Chung cư Hà Nội 2025: 'Lặng sóng' nhưng khó giảm giá

Trong quý I/2025, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước - mức thấp nhất trong suốt 8 quý gần đây. Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ từ 100 - 300 triệu đồng/căn tại các khu vực từng "nóng" như: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân. Tuy nhiên, các điều chỉnh này vẫn mang tính nhỏ lẻ, chưa đủ để tạo ra một đợt giảm giá diện rộng.

Về bản chất, kỳ vọng giá căn hộ giảm sâu trong năm 2025 là điều khó xảy ra. Lý do lớn nhất nằm ở cấu trúc chi phí. Từ giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công đến chi phí tài chính đều đang neo cao. Lãi suất có hạ nhưng chưa đủ mạnh để làm thay đổi cấu trúc giá bán của các chủ đầu tư.

Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn chưa cải thiện. Dù Luật Nhà ở và Luật /chu-de/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023.topic sửa đổi đã có hiệu lực từ đầu năm 2025, nhưng sự chậm trễ trong ban hành văn bản hướng dẫn khiến nhiều dự án vẫn chưa thể khởi động.

Quý I/2025 chỉ ghi nhận một vài dự án đủ điều kiện mở bán, trong đó có trường hợp nhà ở xã hội tại Hoàng Mai với giá chỉ 13,7 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đây là dự án được hỗ trợ toàn diện từ đất đai đến vốn vay, nên không phản ánh mặt bằng chung thị trường.

Nếu chi phí và nguồn cung khiến giá khó giảm, tâm lý thị trường và sức mua yếu lại khiến giá không thể tăng thêm. Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, người mua đang dè dặt hơn. Nhóm đầu cơ gần như rút khỏi thị trường, trong khi người mua để ở cũng chờ đợi các chính sách tín dụng hỗ trợ rõ ràng hơn, đặc biệt là gói vay ưu đãi mới dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp.

Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy, lượng giao dịch quý I giảm đáng kể. Ngay cả với những dự án có chương trình ưu đãi tốt như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu 5 - 10%, miễn lãi 0% trong 12 tháng… sức hút cũng không thực sự mạnh.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia cho rằng, thị trường căn hộ đang bước vào trạng thái “giằng co” khi không đủ lực để tăng, cũng không có lý do để giảm mạnh. Sự ổn định sẽ là xu hướng chủ đạo, nhưng sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng đồng bộ vẫn giữ được mức giá cao, thậm chí có thể tăng nhẹ nhờ vào nhu cầu ở thực. Ngược lại, dự án ở vùng xa, thiếu kết nối hạ tầng hoặc pháp lý chưa rõ ràng buộc phải điều chỉnh hoặc tung ra nhiều ưu đãi để thu hút người mua.