Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Những ai được đứng tên trong sổ đỏ?

Theo đó, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, quy định “Trường hợp có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện". Để tìm hiểu rõ hơn vấn đề này, phóng viên Báo Công Thương có cuộc trao đổi với PGS.TS Trần Trọng Phương - Trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.

Thưa ông, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy định "trường hợp có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện". Vậy quy định này theo ông có những thuận lợi hay khó khăn như thế nào cho cả phía cơ quan chính quyền và người dân?

Về việc ghi tên tất cả các thành viên trong gia đình khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cụ thể hoá ở Thông tư 33 năm 2017 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thực tế quy định này không mới, chỉ chuyển từ Thông tư lên luật. Việc quy định như vậy nhằm thực hiện, đảm bảo quyền của tất cả thành viên trong gia đình.

Và theo tôi là có lợi cho người dân chứ không hề phức tạp về sau cũng như thời điểm đầu đi làm thủ tục, kê khai thông tin như một số ý kiến còn băn khoăn.

Điều 120 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi nêu: “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Điều 98 theo luật hiện hành cũng đã có quy định về thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 bản, trừ trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Thực tế hiện nay, vấn đề sử dụng đất của hộ gia đình chính là trường hợp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất (là thành viên của hộ gia đình).

Cũng cần phải nói rõ rằng quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và là một loại tài sản. Quan hệ tài sản được điều chỉnh về nguyên tắc tại Bộ luật dân sự.

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì Bộ Luật dân sự năm 2005 đang có hiệu lực thi hành. Theo đó, tại Điều 106 có quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.”

Theo ông, trong trường hợp tài sản là của 01 gia đình (vợ, chồng con cái) tuy nhiên do sổ hộ khẩu lại chung với Bố, mẹ, anh, chị thì sẽ gây khó khăn như thế nào trong việc cấp sổ đỏ?

Như trên tôi đã nói, việc ghi tên từng thành viên hộ gia đình đã được thực hiện theo Thông tư 33 năm 2017 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên ở một số địa phương khi triển khai chưa hiểu hết việc này dẫn đến cảm thấy vướng mắc giữa hộ gia đình theo khái niệm sổ hộ khẩu với hộ gia đình trên "giấy chứng nhận- sổ đỏ" (bao gồm những người cùng gia đình có quyền tài sản với thửa đất).

Thực tế khi ghi lên sổ đỏ tên vợ, chồng người có quyền với thửa đất đó thì có địa phương lại ghi tất cả người của hộ gia đình trong sổ hộ khẩu vào. Từ thực tế đó lại vô hình chung tạo ra những phức tạp, vướng mắc.

Vì thế cơ quan thẩm quyền cần có hướng dẫn rõ ràng, cụ thể để làm rõ thế nào là quyền tài sản, quyền tài sản chung và khi ghi vào "giấy chứng nhận- sổ đỏ" phải ghi thế nào cho đúng.

Quy định ghi đủ tên thành viên trong gia đình vào “sổ đỏ”, nếu không đơn giản hóa thủ tục chỉ làm tăng phức tạp các thủ tục hành chính mà không có tác dụng giảm tranh chấp.

Thực tế, một gia đình làm “sổ đỏ” trước khi họ sinh các người con tiếp theo thì theo quy định này, các người con sau cũng phải được bổ sung vào sổ đỏ để có quyền đồng sở hữu như những người con đã có tên trong sổ đỏ (và trên sổ đỏ cũng phải đủ khoảng trống để ghi đầy đủ tên vào). Như vậy cũng phức tạp thêm vấn đề hành chính.

Vì vậy, quyền tài sản của người liên quan đến thửa đất sẽ được chính xác bằng tên trên chính “giấy chứng nhận-sổ đỏ” đó. Mặc dù ở trên tôi cũng đã nói là có lợi cho người dân nhưng cũng sẽ có vấn đề khó khăn là sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính vì phải chứng minh được quyền tải sản đó thuộc về ai.

Theo ông, để minh bạch và tránh sự xung đột trong các gia đình khi cấp sổ đỏ thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có những quy định cụ thể như thế nào để tạo minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho người dân và tránh những vấn đề nảy sinh gây nhũng nhiễu của cơ quan chính quyền khi cấp sổ đỏ cho người dân và tránh cả xung đột giữa các thành viên trong gia đình?

Để minh bạch và tránh sự xung đột trong các gia đình khi cấp sổ đỏ thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có những quy định cụ thể hay hướng dẫn cụ thể để làm rõ thế nào là quyền tài sản, quyền tài sản chung và khi ghi vào "sổ đỏ" phải ghi thế nào cho chính xác và tránh để tránh làm phát sinh thêm thủ tục hành chính vì phải đi chứng minh được quyền tải sản đó thuộc về ai trong gia đình khi có xung đột.

Điều 101 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rõ: “Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết”.

Bên cạnh đó, Bộ Luật dân sự cũng quy định trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện (coi như độc lập tham gia quan hệ dân sự). Trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà thực hiện giao dịch dân sự lấy nhân danh các thành viên khác thì được hiểu là là giao dịch không đủ điều kiện.

Quy định cấp một “giấy chứng nhận- sổ đỏ” ghi đầy đủ tên thành viên trong gia đình và việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực là phù hợp để minh bạch quyền sử dụng đất chung, bảo vệ quyền lợi của các thành viên, không có phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất. Và thực tế, quyền sử dụng đất là một loại hang hoá, là tài sản có giá trị lớn đối với hộ gia đình nên phải yêu cầu công chứng hoặc chứng thực là phù hợp với thực tiễn.

Với một số băn khoăn về việc ghi đầy đủ tên thành viên hộ gia đình trên sổ đỏ dẫn đến không đủ khoảng trống trên sổ để ghi tên vào thì vẫn có xảy ra đối với gia đình Việt Nam (tam đại đồng đường). Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định đăng ký đất đai thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Chính vì vậy, ứng dụng công nghệ số hay chúng ta gọi là “Sổ đỏ điện tử” sẽ giải quyết được vấn đề này.

Xin cảm ơn ông!