Nhiều điểm mới trong các luật sửa đổi, được kỳ vọng gì cho thị trường bất động sản, nhà ở ?

"Gỡ" vướng mắc pháp lý

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, ông Đỗ Minh Đức - Trưởng phòng Dịch vụ Ngân hàng đầu tư (IB), Công ty Cổ phần Chứng khoán APG cho rằng, với việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ và sử dụng bảng giá đất hàng năm sẽ giúp giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường và giảm chênh lệch địa tô. Theo đó, những doanh nghiệp có đủ nguồn lực về tài chính sẽ có cơ sở để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án.

Bổ sung thêm ý kiến về vấn đề trên, đại diện Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT (VND) cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cho phép quy hoạch được lập đồng thời, nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước quy hoạch thấp hơn. Quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương có thể được thực hiện gần như đồng thời.

Trong trường hợp chuyển giao đất đã được Nhà nước bàn giao trước đó với các ưu đãi thì cần phải xác định giá trị và phải đóng lại phần tiền được ưu đãi đó. Nếu được giao đất mà chủ đầu tư không sử dụng đất đúng mục đích hoặc không triển khai sử dụng đất trong thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi còn quy định về 32 trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị. Các dự án khác chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý.

Các chuyên gia nhận định, những quy định này có thể tiếp tục đẩy giá các dự án thương mại lên cao, tác động tích cực lên doanh nghiệp đang sở hữu dự án đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và bắt đầu đi vào triển khai trong các năm tới.

Những thay đổi trên sẽ giúp tránh lãnh phí tài nguyên đất, giảm thiểu các tình huống tranh chấp, kiện tụng. Đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Theo VND, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có một số thay đổi đáng chú ý đối với bất động sản hình thành trong tương lai, bất động sản nghỉ dưỡng và quy định liên quan nhà đầu tư là người Việt định cư ở nước ngoài.

Cụ thể, Luật đã đưa ra những “giới hạn” về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện đi vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định của luật này. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua dự án.

Đối với quy định hạ mức thanh toán tối đa đối với bất động sản hình thành trong tương lai khi bên bán hoặc bên cho thuê chưa bàn giao nhà xuống còn 50% (quy định theo luật 2014 là 70%).

Điểm mới nữa là chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Thay đổi đáng chú ý là quy định cho phép khách hàng lựa chọn buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư từ phía ngân hàng hay không.

Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đồng bộ hóa việc áp dụng luật đối với các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, như Luật 2014 chỉ có định nghĩa về căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng mà chưa có quy định rõ ràng về các dự án du lịch, lưu trú khác.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh thì được kinh doanh bất động sản như công dân đang ở trong nước.

Những thay đổi trên sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua. Các quy định chặt chẽ sẽ ngăn chặn chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán và giúp giảm thiểu rủi ro và hạn chế phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư trong tương lai.

Các quy định mới có thể khiến giá nhà ở tăng thêm nhưng cũng tăng trách nhiệm của chủ đầu tư, khiến họ phải có trách nhiệm đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bàn giao các dự án. Qua đó, quyền lợi của người tiêu dùng cũng được bảo vệ.

Việc mở rộng phạm vi đối tượng được tham gia kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra những sản phẩm bất động sản nhà ở chất lượng hơn và giúp khách hàng có thêm sự lựa chọn.

Giúp phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở sửa đổi cũng được kỳ vọng tác động tích cực đến thị trường bất động sản nhà ở xã hội (NOXH).

Theo VND, việc tăng cường vai trò của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và các cơ quan chính quyền sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ thực hiện kế hoạch phát triển NOXH của Chính phủ.

Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định cụ thể hơn về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách NOXH. Bên cạnh đó, quy định giá bán tối đa bằng giá bán căn NOXH trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án. Đặc biệt, luật còn tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển NOXH.

Một số thay đổi của Luật Nhà ở sửa đổi sẽ bổ sung cho phân khúc bình dân đang có nhu cầu cao nhưng lại thiếu nguồn cung. Đồng thời sẽ giúp giải quyết bài toán về phân bổ nguồn cung, cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Ngoài ra, những thay đổi còn giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án. Qua đó giúp chủ đầu tư có thêm động lực để đầu tư phát triển các dự án NOXH.

Các chuyên gia nhận định, khi các luật sửa đổi khi đi vào hoạt động sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Theo đó, quyền lợi người mua nhà cũng được bảo vệ tốt hơn.