Quảng Nam có quyền kê biên, cưỡng chế thi hành án nếu Bách Đạt An tiếp tục chây ỳ

Liên quan đến vụ án tranh chấp các dự án bất động sản gồm dự án khu đô thị Hera Complex Riverside, khu đô thị 7B (mở rộng) và khu đô thị Bách Đạt 1 tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam do Công ty Cổ phần Bách Đạt An (Công ty Bách Đạt An) làm chủ đầu tư, UBND tỉnh Quảng Nam đã yêu cầu Bách Đạt An khẩn trương hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước ngày 10/3/2023; trường hợp Bách Đạt An không chuyển nguồn kinh phí đảm bảo đủ theo yêu cầu, sẽ xem xét không gia hạn thời gian thực hiện dự án và thu hồi dự án.

Vụ tranh chấp này đã kéo dài hơn 5 năm từ năm 2017, có gần 800 khách hàng và đã giao dịch gần 1.500 lô đất nhưng chủ đầu tư luôn chậm trễ trong công tác trao sổ đỏ. Luật sư Nguyễn Anh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng đã có những trao đổi với Báo Công Thương về vấn đề này.

Thưa Luật sư, về vụ gần 1.000 người dân đi đòi sổ đỏ tại 3 dự án của Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại thị xã Điện Bàn tỉnh Quảng Nam. Theo ông, trách nhiệm của chủ đầu tư, công ty môi giới và chính quyền như thế nào?

Luật sư Nguyễn Anh Tuấn: Về vụ việc tranh chấp của gần 1.000 người mua đất và Công ty Bách Đạt An, Công ty Hoàng Nhất Nam (đơn vị môi giới) hiện đã có 3 bản án có hiệu lực pháp luật phân định rõ quyền và trách nhiệm của các bên. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là buộc Công ty Bách Đạt An phải tiếp tục thực hiện các hợp đồng với Hoàng Nhất Nam, thi công các dự án để sớm hoàn thiện hạ tầng, bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Do đó, Chủ đầu tư là Công ty Bách Đạt An phải nhanh chóng thực hiện các phán quyết của Toà án đã có hiệu lực pháp luật, “trong trường hợp Chủ đầu tư vẫn chây ỳ thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên, cưỡng chế thi hành án thực hiện theo quy định của pháp luật”.

Phía Công ty Hoàng Nhất Nam và người nhận chuyển nhượng đất cũng cần tích cực phối hợp để thực hiện các phán quyết của toà án để sớm hoàn thiện các dự án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên.

Theo Luật sư, nếu chủ đầu tư chây ỳ, không tuân thủ các cam kết và quy định của pháp luật, vậy việc thu hồi dự án, tổ chức đấu thầu lại có khả thi không?

Luật sư Nguyễn Anh Tuấn: Theo quy định tại điểm i, Điều 64, Luật đất đai 2013 quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, thì: trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Như vậy, có thể thấy rằng, nếu chủ đầu tư chây ỳ, không tuân thủ các cam kết và quy định của pháp luật về quá trình sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thể xem xét để thu hồi dự án bất động sản. Đồng thời tiến hành các bước đấu thầu lại theo quy định của pháp luật để giao dự án cho đơn vị có đủ năng lực hơn thực hiện nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Tôi được biết, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đang phối hợp với các địa phương để kiểm tra, rà soát đối với các dự án bất động sản để kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản sang đơn vị khác có đủ năng lực hơn. UBND tỉnh Quảng Nam hiện nay cũng đang chỉ đạo quyết liệt về vấn đề này. Đây là một trong những động thái mạnh tay để xử lý các đơn vị, chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản thiếu năng lực, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư, người dân.

Thưa Luật sư, hiện nay, khiếu kiện liên quan đất đai rất phức tạp, không chỉ người dân kiện chính quyền mà xảy ra tình trạng khiếu kiện, khiếu nại tay ba. Vậy ông nhìn nhận những bất cập từ Luật đất đai 2013 cần phải sửa đổi để tránh những vụ việc tương tự trong tương lai ?

Luật sư Nguyễn Anh Tuấn: Theo quan điểm cá nhân của tôi, để xảy ra vụ việc đáng tiếc như nhà báo đã nêu ở trên xuất phát từ 3 nguyên nhân:

Từ phía năng lực quản lý, năng lực tài chính của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản;

Từ phía chính quyền trong quá trình xem xét, thẩm định, cấp phép thực hiện và quản lý, giám sát dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

Và cuối cùng là quy định của pháp luật về đất đai chưa được hoàn thiện, đồng bộ.

Ở đây chúng ta thấy rằng, trong những năm trước đây, việc “xin” và “cho” các dự án đầu tư, nhất là dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn cả nước nói chung, tại Quảng Nam nói riêng khá dễ dàng.

Đơn cử như ở khu vực thị xã Điện Bàn hiện nay có cả trăm dự án kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư các dự án tại đây nhiều đơn vị có danh tiếng nhưng cũng có nhiều đơn vị chẳng ai biết tên. Các dự án bất động sản lại đa phần là những dự án nhỏ, tạo ra sự manh mún, thậm chí nhiều dự án thiếu sự khớp nối, liền mạch với nhau dẫn đến quy hoạch tổng thể bị phá vỡ.

Chủ đầu tư của nhiều dự án thiếu năng lực quản lý, năng lực tài chính nên chủ yếu sử dụng biện pháp huy động vốn khi được cấp chủ trương đầu tư dưới hình thức kêu gọi các nhà đầu tư góp vốn qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay, hợp đồng đặt chỗ… với mức thu cao nhất lên đến 95% giá trị lô đất trong khi chưa có mặt bằng, chưa giải toả đền bù, chưa được phép mở bán theo quy định của pháp luật, dẫn đến những hệ luỵ như chúng ta đã thấy.

Hiện nay, Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang lấy ý kiến rộng rãi về Dự thảoLuật đất đai sửa đổi và những vấn đề này cũng thu hút được nhiều ý kiến tham gia. Hy vọng, trong Luật đất đai mới sẽ có những quy định chặt chẽ hơn, đồng thời có những chế tài cụ thể để xử lý các vấn đề bất cập, tránh xảy ra những vụ việc tương tự trong tương lai.

Xin cảm ơn ông!