Ngưng thi hành một số quy định tại Thông tư 06: Thị trường bất động sản có qua “cơn bĩ cực”?

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chính thức ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN (Thông tư 10) về việc ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới liên quan.

Trong văn bản của mình, lý do được Ngân hàng Nhà nước nhắc đến là bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn và để “ưu tiên hơn nữa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”. Động thái này của Ngân hàng Nhà nước đã kiến hàng loạt chủ đầu tư và các dự án tạm "thở phào" nhẹ nhõm.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, Thông tư 10 nằm trong chủ trương hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng tín dụng nói chung. Động thái này cho phép các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội tái cơ cấu thông qua chuyển nhượng vốn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh. Còn phía nhà băng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho biết, việc Thông tư số 10 vừa được ban hành ngày 23/8 là động thái rất kịp thời từ phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước khi đã lắng nghe đầy đủ các ý kiến đóng góp.

“Nếu chiếu theo quy định cũ thì sẽ tồn tại nhiều rào cản quá lớn, ngăn cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận dòng vốn. Vì vậy, phải nói rằng, đây là thông tin quá vui đối với cả thị trường bất động sản nói chung khi không chỉ “cởi trói” cho doanh nghiệp, nhà đầu tư mà còn với cả những người mua thực”, ông Điệp phấn khởi nói.

Có thể nói, Thông tư số 10 đã thêm một lần mở cơ hội về vốn - nỗi trăn trở, đau đáu nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên điều đó có thực sự giúp thị trường bất động sản qua “cơn bĩ cực để đến hồi thái lai”? Bởi nhiều người cho rằng, đằng sau câu chuyện Thông tư 06 là một vấn đề dài hơi hơn cho lĩnh vực bất động sản.

Chính Bộ Xây dựng gần đây cũng thừa nhận, với lượng bất động sản tồn kho lên tới hàng trăm ngàn tỷ đồng, dù đã có khá nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn thì chỉ dòng tiền và một số chính sách xem ra chưa đủ để vực dậy thị trường đã từng bị “thả nổi” này.

Mới chỉ là con số từ 17/63 tỉnh thành mà lượng tồn kho bất động sản trong quý 2/2023 lên tới 16.688 căn, bao gồm cả chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, trong đó: Chung cư là 1.714 căn; nhà ở riêng lẻ 7.4773 căn; đất nền 7.501 nền… thì quả là thị trường này đang thiếu nhiều thứ khác. Đó là niềm tin của người mua và sức cầu vẫn quá yếu từ khách hàng.

Tại tọa đàm liên quan tới tăng cường khả năng tiếp cận và hấp thụ vốn của khu vực doanh nghiệp vừa diễn ra, Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhắc đến bối cảnh khó khăn hiện nay còn kéo dài và khó ai có thể nói được sẽ kéo dài bao lâu. Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định có trên 90% khó khăn trên thị trường bất động sản là về mặt pháp lý, câu chuyện được nhắc đến nhiều từ đầu năm đến nay.

Trong văn bản ban hành Thông tư 10, sau khi hủy một số điều khoản, Ngân hàng Nhà nước nhắc đến việc sẽ thảo luận các phương án với các đơn vị liên quan để nghiên cứu, xem xét các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Theo phân tích của Công ty chứng khoán Maybank IB (MSVN), câu chuyện tiếp theo của Thông tư 06 là thị trường bất động sản hình thành các khung pháp lý mới như ở Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (được kỳ vọng thông qua tại kỳ họp Quốc hội tháng 10/2023). Khi các định nghĩa trở nên rõ ràng hơn thì các trường hợp tốt - xấu cũng dễ phân định hơn chứ không bị đánh đồng.

“Điều chúng tôi quan tâm nhất ở đây là việc chờ đợi hướng dẫn cụ thể hơn về các dự án đủ điều kiện kinh doanh so với đủ điều kiện pháp lý. Bởi lẽ dự án khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không nhất thiết đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng”, chuyên gia MSVN bình luận.

Nhìn từ góc độ này thì việc ngưng một số điều khoản trong Thông tư 06 chỉ mới là bước khởi đầu trong quá trình dài hơi tìm kiếm sự phát triển ổn định của lĩnh vực bất động sản. Mặt khác, trong bối cảnh điều chỉnh pháp lý, một câu chuyện cần được đẩy mạnh giải quyết là thị trường vốn, gồm cổ phiếu và trái phiếu, nơi cung cấp dòng tiền trung và dài hạn ổn định hơn là dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vốn có đặc trưng ngắn hạn, biến động nhanh và mạnh.

Hơn hết, đứng về phía các doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải tiêu thụ được sản phẩm đầu ra. Nhưng với triển vọng kinh tế không mấy khả quan như hiện nay, thu nhập người dân sụt giảm, lãi suất cho vay vẫn còn cao, các hoạt động mua nhà để ở hay đầu tư nhà đất sẽ chưa thể sớm phục hồi như kỳ vọng. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn cố neo giữ giá bán sản phẩm các dự án ở mức cao, dù hoạt động đang gặp rất nhiều khó khăn và dòng tiền kinh doanh luôn ở trạng thái âm.