Thị trường bất động sản nhiễu loạn, 'ngáo' giá: Ai đang đi ngược lại chỉ đạo của Thủ tướng?

LTS: Thời gian gần đây, thị trường bất động sảnchứng kiến nhiều dấu hiệu bất thường, khi giá nhà đất ở nhiều khu vực tăng vọt một cách phi lý, gây hoang mang cho cả nhà đầu tư và người dân. Điều này không chỉ khiến thị trường trở nên nhiễu loạn, mà còn đi ngược lại những chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ về việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững. Ai đang đứng sau những chiêu trò “thổi giá” này? Và tại sao thị trường lại tồn tại nhiều nghịch lý bất ổn như vậy?

Báo Công Thương chính thức khởi đăng loạt bài về tình trạng thổi giá và nhiễu loạn thông tin trên thị trường bất động sản. Loạt bài không chỉ phản ánh những diễn biến bất thường đang làm méo mó thị trường, mà còn đưa ra những cảnh báo quan trọng về những rủi ro tiềm ẩn. Đồng thời, hướng đến mục tiêu tìm kiếm giải pháp hiệu quả nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai, đảm bảo sự lành mạnh cho thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội một cách bền vững.

Bài 1: Mạng xã hội có tiếp tay làm nhiễu loạn thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức và biến động, trong đó vai trò của mạng xã hội ngày càng trở nên đáng lo ngại. Không chỉ là nơi trao đổi thông tin, mạng xã hội còn trở thành công cụ mạnh mẽ thúc đẩy các xu hướng đầu tư. Tuy nhiên, khi thiếu đi sự quản lý hiệu quả, những nền tảng này có thể vô tình tiếp tay, làm gia tăng tình trạng nhiễu loạn thị trường địa ốc vốn rất nhạy cảm.

Đủ mặt anh tài

Thời gian gần đây, mạng xã hội như Facebook, Zalo, TikTok liên tục xuất hiện các video rao bán sản phẩm bất động sản, trong đó có không ít dự án chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thậm chí chưa đủ điều kiện pháp lý. Chiêu trò quảng cáo với giới thiệu hấp dẫn và cam kết lợi nhuận cao đã khiến không ít người dân nhẹ dạ rơi vào “bẫy” của những dự án bất động sản “ma”. Đáng lo ngại hơn, nhiều chủ đầu tư, môi giới bất động sản còn không ngần ngại chạy quảng cáo trên các nền tảng mạng xã hội để giới thiệu về các dự án khi chưa đủ điều kiện. Những quảng cáo này thường sử dụng từ ngữ hoa mỹ, đánh vào lòng tham và sự thiếu hiểu biết của khách hàng.

Góp mặt vào cuộc đua quảng cáo bất động sản trên mạng xã hội thời gian qua có sản phẩm của cả những “ông lớn” trong ngành lẫn những doanh nghiệp ít tên tuổi hơn. Điển hình trong làn sóng quảng bá này là dự án của một tập đoàn bất động sản lớn vừa tưng bừng khởi công tại phía Đông Hà Nội. Trước đó cả tháng, dự án đã được quảng cáo mạnh mẽ trên mạng xã hội với những thông tin hấp dẫn về tiện ích “không đâu có được”, kèm theo bảng giá và chính sách ưu đãi hiếm có.

Theo giới thiệu, dự án dự kiến mở bán vào ngày 6/9 tới đây, với sự kiện lễ “ra quân dự án - khai mở giao thương – khơi nguồn thịnh vượng...”. Bảng giá được đưa ra cho các căn liền kề và biệt thự trong dự án cũng khiến nhiều người chú ý: Căn liền kề diện tích 62,5 m² có giá 20,6 tỷ đồng, căn liền kề góc 140 m² với giá 49 tỷ đồng; biệt thự song lập 127,5 m² có giá 61,2 tỷ đồng, và biệt thự đơn lập diện tích 225,7 m² lên tới 146,7 tỷ đồng… Booking (đặt cọc, giữ chỗ…) ban đầu được công bố là 500 triệu đồng/căn.

Trên nền tảng Facebook, khi gõ từ khóa tên dự án vào ô tìm kiếm, ngay lập tức sẽ hiện ra hàng chục trang Fanpage, Group, cùng hàng trăm tài khoản của các nhân viên môi giới quảng bá về dự án này. Đơn cử, Fanpage “X” được tài trợ quảng cáo rằng họ đang chuẩn bị mở bán quỹ ngoại giao với 30 căn hộ view hồ trước khi ra mắt chính thức. Theo thông tin từ trang này, dự án nằm gần quận Tây Hồ nhưng có giá chỉ bằng 1/3, hứa hẹn mang lại lợi nhuận đầu tư lớn với khả năng tăng gấp 3-4 lần tài sản. Vốn đầu tư ban đầu từ 4-5 tỷ đồng, được ngân hàng hỗ trợ 80% và đây được cho là dự án nhà thấp tầng cuối cùng có vị trí gần trung tâm Hà Nội nhất trong các dự án của chủ đầu tư. Quảng cáo còn cung cấp thông tin về diện tích các loại căn hộ: Căn liền kề từ 62-90 m², shophouse từ 62-100 m², biệt thự từ 127-300 m². Đáng chú ý, dù dự án chỉ mới bắt đầu triển khai, nội dung quảng cáo đã khẳng định có sẵn bảng giá nội bộ và chính sách ưu đãi, kèm theo số hotline (0585.984.117) để đặt hàng cho những khách hàng quan tâm.

Trang Fanpage “Y” thậm chí còn gợi ý rằng, trong tổng số hơn 4.000 lô đất tại dự án, có đến 80% là các lô liền kề (không phải ai có tài chính cũng có thể mua được). Tuy nhiên, chỉ còn lại 26% quỹ hàng “hot” bao gồm biệt thự đảo, biệt thự đơn lập góc và song lập view vườn hoa. Dự kiến, đợt 1 mở bán sẽ bao gồm những quỹ hàng “hot” này, trong khi các đợt sau sẽ chỉ dành quỹ hàng “hot” để làm quỹ thưởng.

Tài khoản Facebook REALHOMES, được giới thiệu là của Công ty TNHH Kinh doanh và Dịch vụ Bất động sản REALHOMES cũng nhanh chóng thông báo tin vui đến khách hàng về việc trở thành đại lý phân phối chính thức dự án. Công ty này cho biết có địa chỉ tại phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân và mời gọi khách hàng liên hệ qua hotline (0393.738.265) để nhận thông tin chi tiết và những ưu đãi hấp dẫn không thể bỏ qua.

Vào lúc 21h ngày 4/9, nhóm cộng đồng “Z” thông báo vào thứ Sáu, ngày 6/9/2024, sẽ mở bán và nhận cọc cho dự án với đơn giá khoảng 300 triệu đồng/m². Các lô hàng của dự án được chia vào quỹ thưởng và nhân viên môi giới sẽ gửi bảng hàng ban đầu không chênh lệch qua nhóm Zalo để khách hàng quan tâm có thể lựa chọn. Khi truy cập địa chỉ Zalo “Hàng F1…” như gợi ý, ngoài các thông tin đã có trong các nhóm Fanpage và Group Facebook, khách hàng còn nhận được bảng hàng chi tiết với các căn hộ được đánh dấu, bảng so sánh giá các dự án lân cận và thông tin về quỹ căn thưởng.

Khách hàng tham gia nhóm Zalo sẽ được nhân viên tư vấn chi tiết về chính sách bán hàng, ưu đãi lớn và tiềm năng sinh lời cao. Theo đó, khi khách hàng quyết định “thuận mua vừa bán”, có hai hình thức đặt cọc để lựa chọn: Cọc “chết” và cọc hai chiều. Cọc “chết” là đặt cọc qua sàn và giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư. Ưu điểm của phương án này là có thể chọn căn đẹp với giá không chênh lệch. Còn cọc hai chiều (booking) là đặt cọc để chờ xếp slot và có thể phải mua với mức giá cao hơn. Cả hai hình thức đều yêu cầu đặt cọc 500 triệu đồng. Tuy nhiên, cọc hai chiều có thể được hoàn lại nếu không tiếp tục mua, trong khi cọc "chết" thì không. Nhân viên khẳng định rằng đầu tư vào dự án sẽ đảm bảo lợi nhuận từ 350 triệu đồng trở lên nếu lướt sóng thành công.

Tương tự, khi gõ từ khóa “dự án” trên TikTok, sẽ xuất hiện hàng trăm tài khoản và hàng nghìn video quảng bá rầm rộ về dự án. Các nội dung quảng cáo chủ yếu tập trung vào tiến độ thi công, ưu thế của dự án, tiềm năng sinh lời hấp dẫn. Ngoài ra, nhiều video trên TikTok còn khai thác các yếu tố như vị trí đắc địa của dự án gần trung tâm Hà Nội, hệ thống tiện ích đồng bộ và môi trường sống xanh mát, tạo nên sức hút mạnh mẽ với người mua. Một số tài khoản còn đưa ra những so sánh chi tiết về giá cả và lợi ích khi đầu tư vào dự án so với các dự án khác trong khu vực, nhằm thuyết phục người xem về tiềm năng sinh lời vượt trội của dự án. Những chiến dịch quảng cáo này không chỉ lan tỏa thông tin rộng rãi mà còn khéo léo đánh vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của người mua, khiến cho dự án trở nên càng “hot” hơn trên thị trường bất động sản.

Tuy vậy, trước làn sóng quảng cáo rầm rộ, không ít khách hàng quan tâm đến dự án lại bày tỏ sự băn khoăn: Liệu dự án này đã đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn hay chưa? Sự lo ngại này càng trở nên cần thiết khi giá trị các bất động sản trong dự án không hề nhỏ. Việc vội vàng xuống tiền đặt cọc mà không nắm rõ tình trạng pháp lý của dự án có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều vụ tranh chấp pháp lý và lừa đảo tài chính.

Không chỉ các dự án lớn của những tập đoàn tên tuổi như dự án trên, mà các dự án chung cư tầm trung khác cũng đang tích cực tham gia cuộc đua quảng cáo trên mạng xã hội. Trong số này, cái tên gây chú ý nhiều nhất là dự án Lumi Hà Nội, do Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao làm chủ đầu tư. Mặc dù dự án này chỉ mới đủ điều kiện mở bán vào ngày 28/8/2024, nhưng trước đó, các quảng cáo rầm rộ về Lumi Hà Nội đã phủ sóng khắp các trang mạng xã hội. Một trong những chiêu trò quảng cáo là việc nhiều trang mạng xã hội đã tung tin rằng, chỉ trong một thời gian ngắn, gần 3.000 khách hàng đã đặt mua căn hộ tại Lumi Hà Nội. Thông tin thổi phồng này không chỉ tạo ra cảm giác khan hiếm giả tạo mà còn nhằm dựng lên một cơn sốt giả, khiến thị trường trở nên bất ổn. Những diễn biến này đã khiến không ít khách hàng cảm thấy ngán ngại khi tiếp cận dự án Lumi Hà Nội.

Không chỉ tập trung ở Hà Nội, tình trạng quảng cáo và rao bán rầm rộ các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện còn lan rộng ra các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Tại Đà Nẵng, một dự án tổ hợp căn hộ nằm bên bờ sông Hàn thuộc phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà đã trở thành tâm điểm chú ý khi bị rao bán trên nhiều trang mạng xã hội. Dự án này do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đông Đô làm chủ đầu tư, hiện chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định pháp luật. Mặc dù vậy, nhiều trang mạng vẫn quảng bá và giới thiệu rằng đã có hàng trăm tỷ đồng được thu về từ việc phân phối hơn 900 căn hộ cao cấp tại đây. Trước tình trạng “tranh tối tranh sáng”, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã lên tiếng cảnh báo về tình trạng này, khẳng định rằng dự án chưa đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như chưa thể huy động vốn thông qua các hình thức hợp tác đầu tư, kinh doanh.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, tình trạng tương tự cũng diễn ra với dự án khu nhà ở T.L, một khu phức hợp bất động sản có quy mô lớn tọa lạc tại mặt tiền Đại lộ Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP. Thủ Đức. Dự án này do Công ty Cổ phần Bất động sản T.L làm chủ đầu tư, với diện tích gần 3,7 ha và gồm 6 tòa tháp với tổng khoảng 2000 căn hộ, dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2027. Dù hiện tại dự án chỉ mới thi công phần móng và đang được quay tôn bên ngoài, nhưng từ đầu năm, các quảng cáo liên tục về việc mở bán căn hộ tại đây đã xuất hiện trên nhiều nền tảng mạng xã hội.

Ngoài các đô thị lớn, hiện tượng quảng cáo và rao bán các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện còn phổ biến ở các tỉnh thành như: Hòa Bình, Long An, Thanh Hóa... Nhiều dự án tại các địa phương này đã bị “bán lúa non” trên mạng xã hội, mặc dù chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết để mở bán. Việc quảng cáo và rao bán những dự án bất động sản chưa đủ pháp lý trên mạng xã hội không chỉ gây rối loạn thị trường, góp phần thổi giá đất, làm mất lòng tin của người dân vào các giao dịch bất động sản, mà còn khiến nhiều gia đình rơi vào cảnh nợ nần, mất trắng tài sản. Không ít người đã phải đối mặt với các vụ kiện tụng kéo dài hoặc không thể lấy lại được tiền đã đầu tư.

Vấn nạn nhức nhối

Theo các chuyên gia, tình trạng quảng cáo sai lệch về các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện là một vấn đề nhức nhối trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Điều này đã tồn tại từ nhiều năm, không chỉ làm nhiễu loạn thông tin thị trường mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người dân, nhất là những người không có kinh nghiệm hoặc thiếu thông tin chính xác về các dự án.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, thông tin quảng cáo sai lệch khiến người tiêu dùng không thể phân biệt đâu là thông tin chính xác, đâu là thông tin bị thổi phồng hoặc sai sự thật. Điều này gây khó khăn cho việc ra quyết định đầu tư, dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang” khi người dân mua phải những sản phẩm không đảm bảo pháp lý hoặc chất lượng. Người mua nhà đất cũng rất dễ rơi vào tình trạng bị lừa đảo hoặc gặp rắc rối pháp lý khi giao dịch các sản phẩm chưa đủ điều kiện. Các dự án chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý nhưng vẫn được rao bán công khai có thể dẫn đến các vụ kiện tụng, tranh chấp về quyền sở hữu hoặc mất khả năng sở hữu tài sản.

Đáng chú ý, mặc dù các cơ quan chức năng đã có nhiều biện pháp nhằm kiểm soát và xử lý tình trạng quảng cáo sai lệch, nhưng việc này không hề dễ dàng. Một phần nguyên nhân là do các chủ đầu tư hoặc nhà phân phối thường tận dụng mạng xã hội để quảng cáo, nơi mà việc kiểm duyệt thông tin gặp nhiều thách thức. Mạng xã hội cho phép các quảng cáo lan truyền nhanh chóng, khó kiểm soát và dễ dàng tiếp cận với nhiều người, khiến cho việc phát hiện, ngăn chặn kịp thời càng trở nên khó khăn hơn.

“Để xử lý vấn đề quảng cáo sai lệch về pháp lý dự án, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các nền tảng mạng xã hội và ý thức của người tiêu dùng. Các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm những hành vi quảng cáo sai lệch. Đồng thời, cần có các chiến dịch tuyên truyền để nâng cao nhận thức của người dân về những rủi ro khi giao dịch bất động sản”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ghi nhận nhiều diễn biến tích cực, việc các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý được quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội trở thành một vấn đề đáng lo ngại, không chỉ làm nhiễu loạn thông tin mà còn đặt người mua trước nguy cơ mất tiền và đối diện với các rủi ro pháp lý khó lường. Một trong những rủi ro lớn nhất mà khách hàng có thể gặp phải là mất tiền cọc hoặc khoản đầu tư ban đầu.

“Khi một dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được quảng cáo và huy động vốn, người mua có thể bị lừa đặt cọc hoặc thanh toán trước mà không có gì đảm bảo về tính pháp lý của dự án. Nếu dự án bị đình trệ hoặc không thể triển khai, khách hàng sẽ rất khó để đòi lại số tiền đã nộp”, luật sư Bình nói.

Bên cạnh đó, các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thường chưa hoàn tất các thủ tục cần thiết như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các phê duyệt từ cơ quan chức năng. Điều này có thể dẫn đến việc dự án bị đình chỉ, hủy bỏ hoặc bị điều chỉnh, khiến quyền lợi của người mua không được đảm bảo. Người mua có thể gặp khó khăn trong việc nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc chuyển nhượng tài sản.

Ngoài ra, người mua cũng sẽ gặp khó khăn trong việc khiếu nại và giải quyết tranh chấp. Khi gặp phải rủi ro từ các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý, việc khiếu nại và giải quyết tranh chấp có thể gặp nhiều khó khăn. Do các giao dịch này thường không có sự ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp lý, khiến cho quyền lợi của khách hàng không được bảo vệ đầy đủ.

“Trên thực tế, có nhiều trường hợp người mua đã bị lừa bởi các dự án "ma" – những dự án không tồn tại hoặc không có khả năng triển khai. Các đối tượng lừa đảo thường sử dụng hình thức quảng cáo trên mạng xã hội để tạo lòng tin và lôi kéo khách hàng, đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm. Khi giao dịch hoàn tất, họ có thể biến mất cùng với số tiền của khách hàng, để lại hậu quả nặng nề cho nạn nhân”, luật sư Bình nói thêm.

Để tránh những rủi ro này, luật sư Diệp Năng Bình khuyến nghị khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án và chỉ nên đầu tư vào những dự án đã được phê duyệt, đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật. Đồng thời cho rằng các cơ quan chức năng cũng cần tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm các hành vi quảng cáo sai lệch, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng.

Bài 2: "Ma trận" quảng cáo bủa vây khách hàng