Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất "triệu USD" ở TP. Hồ Chí Minh

Chủ trương bỏ khung giá đất, định giá đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ "cởi trói" trong việc xác định giá đền bù cho người dân thuộc diện nhà nước thu hồi đất, cách tính thuế và các trách nhiệm tài chính khác khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dẫu vậy, để luật đi vào thực tế cuộc sống, không phải là điều dễ dàng.

Giá đất đường Đồng Khởi - TP. HCM thuộc hàng "top" của cả nước

“Đất vàng” ở TP.HCM, định giá thị trường thế nào?

Tại hội thảo góp ý kiến về chính sách tài chính và định giá đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 23/3 vừa qua tại TP. HCM, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng cần phải cân nhắc, xem xét kỹ hàm nghĩa của cụm từ bỏ khung giá đất, định giá đất theo giá thị trường.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho rằng: “Giá cả thị trường là muôn hình vạn trạng, giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định, người nào rất muốn mua thì họ sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán thì họ sẵn sàng đưa ra giá thấp hơn. Tại Hà Nội và TP. HCM thậm chí có những khu vực đất vàng không thể định giá thị trường được bởi không có thị trường giao dịch”.

Ghi nhận của phóng viên tại con đường “triệu USD” ở quận 1 TP. HCM cho thấy, vài năm gần đây các căn nhà mặt tiền tại đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ hay Lê Lợi hầu như không có giao dịch.

“Tại đường Đồng Khởi, những căn nhà có mặt tiền khoảng 5m2 trở lên, chủ nhà đòi tới 1,2 tỷ đồng/m2. Hoặc nhiều căn nhà ở mặt tiền đường Lê Lợi, sau thời điểm Tết Nguyên đán 2023, khi TP đã chỉnh trang xong lộ giới, vỉa hè sau một thời gian dài quây tôn xây dựng các công trình ngầm cho hệ thống Metro thì nay đã tăng giá tới 1,5 tỷ đồng/m2. Đắt đỏ như vậy nên không có người mua nào chịu nổi, mặt khác chủ nhà cũng không muốn bán, thị trường hầu như không có giao dịch, giá cả là do người bán tự tăng lên”, chị Trần Mỹ Kim, giám đốc một trung tâm môi giới nhà đất ở quận 1 cho hay .

Tương tự, lượng thông tin rao bán nhà đất trên đường Nguyễn Huệ chỉ dài khoảng 720m khá ít ỏi, cùng với đó là những mức giá cao đến giật mình. Một căn nhà diện tích 120m2, gần tòa nhà Bitexco Financial đang có giá rao bán lên đến 180 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,5 tỷ đồng/m2.

Cách đó không xa, dù nằm trên các nhánh xương cá của trục đường Nguyễn Huệ, ngôi nhà 2 tầng có diện tích chỉ khoảng 40m2 cũng đang được rao bán giá 60 tỷ đồng, tương đương 1,2 tỷ đồng/m2. “Căn nhà này đang có hợp đồng cho thuê mặt bằng lên đến 400 triệu đồng/tháng nên chủ nhà cũng không hào hứng bán”, một môi giới ở khu vực này cho hay.

Nhu cầu bán nhà trên các tuyến đường trung tâm TP. HCM như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ khá hiếm hoi (Ảnh minh họa)

Một chuyên viên bộ phận nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết giá nhà đất mặt tiền đường Nguyễn Huệ hiện nay neo ở mức 1-1,2 tỷ đồng/m2. Như vậy, giá mỗi mét vuông đất trên con phố này tương ứng với một căn hộ bình dân nhỏ tại khu vực quận 9 hoặc quận Bình Tân, Nhà Bè... Tuy nhiên, nhu cầu bán nhà tại con đường đắc địa này khá hiếm hoi. "Nhiều người ban đầu tìm đến xem mặt bằng nhưng khi nắm được giá bán mới thấy ngoài tầm với của mình", chuyên viên này chia sẻ.

Vào cuối năm 2022, UBND TP. HCM đã ban hành hệ số K để tính toán khi bồi thường, thu hồi và nộp thuế cho nhà nước thì tính ra, giá trị bồi thường đất đai khu vực này tăng khoảng 4 – 5 lần so với bảng giá đất của năm trước. Ví dụ như, các tuyến đường đắc địa như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ giá theo quy định chỉ là 162 triệu đồng/m2 thì sẽ có giá thương lượng, bồi thường khoảng 648-810 triệu đồng/m2. Vào năm 2019, nếu nhân với hệ số K cao nhất là 2,5 lần thì giá đất tại đường Đồng Khởi chỉ được tính là 405 triệu đồng/m2.

Giá đất ở phố đi bộ Nguyễn Huệ, Đồng Khởi như vậy đã thuộc “top” cao nhất trong cả nước. Dẫu vậy, khảo sát từng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường để tư vấn cho một số nhà đầu tư thì giá đất ở tuyến phố này tính đầy đủ giá trị phải dao động từ 1 – 1,2 tỉ đồng/m2. “Điều này khiến các 'đại gia' thích tìm 'ngõ tắt' để sở hữu đất vàng, hóa giá từ các căn nhà thuộc quyền quản lý của quỹ nhà TP hơn là mua bán minh bạch, khiến nhà nước thất thu thuế và tạo nên sự bất bình đẳng trong hoạt động đầu tư bất động sản”, một chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư bất động sản cho hay.

Định giá đất - không nên quy định “sát giá thị trường”

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), rất cần thiết phải xác định rõ nội hàm của việc định giá đất và bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là sát với giá của thị trường. Cụm từ “sát với giá thị trường” như hiện tại là một vấn đề rất khó nắm bắt, làm khó cho cơ quan định giá của địa phương. Và như vậy khi Luật đi vào cuộc sống lại gặp vướng.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định và như vậy chúng ta không thể phụ thuộc vào “cảm xúc” của thị trường. “Phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Thực tế cho thấy, mỗi loại 'mũ' sử dụng sẽ có giá trị tương ứng”, GS Cường nhận định.

Theo GS Cường, khi nhà nước ra quyết định cho phép một nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đồng nghĩa nhà nước đã quyết định chuyển địa tô thành giá trị của bất động sản cho chính nhà đầu tư đó. Điều này đã làm nảy sinh những vấn đề bất cập trong thực tế.

“Đó là bất bình đẳng giữa những nhà đầu tư được nhà nước quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những nhà đầu tư phải tự chuyển nhượng đất đai trên thị trường, hoặc khi cổ phần hóa mà đất không phải là đất dịch vụ, đất ở. Chỉ cần cổ phần hóa xong, doanh nghiệp đi xin chuyển mục đích, thì ngay lập tức đất đó trở thành yếu tố nguồn lợi, và những bất cập này đòi hỏi cần có sự điều tiết để tránh bất bình đẳng, gây rối loạn thị trường”, GS Cường phân tích.

Bà Bùi Lệ An, giám đốc tư vấn đầu tư của một quỹ đầu tư bất động sản cũng đồng quan điểm trên. Đất đai, tài sản thuộc quyền quản lý của chính quyền TP. HCM tại đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ hay vài con phố quanh đó như Đông Du, Mạc Thị Bưởi là không ít. Trong số đó có nhiều “đất vàng” đã được hóa giá không đúng với giá trị thị trường, cần phải xác định ra được giá trị của mỗi loại đất đai, tài sản gắn liền với mục đích khi chuyển đổi sử dụng, sao cho cách áp giá tránh được sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư, và cả người dân.

“Rất nhiều khu đất vàng ở TP. HCM, môi giới tự thiết lập ảo để đẩy hàng khu vực gần đó chứ thực ra không có giao dịch, vậy thì rất khó xác định giá thị trường. Khi nhà nước thu hồi, đền bù, tính giá cổ phần hóa, đóng thuế làm thế nào để không bị thất thu thuế, thỏa đáng cho người dân và tạo sự bình đẳng trong các nhà đầu tư là điều cần cân nhắc”, luật sư Trần Mạnh Thắng (đoàn luật sư TP. HCM) chia sẻ.

Cũng theo luật sư Thắng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa, đặc biệt những khu đất “vàng” ở TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung sẽ tác động lớn đến giá trị bất động sản cả địa phương đó và tác động vào những hành vi đầu tư.

Chính quyền địa phương cần phải tính toán được lợi ích sinh ra khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để quản lý hoạt động đầu tư lành mạnh, đồng thời cần tính toán chắc các giá trị gia tăng của “đất vàng” đó ảnh hưởng như nào đến đầu cơ bất động sản và giải pháp nào để điều tiết giá trị gia tăng. Bởi vậy việc nghiên cứu kỹ càng nội hàm của cụm từ “định giá đất và bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai” là điều mà cơ quan soạn thảo và thẩm tra Luật Đất đai (sửa đổi) rất cần quan tâm.