Giá đất có tăng sau sắp xếp đơn vị hành chính?

Cuộc sắp xếp lại các đơn vị hành chính đang được Chính phủ triển khai đồng bộ trên toàn quốc, được xem là một bước đi mạnh mẽ nhằm tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, tạo động lực phát triển đồng đều giữa các địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố hành chính, chính trị, dư luận đặc biệt quan tâm tới hệ quả trên thị trường bất động sản, đặc biệt là câu hỏi lớn: Liệu giá đất có tăng sau khi sáp nhập đơn vị hành chính?

“Nghe hơi nồi chõ” và kỳ vọng thổi giá

Trên thực tế, mỗi lần có thông tin về sáp nhập hay nâng cấp hành chính, xã lên phường, huyện lên quận, quận lên thành phố… đều đi kèm với một cơn sóng đầu cơ ngầm. Nhà đầu tư “săn” thông tin, cò đất thổi tin, người dân bán đất vì sợ mất giá trong khi người khác lại đổ tiền gom đất vì tin rằng “giá sẽ tăng gấp đôi”. Nhưng liệu đây có phải là kỳ vọng thực chất hay chỉ là hiệu ứng đám đông?

Thực tế cho thấy, giá đất chỉ có xu hướng tăng bền vững nếu sau sáp nhập, khu vực đó thực sự được đầu tư mạnh về hạ tầng, tiện ích công, chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội và cải cách mạnh mẽ bộ máy hành chính. Nếu chỉ là thay tên đổi họ mà không thay đổi chất lượng quản trị và sức hút đầu tư, thì kỳ vọng tăng giá sẽ là bong bóng ngắn hạn, sớm nở tối tàn.

3 yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá đất

Mức độ đầu tư công sau sáp nhập

Việc nâng cấp đơn vị hành chính thường kéo theo tăng cường ngân sách trung ương phân bổ, các gói đầu tư hạ tầng trọng điểm (giao thông, y tế, giáo dục, dịch vụ hành chính công). Những nơi được chọn làm trung tâm mới (thị trấn lên thành phố, xã thành phường) sẽ có lực hút vốn đầu tư mạnh hơn. Điều này sẽ tạo ra “sóng” tăng giá đất thật sự, nhất là tại các trục đường chính, các khu vực được quy hoạch thành khu dân cư, trung tâm hành chính mới.

Quy hoạch sử dụng đất sau sáp nhập

Giá đất không tăng chỉ vì tên gọi, mà vì kỳ vọng sử dụng đất mới, trong đó đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở, đất thương mại dịch vụ. Nếu chính quyền địa phương công khai kế hoạch quy hoạch sau sáp nhập những khu vực nào sẽ thành trung tâm hành chính, khu đô thị mới, khu công nghiệp… thì giá trị đất sẽ phản ánh đúng tiềm năng sử dụng mới, không còn là đầu cơ mù mờ.

Cải cách hành chính và hiệu lực quản lý nhà nước

Một yếu tố ít ai để ý, nhưng có giá trị dài hạn đó là sau sắp xếp đơn vị hành chính, nếu bộ máy chính quyền địa phương được tinh gọn, hiệu quả hơn, việc cấp giấy tờ, chuyển nhượng, đầu tư trở nên minh bạch, nhanh chóng thì nhà đầu tư sẽ tin tưởng hơn vào thị trường, qua đó đẩy giá đất lên nhờ môi trường đầu tư ổn định.