Định giá đất gặp khó khi bất động sản 'dậy sóng'

Thị trường "tăng nóng", định giá đất loay hoay

Trong những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận những diễn biến sôi động trở lại, đặc biệt ở phân khúc đất nền ven đô và các khu vực đông dân, hứa hẹn quy hoạch. Tuy nhiên, sự "tăng nóng" bất ngờ này đang khiến công tác định giá đất gặp nhiều trở ngại, nhất là trong bối cảnh chưa có hệ thống giao dịch minh bạch.

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã đưa ra quy định cụ thể về trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Thực tế, cả 4 phương pháp định giá đất hiện hành không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá.

Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, thị trường hiện nay đang bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ, khi người mua đất không xuất phát từ nhu cầu ở thật hoặc sử dụng, mà chủ yếu để đầu tư sinh lời trong ngắn hạn. Điều này dẫn đến việc giá đất bị thổi phồng, vượt xa giá trị thực và khó phân tích theo các nguyên lý kinh tế cơ bản. Trong khi đó, quy trình định giá hiện nay vẫn cần dựa vào hệ thống bảng giá đất nhà nước, vốn thường chậm cập nhật và mang tính định danh hơn là thị trường.

Các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả 4 phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu.

Bên cạnh đó, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất hay đền bù, gặp nhiều khó khăn khi khung giá và bảng giá đất chưa theo sát thực tế. Tình trạng này khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ, làm ảnh hưởng tới toàn bức tranh kinh tế nhiều địa phương.

Cần minh bạch hóa thông tin và cải tiến phương pháp định giá

Trên thực tế, có ý kiến cho rằng, nên định ra một giá đất chung đối với các dự án và những địa phương phát triển kinh tế - xã hội tương tự nhau. Tuy nhiên, dưới góc nhìn chuyên gia, bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, khẳng định không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau.

"Việc xác định giá đất cần phản ánh đúng đặc thù của từng loại đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng. Đây là những yếu tố quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của nó", bà Giang Đỗ nhấn mạnh.

Đơn cử như đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm, chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương.

Do đó, việc áp đặt một mức giá đất đồng nhất là đi ngược lại nguyên tắc thị trường, vốn yêu cầu giá đất phản ánh chính xác quan hệ cung – cầu và tiềm năng sinh lợi của từng khu đất. Nếu áp dụng một mức giá chung, sẽ không có sự phân biệt giữa các vị trí đắc địa và những khu vực kém thuận lợi, làm suy giảm tính cạnh tranh và dẫn đến méo mó thị trường.

Hiện, giá bất động sản ở một số địa phương tăng nóng được chỉ ra cũng tác động một phần đến việc định giá đất. Sự gia tăng đột biến này thường đến từ kỳ vọng của nhà đầu tư rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo. Điều đó có thể tạo áp lực lớn lên quá trình thẩm định giá. Thêm vào đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch rất cao.

Bà Giang Đỗ cảnh báo: "Giá đất bị đẩy lên quá mức sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng gia tăng đáng kể, làm đội vốn đầu tư, ảnh hưởng đến hiệu quả và thậm chí tính khả thi của dự án".

Để khắc phục tình trạng này, theo các chuyên gia, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản. Trước hết, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết.

Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định. Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng.

Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.