Hà Nội: Thị trường bất động sản bán lẻ nhiều tín hiệu phục hồi

Nhiều dư địa cho khách thuê

Khác với các đợt dịch trước, làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 đã kéo dài suốt từ đầu tháng 5 đến nay khiến mặt bằng bán lẻ nhà phố tại Hà Nội như các trung tâm thương mại và các tuyến phố vốn sầm uất như Cầu Giấy, Chùa Bộc, Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (Hà Nội) "bất động" trong nhiều tháng.

Từ cuối tháng 9, Hà Nội đã thực hiện việc nới lỏng giãn cách xã hội do đại dịch Covid-19, điều này phần nào “gỡ khó” cho thị trường bất động sản bán lẻ. Thực tế, hàng loạt cửa hàng bán lẻ mặt phố cũng như trung tâm thương mại đã hoạt động trở lại, tuy nhiên, vẫn còn cầm chừng, tỷ lệ trống vẫn còn khá cao.

Theo thống kê của CBRE Hà Nội, tại các trung tâm thương mại ở khu vực các quận mới như Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, tỷ lệ trống cao 35-45%, số còn lại hầu như chỉ mở cửa để duy trì hoạt động. Còn mặt bằng nhà phố các quận trung tâm, cũng chỉ có khoảng 50% mở cửa đón khách. Cùng với việc tỷ lệ trống tăng cao thì giá cho thuê giảm đáng kể. Giá chào thuê mới trung bình tầng trệt và tầng 1 khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 4% theo quý và giảm 4% theo năm.

Thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố, song, các nhãn hàng sẽ giảm bớt nhu cầu về mở rộng

Các chuyên gia bất động sản nhận định, sau thời gian giãn cách xã hội, dự kiến các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất 3 tháng để các khu mua sắm dần phục hồi, để thị trường hoạt động lại cân bằng ổn định, phục hồi trạng thái. Trong thời gian này, các gian hàng vẫn phải “âm thầm” bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã chứng kiến sự sụt giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng từ thương mại điện tử và bán hàng trực tuyến. Với sự phát triển của Shopee, Facebook, Instagram, Grab, Tiki, Lazada… giúp các cửa hàng đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt trong tình trạng giãn cách xã hội kéo dài trong năm 2020 và 2021.

Việc triển khai bán hàng trực tuyến khá phổ biển trong thời gian gần đây như là một cách để thích nghi với tình trạng giãn cách hiện tại, tuy nhiên doanh số hạn hẹp không đủ để giúp các cửa hàng duy trì hoạt động kinh doanh. Các chủ nhà phố và sàn thương mại bán lẻ sẽ mất nhiều thời gian hơn dự kiến để có thể lấp đầy được diện tích trống, đặc biệt do khách thuê dịch vụ phục vụ nhà hàng và ăn uống (F&B) để lại.

Đánh giá về hoạt động của thị trường bán lẻ dưới ảnh hưởng của thương mại điện tử và dịch bệnh Covid-19, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố, song, các nhãn hàng sẽ giảm bớt nhu cầu về mở rộng. Đơn cử, thay vì mở 10 điểm hay 20 điểm tại một thành phố, các nhãn hàng lớn có thể thu giảm còn một nửa số cửa hàng mà vẫn đảm bảo được khả năng tiêu thụ của sản phẩm”. Khi bán hàng trực tuyến tại Việt Nam vẫn còn bất cập về khâu kiểm soát chất lượng hàng hóa, các nhãn hàng với mặt bằng vật lý vẫn giữ được lợi thế khi có mặt bằng vừa để quảng bá sản phẩm, vừa để cung cấp dịch vụ và trải nghiệm tới khách hàng.

Theo đó, bà Minh nhận định, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong giai đoạn quý 4/2021 đến qúy 2/2022 sẽ tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp. Cụ thể, về nhà hàng, người Việt vẫn có nhu cầu đến nhà hàng cao hơn so với đặt hàng mang về, do khách hàng ưa thích trải nghiệm cảm giác được phục vụ tại nhà hàng, và không gian ăn uống.

“Với các thương hiệu mỹ phẩm như Sociolla, Beauty Box, Nars, MAKE UP FOR EVER… vẫn cần các cửa hàng vật lý để giới thiệu quảng bá sản phẩm, và cung cấp trải nghiệm dùng thử sản phẩm của khách hàng. Còn đối với lĩnh vực thời trang, các nhãn hàng thời trang của nước ngoài vẫn chuộng mô hình cửa hàng truyền thống tại Việt Nam…” – đại diện Savills Hà Nội thông tin.

Chủ nhà và khách thuê cần chủ động thích ứng

Để vượt qua giai đoạn khó khăn này, thúc đẩy thị trường bất động sản bán lẻ phục hồi những tháng cuối năm, và trong năm tới, theo nhận định của CBRE Hà Nội, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều cần chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn cần triển khai chính sách hỗ trợ khách thuê hiện tại như miễn phí hoàn toàn tiền thuê trong thời gian trung tâm thương mại đóng cửa; tái cơ cấu chức năng của tòa nhà để tối ưu hơn như giảm thiểu diện tích bán lẻ trống sang cho thuê văn phòng.

Đối với khách thuê, các nhãn hàng cũng tích cực phát triển mô hình bán hàng đa kênh trên các sàn thương mại điện tử, mạng xã hội, ứng dụng mua sắm để duy trì thuê mặt bằng. Còn đối với khách thuê mới, giá thuê cũng sẽ được thỏa thuận để phù hợp với tình hình thực tế.

Để vượt qua giai đoạn khó khăn này, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều cần chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình

Chia sẻ thêm, bà Hoàng Nguyệt Minh cho hay, thêm vào đó, chủ nhà mặt phố cần hỗ trợ khách thuê với tiến độ thanh toán tiền thuê linh động hơn, đảm bảo giấy phép đăng ký kinh doanh cho mặt bằng, cũng như chấp nhận các điều khoản thuê trong hợp đồng theo yêu cầu của nhãn hàng nước ngoài, thay vì cứng nhắc trong việc cho thuê mặt bằng như trước đây.

Để có thể điều chỉnh lại phương án cho thuê thích nghi với nhu cầu của các nhãn hàng và tình hình Covid-19 hiện nay, các chủ nhà, chủ đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ cần điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê. Ví dụ, thanh toán hàng tháng (thay vì 6 tháng/lần đối với nhà phố và 3 tháng/lần đối với trung tâm thương mại), giá thuê có thể giảm giá 20%-30% vào năm đầu và bù giá vào các năm sau của hợp đồng thuê để giảm tải áp lực tài chính cho đơn vị kinh doanh giai đoạn mở cửa. Các ưu đãi khác về chỗ đỗ xe, biển hiệu quảng cáo cũng là các yếu tố quan trọng.

Sau giai đoạn này, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại. Trong vòng một năm tới, thị trường bán lẻ kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài cho tất cả các phân khúc bán lẻ, từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng đến F&B vào thị trường Việt Nam. Đây là tín hiệu tốt đối với chủ mặt bằng bán lẻ cho thuê, nhưng đồng thời cũng là sức ép với doanh nghiệp nội về mặt cạnh tranh.

Cũng theo bà Minh, đáng chú ý, Covid-19 không làm thay đổi nhu cầu ăn uống của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh. Mặc dù tiện ích về giao hàng tại nhà đang được tận dụng tối ưu, trải nghiệm ăn uống tại chỗ vẫn được ưu tiên, và người tiêu dùng vẫn đều mong muốn sớm được mở cửa để có thể ra ngoài. Bài toán kinh doanh sẽ nằm ở khả năng kiểm soát tình hình tài chính của doanh nghiệp, và hỗ trợ tối ưu về tiền thuê của chủ nhà để khách thuê doanh nghiệp có thể vượt qua được giai đoạn Covid-19.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, hiện tại thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhều thách thức. Các chuyên gia đưa ra dự báo, nếu dịch kiểm soát đồng đều ở các địa phương, độ phủ vắc xin rộng, và dịch Covd-19 được kiểm soát, nền kinh tế hồi phục thì thị trường khả năng giữa quý I/2022 sẽ hồi phục dần.