Đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc, thanh toán trong kinh doanh bất động sản

Cụ thể, góp ý cho nội dung dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sảnTP. HCM (HoREA) cho rằng: Luật Kinh doanh Bất động sản2014 không quy định điều chỉnh, quản lý hành vi giao kết “đặt cọc” trong kinh doanh, huy động vốn bán bất động sản hình thành trong tương lai xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Mà hành vi “đặt cọc” chỉ được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, nhưng lại không giới hạn giá trị đặt cọc.

Hai điều bất cập này dẫn đến trường hợp bên bán, bên huy động vốn có thể lợi dụng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư làm ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản và trật tự, an toàn xã hội.

Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định về đặt cọc, thanh toán trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, cần bổ sung quy định về đặt cọc và thanh toán qua ngân hàng trong kinh doanh bất động sản thay vì thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ.

Đồng thời, HoREA nhận định, Điều 6 Nghị định 02/2022 mặc dù quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản với Phụ lục kèm theo 8 loại Hợp đồng mẫu, nhưng lại chưa quy định về việc “đặt cọc” trong các Hợp đồng mẫu nên rất cần thiết bổ sung.

“Hiện tại, thị trường bất động sản vẫn còn thói quen thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ nên chưa đảm bảo tính minh bạch, có trường hợp giá mua bán, giá thuê, mua nhà ở ghi trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thật nên chưa đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp, hoặc có thể làm cho ngân sách nhà nước bị thất thu", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Để tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, chống thất thu ngân sách nhà nước và góp phần phòng, chống rửa tiền, HoREA cho rằng, nội dung khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về thanh toán trong giao dịch bất động sản cần được hướng dẫn thi hành tại Nghị định 02/2022, với quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

Liên quan đến vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước cũng vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Đáng chú ý trong dự thảo, Ngân hàng Nhà nước dự kiến bổ sung một loạt nhu cầu vốn mà các ngân hàng không được phép cho vay. Theo đó, các ngân hàng không được cho vay nhận chuyển nhượng vốn góp; không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…

Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết dự án này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn tới việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.