Lại 'nóng' đất đấu giá ở Hà Nội, làm thế nào để ngăn hiện tượng giá 'ảo'?

Thị trường bất động sản Hà Nội lại “nóng” bởi phiên đấu giá 27 thửa đất tại quận Hà Đông vào ngày 19/10. Theo đó, mức giá trúng đấu giá được cho là chênh lệch lớn so với khu vực, khi có thửa đất tiền trúng đấu giá đã lên tới 246 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, có nhiều lô đã "chốt giá" trúng hơn 146 triệu đồng/m2 và được rao bán chênh 400-600 triệu đồng ngay khu vực bên ngoài phiên đấu giá.

Một số người tham gia đấu giá cho biết, nhiều lô đất có giá khởi điểm hơn 36 triệu đồng/m2, nhưng sau 7 vòng đấu có lô tăng cao nhất là 156 triệu đồng/m2. Mặc dù tham gia đấu giá với mục đích đầu tư, nhưng họ đánh giá mức giá trên đã vượt quá xa dự kiến nên quyết định bỏ cuộc.

Một số môi giới chuyên bán phân khúc đất nền ở Hà Đông (Hà Nội) cho biết, hiện mức giá bán đất nền gần khu vực đấu giá dao động khoảng 80 – 130 triệu/m2, tùy từng vị trí. Trong bối cảnh đất nền đấu giá đang là hàng “hot”, không chỉ các môi giới mà người dân khu vực này cũng đã lường trước việc mức giá trúng sẽ tăng “nóng” tại phiên đấu giá 27 thửa đất trên.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời, việc này còn làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản…

Thực tế cho thấy, nhiều người tham gia đấu giá đất với mục đích “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không diễn biến theo đúng kỳ vọng.

Thậm chí, trong nhiều trường hợp, mục đích sâu xa hơn của những cá nhân đó là tạo “sốt" đất thông qua lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Họ bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở khu vực và các vùng lân cận. Và khi đó, hệ lụy của các tình trạng này là tạo “sốt ảo”, đẩy giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng cao hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bất thường và bình thường có vẻ không còn xác định.

“Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt, tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt.

Ngoài ra, ông Dũng cho rằng có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể "bỏ cọc" sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá “ảo” tại khu vực để kiếm lời…

Trước thực trạng trên, để giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường bất động sản, mới đây Bộ Xây dựng đã đề xuất nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng đã đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn nhằm kiếm lời.

Có thể nói, việc đầu cơ đất đai đặc biệt là tình trạng "ngáo giá" đất đấu giá đang trở thành vấn đề nhức nhối, đẩy giá bất động sản lên cao và làm cho người trẻ, người có thu nhập trung bình khó tiếp cận với nhà ở. Để ngăn chặn tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc cần đánh thuế cao đối với việc mua đất mà không có nhu cầu sử dụng thực sự. Khi một người hoặc tổ chức mua đất và không xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định, họ sẽ phải chịu mức thuế cao hơn. Điều này không chỉ tạo áp lực kinh tế lên những người đầu cơ mà còn khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả hơn.

Cùng với đó, việc áp dụng quy định về thời hạn bắt buộc phải xây dựng nhà trên đất trúng đấu giá cũng là một giải pháp khác để chống đầu cơ. Khi người trúng đấu giá không thực hiện xây dựng trong thời gian quy định, quyền sở hữu đất có thể bị thu hồi. Việc này đảm bảo rằng đất đai không bị găm giữ một cách lãng phí và thúc đẩy quá trình phát triển đô thị.

Bên cạnh đó, việc giới hạn thời gian chuyển nhượng đất sau khi mua cũng là một biện pháp quan trọng. Ngoài ra, việc cho phép phân lô bán nền trong một số trường hợp cụ thể có thể là một giải pháp nhằm tăng nguồn cung đất đai trên thị trường, giúp hạ nhiệt giá đất.