Giá nhà ở cao hơn 20 lần thu nhập, HoREA “hiến kế” gì?

Để kéo giảm giá nhà ở cần có giải pháp tăng nguồn cung, trước hết bằng cách tháo gỡ một số bất cập trong quy định pháp luật làm tăng nguồn cung dự án để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất đa dạng từ bình dân đến cao cấp cho mọi tầng lớp dân cư trong xã hội.

Giá nhà ở đang cao hơn 20 lần thu nhập trung bình của xã hội

Hiện nay, thị trường BĐS đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội, đây là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho biết, do “thiếu cung” trong lúc tổng “cầu” rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó mua được nhà ở. Trong khi đó, chỉ số này ở các nước phát triển chỉ khoảng cao gấp 6-7 lần thu nhập.

Đặc biệt, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng “cung - cầu” vừa bị mất cân đối “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây. Trong đó, phân khúc nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường BĐS chưa tương xứng với tiềm năng. Điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2016-2021 là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này có thể đạt trên dưới 10% thì mới phù hợp.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các “bất cập” trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như: “Vướng mắc, bất cập” từ một số quy định của văn bản luật hoặc văn bản dưới luật, hoặc do còn thiếu quy định pháp luật phù hợp (do chưa được ban hành). Bên cạnh đó, do hạn chế, “vướng mắc” trong “khâu” thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một số cán bộ công chức hay do việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật chưa nghiêm túc, chưa đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng “phi chính thức” (đầu nậu, cò đất cò nhà…) trên thị trường.

Trong thời gian qua, đã có một số dấu hiệu biến động của thị trường BĐS như tình trạng “mất cân bằng cung - cầu” (do nguồn cung quá ít), “lệch pha phân khúc thị trường” (lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, BĐS du lịch), “phân lô bán nền tràn lan”, “sốt ảo giá đất, giá nhà” (giá nhà đất tăng liên tục), “lợi dụng đấu giá đất để trục lợi”, “lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo”, “có hành vi thao túng thị trường chứng khoán”…

Theo ông Lê Hoàng Châu, tất cả các dấu hiệu biến động trên tiềm ẩn bất ổn trên thị trường BĐS và bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở đặt ra yêu cầu “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn, kéo giảm giá thành nhà ở

Để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, các chuyên gia cho rằng phải xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và loại “nhà ở giá phù hợp với thu nhập” của đa số người dân trong xã hội là những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Mặt khác, muốn có nhiều nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”, phải tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” của một số quy định pháp luật hiện hành và bổ sung các cơ chế chính sách mới (hiện nay chưa có) để đẩy mạnh hoạt động phát triển nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”. Ngoài ra, để cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững thì còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, chính sách thuế…

Trước những bất cập trên, Chủ tịch HoREA đề xuất hàng loạt biện pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà và bình ổn thị trường BĐS theo hướng phát triển ngày càng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Cụ thể, với nhà ở thương mại, Chủ tịch HoREA đề nghị tháo gỡ “ách tắc, vướng mắc” cho các dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Cùng với đó, tháo gỡ “vướng mắc” cho các dự án BĐS, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, đề nghị cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

Ngoài ra, tháo gỡ “vướng mắc” về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở. Đồng thời xem xét, tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp (DN) đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường BĐS…

Về nhà ở xã hội, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị nhiều giải pháp tháo gỡ “ách tắc, vướng mắc” về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội để tăng nguồn cung nhà ở xã hội như: Tăng nguồn cung nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án sử dụng “đất công” (là đất sạch) để phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội mà DN đã có quyền sử dụng đất; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được hoán đổi nhà ở xã hội tương đương quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn…

Ngoài ra, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, HoREA kiến nghị Chính phủ phải tháo gỡ “vướng mắc, bất cập” về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh, đồng thời phải “lành mạnh hóa” thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu DN, song hành với xây dựng chính sách thuế tài sản.