Vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh có nhiều động lực, lợi thế phát triển thị trường bất động sản

Dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản phía Nam tiếp tục tăng trưởng

Theo nghiên cứu và khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển mình và có những bước hồi phục chắc chắn hơn, nhờ những nền tảng được củng cố như: Tăng trưởng kinh tế quý III vượt mốc 7,4%, nâng tổng tăng trưởng 9 tháng đầu năm lên 6,82%, cao hơn nhiều so với mức 4,4% cùng kỳ năm trước. Sự hồi phục này, cùng với mặt bằng lãi suất khá hấp dẫn; các luật liên quan đến thị trường bất động sản được thiết kế đồng bộ, có hiệu lực sớm cùng sự quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương trong việc tổ chức thi hành luật và áp dụng các văn bản dưới luật đã tạo điều kiện cho dòng tiền đầu tư dần quay trở lại. Thị trường bất động sản nổi lên thành một trong những kênh thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.

Trong dòng chảy phục hồi này, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) với các địa phương trọng điểm như: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An…, đang nổi lên như những điểm sáng trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam.

Chia sẻ tại Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư diễn ra sáng 31/10 tại Hà Nội, PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4, trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.

Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt với việc căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022 - 2023 dao động quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024, giá tăng mạnh dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m2.

Với phân khúc condotel, thị trường này có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024. Sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua. Còn bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Với thị trường bất động sản, đây vẫn là lĩnh vực duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI.

Về diễn biến các phân khúc, đất nền tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng năm 2024 ghi nhận 14 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường đạt 787 sản phẩm, giảm 46% so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 30%, tương ứng 237 sản phẩm được giao dịch thành công, giảm 58% so với cùng kỳ năm 2023.

Về dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản TP.HCM, theo thống kê, dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng, tháng sau cao hơn tháng trước. Đến cuối tháng 7/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn đạt trên 1 triệu tỷ đồng, chiếm 27,6% trong tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,5% so với cuối năm 2023, cao hơn mức tăng chung của tín dụng trên địa bàn.

Nhận định về xu hướng dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản đặc biệt là vùng đô thị TP.HCM giai đoạn tới, TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng: Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang có cơ hội phục hồi rất tốt, do đó đầu tư bất động sản ở khu vực nào cũng cần xem xét rất nhiều yếu tố.

"Ở phía Bắc, tôi cho rằng cần xem xét nghiên cứu yếu tố cung cầu khi thị trường phía Bắc có mức tăng giá tương đối cao từ đầu năm đến nay. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét nhu cầu và các yếu tố tác động đến thị trường, cân đối khi yếu tố giá tăng mạnh.

Trong khi đó, khu vực phía Nam như TP.HCM và các tỉnh thành trong vùng TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới sẽ quyết định và tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp tại phía Nam. Với các yếu tố trên, tôi cho rằng cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam như Bình Dương hay các tỉnh lân cận TP.HCM là rất lớn". TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Tiềm năng đầu tư bất động sản ở vùng đô thị TP.HCM

Với vị trí chiến lược là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, TP.HCM không chỉ là nơi tập trung của nhiều doanh nghiệp và nguồn nhân lực dồi dào mà còn là nơi có nhu cầu nhà ở và dịch vụ ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển này là những thách thức không nhỏ, đặc biệt là áp lực về dân số và hạ tầng. Với gần 10 triệu người, "siêu đô thị" TP.HCM đang phải đối diện với các vấn đề như tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường và thiếu hụt dịch vụ công cộng, dẫn đến nhu cầu cấp thiết về một chiến lược giãn dân hợp lý.

Trong bối cảnh đó, bất động sản vùng đô thị TP.HCM đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư, nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và việc hình thành các khu công nghiệp hiện đại. Việc xây dựng các khu đô thị vệ tinh là nền tảng cho việc phát triển kinh tế đô thị cho cả vùng. Quy hoạch được hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu liên kết để phát triển kinh tế đã kết nối TP.HCM với các vùng lân cận, từ đó mở ra cơ hội cho các dự án bất động sản tại các tỉnh nằm trong vùng đô thị TP.HCM phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, nhất là những tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Đánh giá về động lực và lợi thế phát triển thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là vùng đô thị TP.HCM, PGS. TS. Trần Kim Chung cho biết có nhiều yếu tố cần phải nhắc đến. Thứ nhất là hệ thống thể chế thị trường bất động sản được ban hành đồng bộ. Trong 3 năm tới, chỉ có các văn bản pháp luật mới được ban hành để đồng bộ hóa, trong khi đó, sẽ không có các văn bản nào được sửa đổi bổ sung. Vì vậy, thị trường sẽ vận hành ổn định về mặt pháp lý trong thời gian trung hạn.

Thứ hai là các quy hoạch đã được thông qua như: Quy hoạch vùng Đông Nam bộ; quy hoạch Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, quy hoạch Bà Rịa - Vũng Tàu... là nền tảng cơ sở rất thuận lợi phát triển bất động sản vùng đô thị TP.HCM. Đến nay, chỉ còn quy hoạch TP.HCM đang chờ phê duyệt.

Thứ ba là tốc độ đô thị hóa cao. TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều nằm trong nhóm các tỉnh có tăng trưởng kinh tế tốt, tốc độ đô thị hóa cao. Đô thị hóa tại Bình Dương đã đạt mức 85%, trong khi đó, cả nước đang có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 42-43%.

Thứ tư là kiều hối về TP.HCM và vùng đô thị TP.HCM lớn và ổn định. Năm 2023, kiều hối chảy về Việt Nam ước đạt khoảng 16 tỷ USD, riêng TP.HCM là khoảng 9,46 tỷ USD, tăng 43,3% so với năm 2022. 9 tháng đầu năm 2024, lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 7,4 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm trước.

Thứ năm, vùng đô thị TP.HCM thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất cả nước. TP.HCM trong nhóm dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2023 đạt 5,85 tỷ USD. Tại Bình Dương, sau nửa nhiệm kỳ 2020 - 2025, tỉnh cũng thuộc nhóm địa phương dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 9,56 tỷ USD, vượt chỉ tiêu cả nhiệm kỳ, trở thành "điểm sáng" cho vùng Đông Nam Bộ trong phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19.

Thứ sáu, hệ thống cơ sở hạ tầng vùng đô thị TP.HCM được đầu tư lớn như đường cao tốc Long Thành - Bến Lức; đường Vành đai 3, đường Vành đai 4; các tuyến Metro; các đường quốc lộ đi qua TP.HCM. Về dài hạn là đường sắt tốc độ cao Hà Nội – TP.HCM; các cảng biển trên địa bàn TP.HCM; đường cao tốc TP.HCM - Mộc Bài….

Thứ bảy, nhóm người trung lưu gia tăng, tỷ lệ người thuộc tầng lớp trung lưu tập trung ở các đô thị khá lớn. Từ đó, trong giai đoạn kinh tế phát triển, nhu cầu bất động sản của nhóm dân cư trung lưu tại TP.HCM và vùng đô thị TP.HCM tăng lên.

Các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá, với những lợi thế đặc biệt như trên cùng với việc quỹ đất phát triển đô thị tương đối dồi dào, được quy hoạch bài bản, sẵn sàng mặt bằng...thì các tỉnh thuộc vùng đô thị TP.HCM trong đó có Bình Dương sẽ trở thành điểm đến đầu tư phát triển đô thị và tạo lập nguồn cung nhà ở mới bổ sung cho TP.HCM. Đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, tiềm lực sẽ là sự lựa chọn tối ưu của dòng tiền đầu tư đang ngày càng khắt khe hơn.