Những khu đô thị bỏ hoang và câu hỏi về thuế bất động sản

Loạt khu đô thị bỏ hoang trên "đất vàng" Hà Nội

Từ trước dịch Covid-19, anh Thanh (Hai Bà Trưng, Hà Nội) có thói quen đưa gia đình tới Aeon Mall Hà Đông chơi mỗi cuối tuần. Ấn tượng của anh là trên đường đi, anh luôn qua vài khu đô thị đắt đỏ bao gồm hàng trăm căn biệt thự bề thế bị bỏ hoang.

Dịch Covid-19 xuất hiện, nền kinh tế và cuộc sống của mỗi gia đình trải qua biết bao thăng trầm, khu đô thị này vẫn “vững như bàn thạch” với xu hướng quen thuộc là bỏ hoang.

Điều đáng nói, tại Hà Nội, không khó để tìm được những khu đô thị trị giá ngàn tỷ đồng, thậm chí hàng chục ngàn tỷ đồng bị bỏ hoang.

Cách đó chỉ khoảng 2km về phía đường Tố Hữu, dãy shophouse của Him Lam cũng phơi sương, phơi nắng không biết bao năm rồi. Sau mỗi lần vui chơi cuối tuần, anh Thanh đưa gia đình trở về nhà lúc khoảng 7, 8 giờ tối, không nhiều shophouse sáng đèn, đa số còn lại đều chìm trong bóng tối.

“Tôi thấy lạ là đã nửa thập kỷ trôi qua, khu đô thị này không có một chút thay đổi nào. Phía bên trong còn có chút sinh khí, chứ bên ngoài mặt đường, chỉ một góc có vài căn được dùng để kinh doanh, còn lại, tất cả đều bỏ hoang, nhiều hạng mục biệt thự xuống cấp nghiêm trọng”, anh Thanh tiếc nuối cho khối tài sản khổng lồ.

Xa hơn một chút, ở thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, dự án Lideco cũng trong tình trạng “cỏ mọc đầy”. Hàng loạt dự án khác cùng chung “số phận” có thể kể đến như Khu đô thị Vườn Cam, Khu đô thị Nam An Khánh, Sơn Đồng Center…

Tại một số căn bị bỏ hoang quá lâu, người dân tận dụng trồng rau, thậm chí… câu cá sau mỗi đợt mưa lớn.

Tại Hà Nội, không khó để tìm được những khu đô thị trị giá ngàn tỷ đồng, thậm chí hàng chục ngàn tỷ đồng bị bỏ hoang. Ảnh: Tiền phong

Nghịch lý bỏ hoang nhưng giá vẫn tăng

Đang có nhiều nghịch lý xảy ra trên thị trường bất động sản Hà Nội. Trong khi Hà Nội thiếu 50.000 căn mỗi năm, một số khu đô thị vẫn bỏ hoang. Tại một số khu đô thị vẫn bỏ hoang, giá vẫn tăng mạnh.

Trước Covid-19, tại Khu đô thị Nam Cường, giá biệt thự dưới 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, dù bị bỏ hoang, thanh khoản thấp, giá tại dự án này vẫn dao động từ 150 triệu đồng/m2 tới 315 triệu đồng/m2. Giá phổ biến nhất là 217 triệu đồng/m2, tăng 34,8% so với 1 năm trước đây.

“Tôi không biết thanh khoản của dự án này thế nào. Chỉ biết rằng, có những căn treo biển cần bán nhà suốt nhiều năm qua nhưng hiện nay vẫn chưa thấy tháo biển”, anh Thanh đưa ra đánh giá về giao dịch của dự án này.

Trong khi đó, thường xuyên đứng đầu trong danh sách các khu đô thị bị bỏ hoang ở Hà Nội bị báo chí “bêu tên” nhưng Lideco vẫn chứng kiến giá tăng mạnh mẽ. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 3/2025, mức giá phổ biến của biệt thự Lideco là 148,8 triệu đồng/m2, tăng 64,3 triệu đồng/m2, tương đương 76% so với tháng 3/2024.

Sơn Đồng Center cũng tăng "giật cục" trong năm qua. Kết thúc quý 1/2025, giá phổ biến của biệt thự dự án này đạt tới 151,8 triệu đồng/m2, tăng hơn 55% sau 1 năm giao dịch. Mức chào bán cao nhất suýt chạm mốc 200 triệu đồng/m2. Cần phải nhấn mạnh, đây là dự án khá xa nội thành khi tọa lạc xã Sơn Động, huyện Hoài Đức.

Không tăng mạnh như các dự án kể trên nhưng Khu đô thị Nam An Khánh cũng không chịu “đi lùi” khi tăng từ 100 triệu đồng/m2 lên 122,7 triệu đồng/m2, tương ứng đà tăng 22,7%.

Một số khu đô thị vẫn bỏ hoang, giá tăng mạnh. Ảnh: VTC News.

Giá tăng, không thanh khoản, không hạ nhiệt

CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá, hiện tại, có hiện tượng biệt thự “ăn theo” sức nóng của các đại dự án.

Chia sẻ với phóng viên Báo Công Thương, ông Toản cho biết, nguồn cung biệt thự chỉ tập trung ở một số đại dự án lớn, các dự án khác là không có. Chung quy lại, thị trường chỉ có một số nhà đầu tư lớn. Việc họ "một mình một chợ" tạo ra sự khan hiếm khiến giá tăng. Vì vậy, các dự án lân cận cũng thừa cơ tăng theo.

Ông Toản cho biết, thống kê của vài dự án ăn theo đại dự án ở Hưng Yên có giá lên đến 120 triệu/m2 nhưng không thể bán được, dự án ở Phú Thụy có giá bán 140 - 150 triệu/m2, tính thanh khoản thấp. Đối với dự án khác, không có gì đặc biệt lập tức thanh khoản kém.

Thế nhưng, dù thanh khoản kém, giá biệt thự vẫn nhất định không hạ nhiệt, có chăng chỉ giảm vài phần trăm, không thấm vào đâu so với đà tăng mạnh trước đó. Nguyên nhân là do đâu?

Bất động sản là thị trường đòi hỏi vốn lớn. Với phân khúc biệt thự, nguồn vốn lại càng khổng lồ hơn nhiều. Hiện tại, phải khách hàng phải chi tối thiểu 1 triệu đô la để sở hữu một căn diện tích nhỏ. Vì vậy, không nhiều người có sẵn “tiền tươi thóc thật” để chi trả một lần. Đa số sẽ phải dùng đòn bẩy tài chính (tiền vay ngân hàng). Khi lãi suất tăng, áp lực chi trả lãi vay của nhà đầu tư bị đội lên nên có thể thấy ra tình trạng bán tháo.

Trong suốt thời gian qua, 2023 là năm hiếm hoi chứng kiến khi lãi suất bật tăng, giá biệt thự suy giảm đột ngột nhưng trong thời gian rất ngắn. Sau đó, bất chấp lãi suất biến động như thế nào, bất chấp việc ế ẩm, giá biệt thự vẫn vận động theo xu hướng chủ yếu là tăng. Lãi suất giảm thì giá tăng, mà lãi suất tăng, giá cũng vẫn tăng. Quy luật kinh tế dường như đang không tồn tại ở đây. Vậy điều gì đang diễn ra?

Thật khó để trả lời cho câu hỏi này, chỉ biết rằng, việc cần làm trước hết là tìm cách hạn chế tình trạng đó. Một trong những biện pháp đưa ra nhận được sự chú ý của dư luận chính là đánh thuế bất động sản thứ hai.

Ý nghĩa chính của đề xuất này là miễn thuế cho bất động sản thứ nhất để đảm bảo nhu cầu “an cư lạc nghiệp” của người dân. Còn từ bất động sản thứ 2 trở đi, người sở hữu sẽ phải nộp thuế, vì đây thường là tài sản dùng để đầu tư, cho thuê hoặc không sử dụng; càng những căn nhà sở hữu về sau càng bị đánh thuế cao hơn.

Tuy nhiên, cho đến đầu năm nay, vẫn chưa có quyết định nào được đưa ra, việc đánh thuế bất động sản thứ hai vẫn trong quá trình “nghiên cứu”. Cùng lúc đó, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn căn biệt thự bỏ hoang vẫn gây nhức nhối trong dư luận.