 1/8, Văn phòng Chính phủ đã phát đi chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục giảm lãi suất cho vay và tăng hạn mức tín dụng.

Ngày 3/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33 và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Ngày 10/8, Văn phòng Chính phủ ban hành Thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/ 2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Ngày 18/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Công điện số 749/CĐ-TTg yêu cầu các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công những tháng cuối năm 2023.

Trong số các cơ chế, chính sách đã ban hành thì Nghị quyết số 33/NQ-CP được xem là “kim chỉ nam”, thể hiện một cách khá rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường bất động sản từ phía Chính phủ, các bộ, ngành.

Để đảm bảo các cơ chế, chính sách có tính thực tiễn, trong các buổi Hội nghị trực tuyến, các buổi họp cấp cao của Nhà nước đều có sự tham gia, góp mặt của đại diện các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản, các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, bất động sản.

Tồn tại các rào cản

Tuy nhiên, trong báo cáo tháng 8 được phát đi, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, từ cơ chế, chính sách đến hiệu quả thực thi vẫn là một vấn đề rất nan giải.

Cụ thể, VARS cho biết, khảo sát của VARS với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản cho thấy:

Thứ nhất là về nguồn cung, 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung bất động sản. 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Xét trên tổng thể trong suốt gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Tuy nhiên, thị trường có ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Cụ thể vào những tháng cuối quý 2 và đầu quý 3, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng,…

VARS nhận định, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn tiếp cận và tháo gỡ lớp ngoài, chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Tuy nhiên, VARS cũng cho rằng, xét một cách công bằng thì nguồn cung với sản phẩm bất động sản không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn được. Vì kể cả khi các vướng mắc cả về pháp lý, nguồn vốn hay các vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành nguồn cung này.

Thứ hai là về tiếp cận vốn: Cùng với các vấn đề về pháp lý thì nguồn vốn vẫn là vấn đề khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản trong suốt thời gian qua. Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

Về nguyên nhân, VARS cho rằng có những yếu tố chính như:

Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý.

Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm nhiều nấc trong thời gian qua.

Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó. Thậm chí, đến tận bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120.000 tỷ vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ.

Cũng theo dữ liệu từ khảo sát của VARS với các Hội viên VARS là sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt.

Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt nhưng không nhiều.

Nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3/2023. Nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.

Thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân

Các chuyên gia của VARS phân tích: Hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân như chung cư giá khoảng 25-35 triệu đồng/m2, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...

Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị treo chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường. Giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, chắc chắn là một giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung.

VARS cho rằng, chúng ta nên xem xét, phân loại lại các dự án bất động sản. Dự án nào cần “truyền máu” là tiền thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo an toàn. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án.

Nhu cầu an cư của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn. Họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung bất động sản nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn.

Việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.