PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Cẩn trọng với chung cư mini

Thị trường bất động sản đang chứng kiến nhiều biến động, đặc biệt là phân khúc chung cư. Giá nhà tăng cao, khiến nhiều người tìm đến các lựa chọn thay thế như chung cư mini. Tuy nhiên, liệu đây có phải là một quyết định khôn ngoan?

Trao đổi vấn đề này với Báo Công Thương, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đã có những phân tích sâu sắc về thực trạng thị trường chung cư, đặc biệt là chung cư mini tại Hà Nội. Đồng thời, đưa ra những lời khuyên hữu ích giúp bạn đọc có cái nhìn toàn diện hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay mua nhà.

Luật Nhà ở 2023 đã tạo bước ngoặt khi cấp sổ hồng cho chung cư mini, thu hút nhiều người có khả năng tài chính hạn chế. Ông có lời khuyên nào cho người mua trước khi "xuống tiền" lựa chọn phân khúc nhà ở này? Liệu đầu tư vào loại hình nhà ở này có tiềm ẩn nhiều rủi ro không?

Tại Điều 57, Luật Nhà ở 2023 về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini) đã quy định rõ các điều kiện được cấp sổ hồng như chung cư mini từ hai tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ; đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng…

Việc mua và sở hữu căn hộ chung cư mini là chuyện bình thường và đặc biệt với nhiều người năng lực tài chính còn yếu. Xét về bản chất, đây vẫn là phân khúc tốt. Bởi, nhu cầu sở hữu nhà ở trong nhân dân vẫn là rất lớn, trong khi với mức giá ngày một đắt đỏ, nhiều người lao động thu nhập thấp và các hộ gia đình không thể mua nổi những căn hộ cao cấp hay nhà ở lớn nơi đô thị.

Thế nhưng, phải chọn chung cư có những điều kiện nhất định để đảm bảo các tiêu chuẩn, định mức được cấp sổ hồng, để tránh những bất tiện sau này. Còn nếu người mua chọn những chung cư mini vừa nhỏ hẹp và sâu, không thuận tiện đi lại và đặc biệt xe cứu hoả cũng không vào được, việc cấp sổ hồng e là cũng khó. Bởi vậy, chung cư mini vẫn có thể mua nhưng phải cẩn trọng, phải lựa chọn những chung cư có đầy đủ điều kiện cần thiết để tránh "tiền mất, tật mang".

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư Hà Nội, đã trải qua một năm liên tục "sốt nóng" và tăng giá chóng mặt. Ông đánh giá như thế nào về biên độ tăng giá chung cư trong giai đoạn vừa qua?

Có thể thấy, năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024. Thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tăng ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm "sốt nóng", giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Trong thời gian tới, theo nhận định của chúng tôi, giá chung cư sẽ khó giảm. Tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó.

Nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng. Mức giá “mềm” nhất hiện tại ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Trong thời gian dài hơi hơn, khoảng 3-5 năm nữa, khi nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên và Nhà nước có thể khống chế được giá, chẳng hạn nhà nước quy định khoảng 25 triệu một mét vuông, lúc đó, giá nhà ở mới xuống. Hiện tại, chuyện giảm giá là không thể, mặc dù có một vài dự án chung cư bắt đầu khởi động. Tuy nhiên, cũng phải 5 - 7 năm mới rao bán và muốn hoàn thành cũng phải mất 4 - 5 năm.

Trong thời điểm này, người mua nhà và nhà đầu tư cần lưu ý gì khi rót vốn vào thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư, thưa ông?

Có thể khẳng định rằng, càng về cuối năm, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi ngày càng rõ rệt hơn. Triển vọng phục hồi càng chắc chắn hơn trong năm 2025 khi các chính sách mới được thẩm thấu, đường ray pháp lý mới “chạy trơn tru” hơn, chính quyền cũng có những động thái quyết liệt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, tạo động lực để khơi thông nguồn cung mới trên thị trường.

Về thời điểm, tôi cho rằng, đối với dự án chung cư, nếu có nhu cầu ở, không nên chần chừ, vì càng chờ càng khó mua. Để đầu tư, càng không nên chần chừ, bởi nguồn cung trên thực tế không nhiều.

Điều quan trọng là nhà đầu tư, người mua nhà cần xem xét, cân nhắc về tính hợp lý, mức độ phù hợp với nhu cầu và xem xét các yếu tố rủi ro trước khi đưa ra quyết định. Lưu ý là phải chọn lọc dự án đầu tư và chủ đầu tư đủ uy tín, sắp hoàn thiện và ra sản phẩm trong thời gian tới.

Xin trân trọng cảm ơn ông!