Quản lý mô hình sở hữu kỳ nghỉ: Kinh nghiệm từ quốc tế

Xuất hiện trên thế giới từ những năm 1960

Thời gian qua, các tranh chấp, phản ánh, khiếu nại liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ vẫn tiếp tục được cơ quan truyền thông thông tin cũng như người tiêu dùng phản ánh tới cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Để người tiêu dùng hiểu rõ hơn về nguồn gốc cũng như cách thức hoạt động của loại hình này, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia đã thông tin về lịch sử xuất hiện và phát triển; những đặc điểm và những vấn đề người mua gặp phải; cũng như pháp luật quản lý mô hình kinh doanh “sở hữu kỳ nghỉ” trên thế giới.

Theo đó, vào năm 1946, nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ lễ bị dồn nén ở Vương quốc Anh sau khi Thế chiến thứ hai kết thúc, Fred Pontin, Bill Butlin và anh em nhà Warner đã có ý tưởng mở rộng hoạt động kinh doanh các trại nghỉ dưỡng của họ. Dần dần, hoạt động kinh doanh các khu cắm trại, nghỉ dưỡng của họ đã hình thành hình mẫu cho ngành công nghiệp nghỉ dưỡng trọn gói hiện đại.

Chính tại thị trường đại chúng này, mô hình “timeshare” (sở hữu kỳ nghỉ) đã chính thức xuất hiện vào năm 1963. Khởi đầu tại Thụy Sĩ với tên gọi sở hữu kỳ nghỉ, nhưng sau khi được nghiên cứu kỹ lưỡng, mô hình kinh doanh này đã nhanh chóng được áp dụng tại Hoa Kỳ và quay trở lại phát triển tại Châu Âu (Scotland) vào năm 1975. Trong vòng 5 năm, các khu nghỉ dưỡng timeshare đã bùng nổ trên khắp thị trường này, điển hình ở các điểm đến nghỉ dưỡng lớn trên khắp châu Âu với sự phát triển dẫn đầu của Tây Ban Nha.

Đến giai đoạn những năm 1980, với chiến lược khai thác tâm lý người mua, các hoạt động kinh doanh quy mô lớn bắt đầu phát triển ở một số khu nghỉ dưỡng lớn tại Tây Ban Nha. Cùng với đó, doanh số thu được từ hoạt động kinh doanh mô hình sở hữu kỳ nghỉ bắt đầu tăng vọt, chứng tỏ tiềm năng trở thành một phân khúc kinh doanh có triển vọng. Tuy nhiên, cũng từ giai đoạn này, nhiều phản ánh, khiếu nại về việc bên bán bán sản phẩm quảng cáo sai sự thật cũng bắt đầu xuất hiện và ngày càng lan rộng trên khắp châu Âu và một số quốc gia khác, đòi hỏi Chính phủ các quốc gia cần xây dựng những khung pháp lý điều chỉnh phù hợp và kịp thời để bảo vệ quyền lợi cho người mua khi tham gia loại hình giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro này.

Đến nay, theo từ điển pháp luật quốc tế, “timeshare” được hiểu là một hình thức sở hữu tài sản chung - thông thường là các bất động sản nghỉ dưỡng hoặc giải trí, trong đó người sở hữu có quyền sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm. Tuy nhiên, cũng như giai đoạn trước, thực tế tại nhiều quốc gia trên thế giới cho thấy, mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đến nay đang mất dần uy tín về hình ảnh, thương hiệu của mình trước sự lan rộng và kéo dài những phản ánh, khiếu nại của người mua/chủ sở hữu sở hữu kỳ nghỉ suốt mấy thập kỷ qua. Do đó, “để tách mình ra khỏi hình ảnh mất uy tín của mô hình này, một số doanh nghiệp đã sử dụng các thuật ngữ khác thay thế thuật ngữ “timeshare”, như: “Câu lạc bộ kỳ nghỉ”; “Quyền sở hữu theo tỷ lệ”; “Câu lạc bộ điểm đến”; “Quyền sở hữu kỳ nghỉ”;… Tuy nhiên, dù có sử dụng thuật ngữ, khái niệm nào để mô tả, thì về bản chất, đây vẫn là “timeshare” - mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ” - Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho biết.

Sở hữu kỳ nghỉ là một lĩnh vực khá đặc thù. Tùy theo tính chất, nội dung cụ thể của các thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, việc kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ trên thế giới được chia thành các loại sản phẩm chính, gồm: Sở hữu kỳ nghỉ với quyền sở hữu theo tuần cố định; Sở hữu kỳ nghỉ với quyền sở hữu theo tuần thả nổi; Sở hữu kỳ nghỉ với quyền sở hữu luân phiên hoặc linh hoạt trong tuần; Sở hữu kỳ nghỉ với chương trình tích điểm.

“Khi tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, người mua đa phần là không, hoặc chưa hiểu rõ, hiểu đầy đủ về những ưu điểm và nhược điểm của loại hình sản phẩm này, đặc biệt là không cân nhắc, không đánh giá kỹ lưỡng về tổng chi phí mà mình phải bỏ ra và sẽ phải bỏ ra trong nhiều năm theo thỏa thuận, chỉ cho đến khi phát sinh những vấn đề trên thực tế” - Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho hay.

Bên cạnh đó, người mua thường lựa chọn mua sở hữu kỳ nghỉ vì lầm tưởng việc sở hữu sản phẩm này như một khoản đầu tư sinh lời. Thực tiễn tại nhiều quốc gia đã chỉ ra rằng, chỉ nên lựa chọn sở hữu kỳ nghỉ để tận hưởng thời gian nghỉ dưỡng của bản thân hay của gia đình trong một khoảng thời gian xác định, chứ không nên mua sở hữu kỳ nghỉ và coi nó như một khoản đầu tư sinh lời.

Theo Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, các vấn đề chủ yếu và phổ biến mà người mua sở hữu kỳ nghỉ tại nhiều quốc gia gặp phải như: Phí duy trì hàng năm quá cao và kéo dài nhiều năm do hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường có thời hạn từ vài năm đến vài chục năm; không thể hủy bỏ hoặc rút lui khỏi hợp đồng đã ký kết; không thể đặt phòng theo lịch ban đầu; không thể hoặc rất khó để cho thuê lại hay chuyển nhượng lại hợp đồng; hành vi gây hiểu lầm, thậm chí gian lận, “lừa đảo”, hành vi gây áp lực bán hàng của bên bán;…

Trong đó, “vấn đề hủy bỏ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đã giao kết vẫn là vấn đề lớn nhất và nan giải nhất của mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ tại các quốc gia trên thế giới, cũng là vấn đề dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu nại nhất của người mua trong suốt những năm 80 của thế kỷ trước đến nay” - Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia nhấn mạnh.

Pháp luật quản lý hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ tại một số quốc gia và khuyến nghị cho Việt Nam

Liên hệ với thực trạng hoạt động kinh doanh dưới tên gọi “sở hữu kỳ nghỉ” hay “dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn” và các tên gọi tương tự tại Việt Nam những năm gần đây, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho biết, loại hình này cũng có những đặc điểm và vấn đề phát sinh tương tự với mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đã xuất hiện trên thế giới từ những năm 1960.

Đứng trước những thực trạng phức tạp này, mặc dù pháp luật của mỗi quốc gia, khu vực đã có cách tiếp cận khác nhau về “sở hữu kỳ nghỉ”, nhưng nhiều nơi như Liên minh châu Âu, Anh, Pháp, Đức, Tây Ban Nha, Úc, một số bang ở Hoa Kỳ đều có các quy định trực tiếp để quản lý hoạt động này.

Cụ thể, tại Liên minh châu Âu, hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ được điều chỉnh trực tiếp bởi một đạo luật riêng năm 1994 (Đạo luật về sở hữu kỳ nghỉ được Cộng đồng châu Âu thông qua năm 1994); tiếp đến là một Chỉ thị năm 2008 (Chỉ thị 2008/122/EC của Nghị viện châu Âu và Hội đồng ban hành ngày 14/01/2009 về việc bảo vệ người tiêu dùng đối với một số khía cạnh của dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ, sản phẩm kỳ nghỉ dài hạn, hợp đồng mua lại và bán lại) và pháp luật riêng của các quốc gia thành viên đặc biệt là các quốc gia có khu nghỉ dưỡng, du lịch.

Tại Hoa Kỳ, riêng tiểu bang Florida, sở hữu kỳ nghỉ hiện được tiểu bang này quy định và điều chỉnh trực tiếp tại Đạo luật tiểu bang Florida năm 2018 (Chương 721 với 98 Điều) ngày 25/9/2018 về thiết lập quy trình và yêu cầu công khai thông tin việc bán hàng, trao đổi, quảng bá và vận hành các hoạt động sở hữu kỳ nghỉ.

Tại Úc, hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ được điều chỉnh trực tiếp tại Đạo luật Công ty (Chương 5).

Nhìn chung, xuất phát từ thực trạng mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã và đang phát triển từ lâu nên nhiều quốc gia và khu vực đã có quy định pháp luật cũng như cơ chế điều chỉnh một cách trực tiếp và tương đối hoàn chỉnh nhằm đảm bảo tính minh bạch, chặt chẽ trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, điển hình như: Quy định về cấp phép hoạt động sở hữu kỳ nghỉ; quy định về điều kiện được chào bán sản phẩm ra thị trường; yêu cầu về trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác trong quảng cáo và trước khi ký kết hợp đồng; quyền của người mua gồm thời hạn rút lui, cân nhắc; cơ chế quản lý; xử lý vi phạm,…

Đặc biệt, một số quyền của khách hàng được quy định rất chặt chẽ như: Khách hàng có quyền chấm dứt hợp đồng vô điều kiện trong một khoảng thời gian mà không mất bất kỳ chi phí nào và không thể hủy bỏ quyền dù bất kỳ lý do nào; cấm yêu cầu người tiêu dùng thanh toán trước khi kết thúc thời hạn rút lui nêu trên; hoặc yêu cầu doanh nghiệp mở tài khoản ký quỹ để đảm bảo khả năng chi trả cho các khách hàng khi có nhu cầu rút khỏi hợp đồng và quy định thời gian hoàn trả cụ thể.

Trong khi lĩnh vực kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ được pháp luật nhiều quốc gia, khu vực trên thế giới điều chỉnh một cách trực tiếp, tại Việt Nam cho đến nay còn thiếu vắng một khung pháp lý riêng biệt, đầy đủ để điều chỉnh đối với loại hình kinh doanh này. Bởi vậy, “trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn quốc tế và đánh giá thực trạng tại Việt Nam, việc tập trung rà soát, xây dựng một khung pháp lý toàn diện, chặt chẽ để điều chỉnh loại hình kinh doanh dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ nhằm giảm thiểu rủi ro, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi tham gia loại hình giao dịch này cũng như ổn định trật tự xã hội là một điều hết sức cấp thiết trong bối cảnh hiện nay” - Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia khẳng định.