Sàng lọc thị trường bất động sản, không còn 'sân chơi' cho doanh nghiệp yếu kém

Từ 1/8, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã có chia sẻ về tình hình hiện tại của thị trường, cũng như những dự báo trong thời gian tới.

Theo ông Đính, khi 3 luật liên quan đến bất động sản kể trên được áp dụng vào đời sống, phần lớn các chủ đầu tư kỳ vọng sẽ là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án, khơi thông nguồn lực. Tuy nhiên, cũng không ít doanh nghiệp lo ngại rằng những dự án chưa đủ điều kiện có thể bị loại bỏ để đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Đây là hai luồng quan điểm chính trước cuộc sàng lọc gắt gao này.

Hiện, có một số bất cập nổi trội trên thị trường, chẳng hạn trong cách tính tiền sử dụng đất. Vướng mắc này đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn vì khó dự đoán trước được chi phí, dẫn đến tình trạng "làm cũng chết, không làm cũng chết!?".

Chủ tịch VARS cho biết, việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá tiệm cận thị trường theo Luật Đất đai 2024 đã mang lại lợi ích cho người dân với mức đền bù cao hơn, nhưng đồng thời tạo ra áp lực tài chính lớn cho các doanh nghiệp.

"Thời gian tới, không còn 'sân chơi' cho chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính. Thị trường chỉ còn chỗ đứng cho những chủ đầu tư có quỹ đất lớn, nguồn lực mạnh để phát triển các dự án lớn", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Vẫn theo ông Đính, những khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản đã được dự báo từ 5 năm trước. Cụ thể, từ năm 2018 - 2019, đã có hơn nghìn dự án có dấu hiệu không thể triển khai và đến nay, hơn 1.200 dự án đã phải dừng lại, tương đương với 30 tỷ USD bị "chôn chân". Nguyên nhân chính là do các doanh nghiệp dễ dàng tham gia thị trường mà không đủ năng lực triển khai và tài chính.

Có chung quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing cho biết, tình trạng huy động vốn dễ dàng từ nhà đầu tư, có đất là "ồ ạt" đòi phát triển dự án đã tồn tại hơn một thập kỷ. Cho nên, việc ba luật mới có hiệu lực là điều vô cùng cần thiết, làm hạn chế thậm chí "xóa sổ" tình trạng trên, buộc các chủ đầu tư phải đối mặt với yêu cầu khắt khe hơn về mức độ phù hợp của sản phẩm đầu ra.

Các chuyên gia cho rằng hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải định hình chiến lược phát triển dài hạn và đa dạng hóa sản phẩm. Thị trường chung cư hiện tại không chỉ bao gồm phân khúc bình dân và cao cấp mà còn xuất hiện các sản phẩm hạng sang và siêu sang, phản ánh sự thay đổi chiến lược của nhiều chủ đầu tư lớn để phù hợp với xu hướng gia tăng tầng lớp trung lưu.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định rằng các quy định mới sẽ làm thay đổi cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Nhờ cơ chế đấu giá và đấu thầu mới, các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh sẽ có lợi thế phát triển, trong khi các doanh nghiệp yếu kém sẽ dần bị loại bỏ.

Ông Đỉnh khuyến nghị các doanh nghiệp nhỏ nên có chiến lược tăng vốn hoặc xem xét việc sáp nhập để đáp ứng các yêu cầu của đấu giá và đấu thầu, đồng thời triển khai dự án hiệu quả hơn.

Dự báo về diễn biến thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở vẫn chưa cải thiện rõ rệt, vì cần thêm thời gian để ba luật liên quan thực sự có tác động vào thị trường.

Ông Đỉnh cũng nhận định rằng nhiều phân khúc bất động sản như nhà ở và đất nền vẫn có xu hướng tăng giá do nguồn cung thắt chặt. Tuy nhiên, sẽ khó xảy ra tình trạng "sốt nóng" như trước đây.

Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết rằng ba luật sửa đổi được thi hành sớm sẽ có nhiều tác động tích cực. Những quy định này sẽ giúp chủ đầu tư tiếp cận đất đai một cách minh bạch hơn, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và người dân, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi mua dự án không đủ điều kiện pháp lý hoặc không thể hoàn thành.