Bất động sản công nghiệp tiếp tục chuyển dịch sang giá trị cao

Việt Nam đang tiếp tục thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp có giá trị cao, bao gồm các ngành sản xuất thiết bị công nghệ cao, các cơ sở nghiên cứu, trung tâm dữ liệu, kho lạnh công nghiệp. Đặc biệt, nhu cầu đối với nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đang giữ ở mức lạc quan.

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù vẫn có những trầm lắng so với thời điểm quý 2/2020, nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường BĐS công nghiệp vẫn rất lớn ở thời điểm hiện tại. Việt Nam hoàn toàn có thể hy vọng về sự phục hồi nhanh chóng của thị trường sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.

Đặc biệt, thị trường công nghiệp tại Việt Nam đang trải qua quá trình chuyển đổi từ các ngành công nghiệp giá trị thấp, sử dụng lao động kỹ năng thấp và đòi hỏi số lượng nhân công lớn sang các ngành công nghiệp có giá trị cao với lao động có kỹ năng và trình độ cao hơn.

Thời gian trước, Việt Nam thường tập trung thu hút các doanh nghiệp sản xuất mặt hàng giá trị thấp như dệt may hoặc đồ nội thất. Song, với các định hướng mới của Chính phủ, thị trường đang tập trung nhiều hơn vào việc thu hút các doanh nghiệp (DN) sản xuất giá trị cao hoặc các loại hình BĐS công nghiệp mới, bao gồm các ngành sản xuất thiết bị công nghệ cao, các cơ sở nghiên cứu, trung tâm dữ liệu hay kho lạnh công nghiệp.

Ông John Campbell - Trưởng Bộ phận BĐS công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, việc chuyển đổi sang thu hút các lĩnh vực sản xuất có giá trị cao sẽ mang lại nhiều cơ hội và tương lai tích cực hơn cho thị trường BĐS công nghiêp. Trên thực tế, khi các chi phí thuê bất động sản tăng cao, số lượng DN trong các ngành sản xuất với tỷ suất lợi nhuận thấp sẽ giảm xuống.

Những công xưởng sản xuất da giày và thời trang lớn với quy mô 10.000 công nhân sẽ dần di chuyển tới những khu vực xa hơn nơi chi phí thấp hơn, thậm chí có thể là các nước lân cận như Campuchia hay Myanmar. Có thể thấy, các nhà phát triển hiện tại Việt Nam hiện nay đang tập trung nhiều hơn vào việc thu hút các nhà sản xuất giá trị cao, đơn cử như lĩnh vực linh kiện điện tử hoặc ô tô từ châu Âu và Mỹ.

Các chuyên gia cho rằng, ở tầm nhìn dài hạn, để đáp ứng được yêu cầu về chất lượng lao động của các dự án có giá trị cao, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào giáo dục, đặc biệt là lĩnh vực công nghệ thông tin, toán học và khoa học. Việc Chính phủ thông qua đề xuất lập một kế hoạch phát triển kỹ năng quốc gia như một phần của Khuyến nghị chiến lược FDI từ năm 2020 đến 2030. Do đó, được kỳ vọng là một trong những yếu tố trọng tâm củng cố niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Mặt khác, Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA) có thể được xem là một trong những hiệp định thương mại tự do tham vọng nhất mà Việt Nam có được, hứa hẹn sẽ đem lại những lợi ích lâu dài tới thị trường tại đây. Đặc biệt, làn sóng các khu công nghiệp (KCN) mới đang đồng loạt hình thành được kỳ vọng sẽ là những đối tượng thu hút dòng vốn ngoại, thúc đẩy sự phục hồi của các ngành sản xuất hàng hóa cung ứng xuất khẩu, đón đầu thời điểm dịch Covid-19 được kiểm soát, tạo thêm động lực cho quá trình chuyển đổi từ các ngành công nghiệp giá trị thấp sang các ngành công nghiệp có giá trị cao hơn.

Theo ông John Campbell, những lợi ích của EVFTA có thể sẽ cần nhiều thời gian để Việt Nam hưởng lợi hoàn toàn, thậm chí có thể lên tới 50 năm để những lợi ích về chuyển giao công nghệ cũng như kiến thức được nhìn nhận rõ nét. Việc chuyển giao công nghệ sẽ mang tới sự thay đổi về mặt quy trình, thiết bị cũng như máy móc chuyên dụng. Đồng thời việc chuyển giao kiến thức sẽ hỗ trợ trong việc phát triển kỹ năng của lao động Việt Nam. Khi mà số lượng lao động có tay nghề cao và công nghệ phát triển, thị trường Việt Nam sẽ trở nên thu hút hơn đối với nhà sản xuất các nhóm ngành giá trị cao.

Một ví dụ điển hình trong nỗ lực thu hút các ngành công nghiệp giá trị cao là tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc. Trong 10-20 năm trở lại đây, miền Bắc đã bắt đầu đón nhận những sóng đầu tư khá lớn với các tập đoàn điện tử như Samsung, LG hay các nhà sản xuất xe hơi như Honda và gần đây là Vinfast. Sự hiện hiện của các tập đoàn quốc tế lớn cũng đồng thời là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường BĐS bán lẻ lân cận, khi các nhà cung cấp phụ tùng và nguyên liệu thường có nhu cầu thuê nhà xưởng diện tích khoảng 1.000 - 2.000m2 gần các nhà sản xuất lớn này.

Đáng chú ý, Việt Nam đã ghi nhận các dự án BĐS công nghiệp chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu của khách thuê DN quốc tế trong lĩnh vực công nghệ cao. Phân tích chung về thị trường, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - cho biết, nhu cầu về trung tâm dữ liệu đang ngày càng lớn tại Việt Nam, với việc các trung tâm dữ liệu nằm không xa các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. DN cần lựa chọn vị trí đặt trung tâm dữ liệu có nguồn điện ổn định, cấu trúc kỹ thuật rõ ràng, có hệ thống và khả năng bảo vệ với các tác động bên ngoài. Yếu tố về kết nối cũng rất quan trọng để đảm bảo tất cả hệ thống liên quan đến việc cung cấp dịch vụ không bị tác động bởi các yếu tố vật lý hoặc thời tiết bên ngoài, gây gián đoạn dịch vụ”.

Theo các chuyên gia, trong vòng vài năm tới, thị trường sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của loại hình bất động sản này, đặc biệt khi hiện nay các nhà đầu tư quốc tế đang tích cực tìm kiếm mặt bằng, phục vụ cho việc xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam. Không chỉ tại Việt Nam, đối với thị trường châu Á - Thái Bình Dương, loại hình này cũng đã phát triển rất lớn với quy mô vùng, quốc gia, tỉnh thành hay thành phố. Đông Nam Á chứng kiến các thị trường ở những giai đoạn phát triển khác nhau và tất cả đều có những năng lực rất khác nhau, bất kỳ sự thiết lập nào của hệ sinh thái trung tâm dữ liệu sẽ diễn ra không đồng đều ở các quốc gia này.