Đại biểu Quốc hội lo đất lúa, đất rừng... bị chuyển thành nhà ở thương mại

Ngày 30/8, tại Nhà Quốc hội, Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 127), hiện nay có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất, giữ như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5; theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với (i) đất ở hoặc (ii) đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định như vậy tiếp tục kế thừa quy định Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở; nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai, sửa đổi quy định tại Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Góp ý vào Điều 127 của dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Công Long - đoàn Đồng Nai cho biết, dự thảo có xây dựng 2 phương án. Phương án 1 quy định đối với dự án nhà ở thuơng mại thì được thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác, mục đích là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận và xây dựng vì mục đích thương mại trên đất không phải là đất ở… Đây là nội dung liên quan chặt chẽ đến Luật Nhà và sẽ có các yếu tố quyết định đến dự thảo Luật Nhà ở. Vấn đề này cũng không phải mới.

Ngay tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất, khi đó chúng ta sửa 9 luật, trong đó có Luật Nhà ở, vấn đề này cũng được tranh luận rất sôi nổi, quyết liệt trong hội trường. Ở trong dự thảo khi đó, Chính phủ, cơ quan soạn thảo cũng đã trình phương án là sửa Điều 23 theo hướng cho phép thực hiện các dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở.

Khi giải trình, tiếp thu về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Báo cáo số 104 ngày 1/1/2022 và theo đó Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ quan điểm là không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để tránh xảy ra tình trạng trục lợi chính sách gây thất thoát ngân sách nhà nước.

“Từ đó đến nay theo tôi tình hình chưa có chuyển biến gì nhiều. Bây giờ lại xới xáo lại vấn đề này, phải chăng thực tiễn có biến chuyển gì lớn đến mức độ phải thay đổi” - đại biểu đề nghị làm rõ.

Đại biểu lập luận, Nghị quyết 18 nêu rõ "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại". Tuy nhiên, nếu vận dụng Nghị quyết 18 theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại nên cân nhắc.

“Chúng ta không thể vận dụng theo kiểu nghị quyết thì thuộc làu làu nhưng chỉ trích những câu mình cần, thế này rất nguy hiểm. Nếu như thế, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng để chuyển sang mục đích xây dự án nhà ở thương mại” - đại biểu băn khoăn.

Đại biểu Nguyễn Công Long đề nghị phải có sự phân biệt rõ giữa thu hồi đất và thỏa thuận bởi vì tính chất hoàn toàn khác nhau. Khi thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng chúng ta phải có một sự cân nhắc rất kỹ, đó là một sự đánh đổi vì mục đích lớn hơn.

"Còn nếu quy định thế này chỉ thỏa mãn cho những đối tượng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Như vậy, vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô chúng ta vẫn không ngăn chặn được và cũng rất khó có thể đảm bảo” - ông Long nói.

Đại biểu cho rằng, quy định như thế này rất nguy hiểm và chúng ta tự mâu thuẫn ngay trong Luật Đất đai. Nguyên tắc đầu tiên và xuyên suốt từ các luật từ hiện hành cho đến các luật trước cũng thế, là sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng.

Mục đích sử dụng hiện nay của đất nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng và đất khác bây giờ lại được quyền thỏa thuận để chuyển sang đất thương mại có đúng với nguyên tắc sử dụng đất quy định tại Điều 5 hay không?.

Từ quan điểm này, ông Long bày tỏ, cả 2 loại ý kiến được Ủy ban Kinh tế Quốc hội báo cáo đều “phải cân nhắc”. Đồng thời, đề nghị chỉ cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện các dự án nhà ở thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Kể cả phương án 2 chúng tôi cho rằng chưa đảm bảo sự chặt chẽ, nếu ở phương án đất phi nông nghiệp và đã nộp tiền quyền sử dụng đất vẫn có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác không phải là đất phi nông nghiệp như đất danh lam thắng cảnh, đất các khu di tích lịch sử văn hóa, những vùng đất đẹp đó vẫn có quyền được thỏa thuận để đưa ra dự án thương mại sẽ rất nguy hiểm.

“Tôi đề nghị chúng ta nên đảm bảo chặt chẽ phương án quy định tại khoản 1 Điều 27 theo hướng chỉ cho phép các bên thỏa thuận đúng mục đích sử dụng và quy hoạch đất” - ông Long nhấn mạnh.