Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp: Gặp khó vì Luật Đất đai

Doanh nghiệp gặp khó

Tháng 9/2015, một công ty đến từ Hồng Kông đầu tư nhà máy may tại KCN Long Thành (Đồng Nai) đã phải nhờ tới HBA hỗ trợ pháp lý để có thể tiếp tục thực hiện dự án, vì khi làm thủ tục thuê đất, đại diện doanh nghiệp này cho biết, việc phải đóng khoản tiền thuê đất một lần quá lớn, trong khi còn phải thực hiện đầu tư nhà máy, mua sắm thiết bị, máy móc…, đã khiến doanh nghiệp gặp khó về tài chính.

Cùng với doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp trong nước cũng đau đầu vì vấn đề này. Mới đây, một doanh nghiệp tại TP.Hồ Chí Minh thuê đất tại khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã bị ngân hàng từ chối cho vay vốn để đầu tư nhà máy sản xuất hàng nông sản. Theo doanh nghiệp này, ngân hàng từ chối cho vay vốn, bởi theo Luật Đất đai 2013, hồ sơ vay vốn của doanh nghiệp thiếu tờ xác nhận của đơn vị kinh doanh hạ tầng KCN do doanh nghiệp chưa thực hiện nộp tiền thuê đất một lần.

Theo ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch HBA, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, rất nhiều nhà đầu tư ở các KCN của Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi. Điều này đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Khó khăn đó cũng khiến doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng bị “vạ lây” trong việc thu hút đầu tư vào KCN.

“Hiện nay, việc doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất một lần cho Nhà nước đối với diện tích đất thuê lại trong nhiều năm chưa được các cơ quan chức năng hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của công ty hạ tầng vào khu công nghiệp. Nếu áp dụng Nghị định 142/2005/NĐ-CP (đã được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 121/2010/NĐ-CP) nhiều công ty hạ tầng sẽ bị phá sản hoặc thua lỗ lớn”, ông Bé cho biết.

Cũng theo người đứng đầu HBA, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm hợp lý với các doanh nghiệp và mang thuận lợi cho Nhà nước, nhưng còn có những bất hợp lý như Điều 149.2, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Nếu trả tiền thuê đất một lần được cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm”. Bên cạnh đó, Điều 210.2 cũng quy định: “Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN-KCX được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian trước ngày 1/7/2014, phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ”. Như vậy, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng phải đóng tiền thuê đất một lần đối với phần diện tích đã cho thuê và phần diện tích sắp cho thuê - nếu muốn thu tiền thuê đất một lần của khách hàng là không hợp lý, vì có thể hiểu, chỉ khi doanh nghiệp hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ. Nếu thực hiện như vậy, sẽ hóa giải được khó khăn của nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực quá lớn, bởi chi phí đó quá lớn.

Kiến nghị thay đổi việc nộp tiền thuê đất

Ông Bé cho rằng, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCX-KCN không thể là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “mua đứt, bán đoạn”, mà họ phải đầu tư liên tục và quản lý, vận hành cơ sở hạ tầng của KCX – KCN suốt vòng đời của dự án (thông thường là 50 năm). Do vậy, Chính phủ cần có chính sách để hỗ trợ các doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển.

Ngoài ra, ông Bé cũng cho rằng, mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư “đứng ngồi không yên”. Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2 - 3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay, cho dù chưa tính tới áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất, mà chỉ cần áp vào để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai… cũng đã thêm một gánh quá nặng cho hầu hết doanh nghiệp.

Ngoài những nội dung trên, HBA cũng đề xuất việc tính diện tích đất thuê tại KCX – KCN cần thực hiện theo nội dung được quy định tại khoản 3, Điều 90, Luật Đất đai 2003 và khoản 2, Điều 194, Luật Đất đai 2013. Theo đó, cả 2 bộ luật đều quy định: “Miễn tiền thuê đất đối với phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, khu chế xuất”. Do vậy, nộp tiền thuê đất một lần chỉ tính trên diện tích đất công nghiệp cho thuê lại. Kiến nghị nộp tiền thuê đất Nhà nước một lần được khấu trừ các khoản giảm trừ theo quy định bao gồm cả tiền doanh nghiệp đầu tư hạ tầng đã ứng ra đền bù giải tỏa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.