Luật Đất đai sửa đổi: Hạn chế “găm đất”, tăng tính cạnh tranh trên thị trường bất động sản

Hạn chế đầu cơ, tăng nguồn cung cho thị trường

Ngày 18/1, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Trong đó, có nhiều thay đổi được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, ông Đỗ Minh Đức, Trưởng phòng Dịch vụ Ngân hàng Đầu tư (IB) của Công ty Cổ phần Chứng khoán APG đặc biệt lưu ý một số nội dung trong Luật Đất đai sửa đổi.

Đầu tiên là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lại số tiền miễn giảm sẽ tránh thất thoát tài sản Nhà nước. Đặc biệt đối với các hoạt động thoái vốn, cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực đặc thù sẽ hạn chế được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn tới giải thể doanh nghiệp.

Quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất là chính sách liên quan đến an sinh xã hội rất tích cực của Nhà nước bên cạnh việc quy hoạch tăng cường xây dựng nhà ở xã hội. Việc miễn giảm tiền thuê đất khi xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ khuyến khích nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Qua đó, tạo thêm nguồn cung cho đối tượng là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, từ đó hạ được giá nhà cho thuê tại phân khúc này.

Đối với quy định không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất cũng có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Quy định này sẽ hạn chế đầu cơ vì sẽ phải chịu thêm chi phí nếu không triển khai dự án, khai thác bất động sản. Điều này cũng giúp thị trường thanh lọc những nhà đầu tư yếu kém về mặt tài chính, tránh lãng phí nguồn lực với những lô đất bị bỏ trống không được đưa vào khai thác do “găm đất”.

Ông Đức nhấn mạnh rằng, cần lưu ý đến một số nhà đầu cơ sử dụng nguồn vay ngân hàng để đầu cơ bất động sản. Trường hợp những đối tượng này không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, bị Nhà nước thu hồi bất động sản mà bất động sản đó đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo, dẫn đến tranh chấp, nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng.

Một thay đổi đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quy định này sẽ giúp giảm chênh lệch địa tô, những doanh nghiệp có đủ nguồn lực về tài chính sẽ có cơ sở để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án. Điều đó có thể tiếp tục đẩy giá các dự án thương mại lên cao, ảnh hưởng tích cực lên các doanh nghiệp đang sở hữu dự án đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và bắt đầu đi vào triển khai trong các năm tới.

Tuy nhiên, giá nhà ở tiếp tục tăng trong tương lai sẽ đặt ra một vấn đề về an sinh xã hội, đòi hỏi tiến độ phát triển dự án nhà ở xã hội phải tiếp tục đẩy nhanh để giải quyết nhu cầu xã hội, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Ngoài ra, một số thay đổi cũng có thể tác động đến thị trường bất động sản. Đó là vấn đề được phép chuyển đổi từ đất trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm sẽ tạo sự linh động cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bổ sung thêm những điều kiện để việc chuyển nhượng bất động sản diễn ra minh bạch hơn. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, kéo theo giá đất nông nghiệp có thể tăng khá mạnh. Được phép bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác sẽ tạo thuận lợi cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất sẽ tạo cơ hội làm lại cho những doanh nghiệp đã bị vi phạm trước đó…

Công khai, minh bạch, giảm tối đa các quan hệ “xin – cho”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), như nội dung trong Luật Đất đai sửa đổi thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch và bình đẳng cho tất cả các đối tượng liên quan.

Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ chiếm ưu thế. Đặc biệt, cơ chế mới sẽ giảm tối đa các quan hệ “xin – cho”. Qua đó góp phần tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cũng theo ông Đính, những doanh nghiệp “đầu cơ" đất với mong muốn kiếm chênh lệch địa tô sẽ "không còn đất sống". Theo đó, doanh nghiệp làm thật sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn và chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đồng tình rằng, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tăng tính cạnh tranh thị trường bất động sản. Cụ thể, liên quan tới quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”. Trong trường hợp không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Qua đấu giá, địa tô đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng đấu thầu. Điều này góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án.

Liên quan tính cạnh tranh của thị trường bất động sản, ông Đỗ Minh Đức, Trưởng phòng Dịch vụ Ngân hàng Đầu tư (IB) của Công ty Cổ phần Chứng khoán APG cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cũng có thể tác động lên thị trường chứng khoán (kênh huy động vốn cho doanh nghiệp), đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn.

Theo lý giải của ông Đức, mục tiêu mà Luật Đất đai hướng tới để khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, tránh đầu cơ, đảm bảo an sinh xã hội. Do đó, những doanh nghiệp có tài chính đủ lành mạnh, có năng lực phát triển bất động sản tốt, có quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi, những doanh nghiệp yếu kém về nguồn lực, tập trung vào đầu cơ sẽ chịu nhiều tác động tiêu cực. Những doanh nghiệp này khi niêm yết trên sàn chứng khoán cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, qua đó phản ánh vào thị giá cổ phiếu.

Các chuyên gia cho rằng, vẫn cần phải chờ thêm thời gian để hoàn thiện khung pháp lý từ những văn bản hướng dẫn thi hành để đánh giá cụ thể được mức độ tác động của Luật Đất đai sửa đổi đối với nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.