Cấm phân lô, bán nền có kiểm soát được thị trường bất động sản?

Theo dự án luật mới được Quốc hội thông qua, 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024. Thời điểm sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Việc này kỳ vọng sẽ trở thành “trợ lực” thúc đẩy thị trường bất động sản sớm ổn định và phát triển.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Ảnh: Lê Toàn

Để đưa Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, từ ngày 31/10 UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành quyết định về tách thửa (quyết định 100) cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất đáp ứng điều kiện sẽ được tách thửa. Ngoài ra để hiện thực hóa Luật Kinh doanh bất động sản, UBND TP.Hồ Chí Minh cũng vừa ban hành quyết định số 83 về việc cấm dự án bất động sản đã đầu tư xong hạ tầng phân lô bán nền.

Theo đó, UBND TP.Hồ Chí Minh quyết định "cấm phân lô, bán nền trên toàn địa bàn, gồm cả 5 huyện ven đô thị, chỉ trừ trường hợp đất dành cho tái định cư; đối với các dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh mới được sang nhượng".

Trước vấn đề này, đã có nhiều ý kiến vì cho rằng, quy định như vậy là trái với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và nhấn mạnh, việc quy định cấm phân lô, bán nền có thể mang lại lợi ích về lâu dài, nhưng ở thời điểm hiện tại dường như chưa thực sự phù hợp khi thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn, người dân ít quan tâm đến đất nền nên thị trường này chững lại.

Song, một số chuyên gia lại đồng quan điểm và cho biết, việc UBND TP.Hồ Chí Minh quy định cấm phân lô, bán nền như trên là phù hợp và hoàn toàn đúng thẩm quyền theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội cho biết, trên thực tế, thời gian qua, nhiều nơi xảy ra tình trạng chia lô, tách thửa đất tràn lan, kéo theo hệ lụy thổi giá, ghim đất, bỏ hoang đất. Trong đó, nhiều địa phương từng cấm hoạt động này khi nhận thấy có các diễn biến bất thường.

Theo đó, luật sư Tiền cho rằng, việc TP.Hồ Chí Minh cấm dự án phân lô, bán nền có thể trước mắt sẽ gây nên tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền, nhưng về lâu dài, quy định mới sẽ giúp giải quyết được nhiều bất cập về tình trạng chia lô, tách thửa đất bừa bãi, giảm thiểu tình trạng người dân tự ý xây dựng trái phép, giảm thiểu rủi ro pháp lý khi giao dịch loại hình đất này.

Trao đổi với Báo Công Thương, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, quyết định cấm phân lô, bán nền của TP.Hồ Chí Minh trên toàn thành phố, chỉ trừ các dự án tái định cư bằng đất nền, là một quyết định đúng đắn, phù hợp với việc nâng cao chất lượng đô thị hóa và giảm bớt việc trữ tiền nhàn rỗi của dân vào đất không có nhà ở.

Theo chuyên gia cho biết, nhu cầu đất nền luôn rất cao nhưng thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Bên cạnh đó, xuất hiện hiện trượng nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Đồng thời, gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán.

“Do đó, việc siết phân lô bán nền là cần thiết để hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán nên tổng giá trị sản phẩm đội giá cao. Về lâu dài, việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, hạn chế lãng phí đất” – ông Võ nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới trên sẽ giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước.

"Luật mới đã quy định chặt chẽ việc siết phân lô bán nền đối với phía chủ đầu tư, song các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn. Theo đó, việc thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền" - ông Đính lưu ý,