Từ 'cắt máu' vì nhà đầu tư tới nợ nần ở Vietstarland của ông Hoàng Đình Khiêm

Ông Hoàng Đình Khiêm sinh năm 1983, lớn lên trong gia đình cơ bản ở vùng "đất lúa" Thái Bình. Ông Khiêm nổi tiếng trên thương trường với cương vị là người sáng lập, dẫn dắt đưa Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển địa ốc Vietstarland (viết tắt là Công ty Vietstarland) vươn lên trở thành nhà phân phối bất động sản lớn khu vực phía Bắc.

Chia sẻ về quá trình gây dựng sự nghiệp trước báo giới, ông Hoàng Đình Khiêm cho biết, bản thân ông vốn là nhân sự gắn bó lâu năm với tập đoàn bất động sản đình đám của một tập đoàn bất động sản lớn. Sau khi nhận thấy những giá trị vượt bậc mà các dự án có thể đem lại, ông Khiêm mong muốn trở thành cầu nối đưa khách hàng đến với các sản phẩm của hot. Công ty Vietstarland theo đó ra đời vào năm 2015 khi ông Khiêm vừa bước qua mốc 30 tuổi, với sứ mệnh môi giới các dự án bất động sản cao cấp mà trọng tâm là Vinhomes.

Ông Khiêm tự hào kể lại, dù mới chập chững hoạt động, nhưng từ năm 2015 Công ty Vietstarland đã luôn chiếm được một vị trí long trọng trong danh sách những đại lý đem lại doanh thu lớn nhất cho Vinhomes. Các dự án qua tay Công ty Vietstarland đều được khách hàng hồ hởi đón nhận, như Riverside, Thăng Long, Metropolis, Vinpearl Resort & Villas, Trần Duy Hưng...

Thắng lợi đó là nhờ tài nghệ marketing khéo léo của ông Hoàng Đình Khiêm và các cộng sự. Ông Khiêm cũng là người tiếp thêm ngọn lửa nhiệt huyết cho đội ngũ nhân viên trẻ tuổi, giúp họ tin yêu với nghề môi giới, gặt hái nhiều thành công và gắn kết hơn nữa với Công ty Vietstarland. Chính vì vậy, từ 5 thành viên ở thời điểm thành lập, tới nay số lượng nhân sự của Vietstarland đã lên tới con số hàng trăm người, phân bổ qua hệ thống các văn phòng đại diện trải dài khắp tỉnh thành phố lớn phía Bắc, như lời giới thiệu của Vietstarland trên truyền thông.

Những biệt danh mỹ miều như "Khiêm Vinhomes", "trùm môi giới bất động sản", "ông hoàng biệt thự"... từ đó được giới kinh doanh bất động sản ưu ái dành tặng cho ông Hoàng Đình Khiêm. Tuy nhiên, đằng sau những chiến công vang dội, những mặt tươi sáng đó thì giống như bao doanh nghiệp khác, Công ty Vietstarland cũng tồn tại những "góc khuất" chưa được khai thác, nên chẳng mấy ai hiểu thấu về công việc môi giới đầy thách thức này.

"Cắt máu"

Những năm gần đây, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận, sản phẩm bất động sản mới có chất lượng cao ngày càng "vắng bóng", dè dặt được tung ra thị trường. Trái ngược với lượng hàng ít ỏi, số nhân viên môi giới lại ngày càng tăng lên khiến sự đua tranh giữa các "sale" khốc liệt hơn bao giờ hết. Để có giao dịch, câu chuyện "cắt máu" đã trở nên quá phổ biến trong giới bất động sản.

Thuật ngữ "cắt máu" hàm ý môi giới tự nguyện trích lại hoa hồng cho khách hàng, chấp nhận giảm hoặc không có thu nhập để giữ chân khách, hoặc sâu xa hơn là các doanh nghiệp đang muốn giành lấy thị phần khỏi tay đối thủ khác. Với khát vọng duy trì ngôi vị cao trong làng môi giới, Công ty Vietstarland có thể cũng không đứng ngoài vòng xoáy chung này.

Điều đó được thể hiện khá rõ qua báo cáo hoạt động kinh doanh của Công ty Vietstarland những năm qua. Theo tài liệu mà Báo Công Thương tiếp cận, việc làm trung gian cho các sản phẩm bất động sản chỉ riêng của một tập đoàn đã giúp Công ty Vietstarland thu về bình quân vài chục tỷ đồng mỗi năm, ngoại trừ giai đoạn thị trường bất động sản trở xấu, nguội lạnh bởi diễn biến bất lợi như đại dịch Covid-19 bùng phát dữ dội năm 2020.

Cụ thể, năm 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty Vietstarland đã giảm mạnh xuống 35,8 tỷ đồng, thấp hơn 60% so với năm 2019 (89,3 tỷ đồng). Sang năm 2021 - 2022, doanh thu phục, vượt qua ngưỡng 100 tỷ đồng (lần lượt đạt 105 tỷ đồng và 100 tỷ đồng). "Niềm vui ngắn chẳng tày gang", năm ngoái, mặc dù giá nhà ở phía Bắc "tăng nóng" nhưng với số lượng giao dịch dè chừng, doanh thu Công ty Vietstarland trượt dốc xuống 54,8 tỷ đồng, nói lên những khó khăn mà nhà môi giới này đang đối mặt.

Chi tiết dư luận quan tâm là các khoản lợi nhuận của Công ty Vietstarland. Thông thường, lợi nhuận ròng họ chuyển đổi được từ doanh số hàng chục tỷ đồng đã quá "nghèo nàn", ví dụ doanh thu đạt "đỉnh" vào các năm 2021 - 2022, lãi ròng mới đạt 1,3 tỷ đồng và 1,1 tỷ đồng, chưa thấm tháp vào đâu nếu đặt cạnh các đối thủ môi giới khác. Liệu rằng, hiệu suất kinh doanh của Công ty Vietstarland thực sự thấp, phản ánh năng lực điều hành của đội ngũ ban lãnh đạo, hay do doanh nghiệp đang trong quá trình mở rộng quy mô hoạt động, sẵn sàng đánh đổi lợi nhuận để chiếm lấy thị phần?

Hoài nghi của dư luận tiếp tục dấy lên khi Công ty Vietstarland công bố 3 khoản lỗ ròng trong năm 2019, 2020 và 2023. Trường hợp năm 2019, 2020, họ nảy sinh khoản thua lỗ gần 163 triệu đồng và 529 triệu đồng trước tác động tiêu cực của nền kinh tế, của thị trường bất động sản là hoàn toàn dễ hiểu. Vậy nhưng, khoản lỗ có phần bất thường của năm ngoái lại tạo ra nhiều đồn đoán cho công chúng quan tâm. Câu chuyện "cắt máu" có thể là lời giải thích khả thi cho nguồn gốc của đợt thua lỗ nặng nề, lên tới gần 7 tỷ đồng, tương đương 70% vốn điều lệ của Công ty Vietstarland.

Nợ nần

Chưa dừng lại ở đó, bên cạnh áp lực cạnh tranh gay gắt trình bày phía trên, nhà môi giới Vietstarland còn vướng phải áp lực nợ nần khá lớn những năm trở lại đây. Cần nhắc lại, tuy có số vốn điều lệ 10 tỷ đồng, nhưng đến ngày 31/12/2023, vốn chủ sở hữu của Vietstarland đã giảm chỉ còn 5,6 tỷ đồng, do phát sinh số lỗ "lịch sử" gần 7 tỷ đồng.

Vốn liếng bị thâm hụt lớn, nhưng số nợ phải trả cho khách hàng, đối tác Vietstarland vẫn tiếp tục trụ vững trên mức 63 tỷ đồng. Điều đó có nghĩa, hệ số chênh lệch giữa nợ và vốn đã vượt qua mốc 11 lần, báo hiệu giai đoạn đầy rẫy khó khăn phía trước mà doanh nghiệp do ông Hoàng Đình Khiêm điều hành cần phải nghiêm túc tìm hướng xử lý, giải quyết ổn thỏa.

Tăng vốn là một giải pháp giúp cán cân nợ - có được cải thiện theo hướng tích cực, tuy nhiên, không dễ thực hiện đối với Vietstarland. Nói vậy là bởi trong quá khứ, hồi tháng 12/2018, ông Hoàng Đình Khiêm cùng bà Nguyễn Thị Hồng Nhung (SN 1988, vợ ông Khiêm) và ông Hoàng Đình Quyết (SN 1955) từng quyết định giảm vốn điều lệ của Vietstarland từ 20 tỷ đồng xuống 6,5 tỷ đồng. Mãi sau đó, tận tháng 7/2023 họ mới tăng ngược vốn lên 10 tỷ đồng, song vẫn thấp hơn thành tựu 5 năm trước đó đáng kể.

Bên cạnh đó, như một động thái nỗ lực tiết giảm chi phí, Công ty Vietstarland nhiều năm qua luôn duy trì nhân sự trong "biên chế" của mình ở mức độ tối thiểu nhất. Theo Giấy đăng ký kinh doanh đang lưu trữ trên Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng lao động đăng ký của họ vỏn vẹn 8 người, đối lập so với con số hàng trăm người mà Công ty Vietstarland quảng bá trên truyền thông đại chúng.

Nhân sự "biên chế" thưa thớt là nét đặc biệt ở doanh nghiệp của ông Hoàng Đình Khiêm. Tương tự Công ty Vietstarland, niềm tự hào khác của ông Khiêm và gia đình là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Vietstarland Invest cũng chỉ có 5 lao động chính thức, theo Giấy đăng ký kinh doanh.

Cho những ai chưa biết, Công ty Vietstarland được ông Khiêm giao trọng trách là đơn vị sát cánh cùng chủ đầu tư một tập đoàn lớn trên thị trường bất động sản sơ cấp. Tại thị trường thứ cấp, Vietstarland Invest mới là "sếu đầu đàn" của ông Khiêm, mang khát vọng trở thành điểm tựa vững chắc để "khai thông" dòng chảy mua - bán, chuyển nhượng bất động sản cho một tập đoàn bất động sản lớn.

Đáng chú ý, đã hoạt động trên thương trường được 5 năm, số vốn ông Hoàng Đình Khiêm và bà Nguyễn Thị Hồng Nhung rót vào từ những ngày lập nên Vietstarland Invest (tháng 8/2019) vẫn đứng ở mức 500 triệu đồng. Thế nhưng, Vietstarland Invest dưới sự giúp sức của bà Phan Thị Bình (SN 1959), lại giỏi kiếm tiền về cho gia đình ông Hoàng Đình Khiêm hơn Công ty Vietstarland, khi có lãi lũy kế hơn 1,8 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2023. Con số này dù hạn chế, nhưng vẫn tích cực hơn Công ty Vietstarland - doanh nghiệp đang phải còng lưng gánh số lỗ lũy kế hơn 4 tỷ đồng.

Ngoài hai cái tên kể trên, mạng lưới môi giới bất động sản do ông Hoàng Đình Khiêm và bà Nguyễn Thị Hồng Nhung sáng lập còn nhiều bí ẩn, như Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển Ngôi sao Xanh, Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển Ngôi sao Đất Việt, Công ty Cổ phần Địa ốc Ngôi sao Xanh, Công ty TNHH Bất động sản SVLand...