Lý do đất nền vùng ven thanh khoản kém?

Gần đây, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng đất nền vùng ven sẽ trở thành “miếng bánh ngọt” nhờ giá rẻ và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay lại cho thấy "bức tranh" trái ngược khi thanh khoản đất nền vùng ven đang chạm đáy, nhiều khu vực gần như “đóng băng” giao dịch. Vậy điều gì đang khiến thị trường này gặp khó?

Tâm lý phòng thủ

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến đất nền vùng ven kém thanh khoản là sự thay đổi trong tâm lý và hành vi đầu tư. Từ năm 2022 đến nay, những lần thay đổi liên quan đến kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng cao đã khiến giới đầu tư đề phòng, chuyển từ thế "tấn công" sang "phòng thủ". Dòng tiền vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc không tạo ra dòng tiền như đất nền, bị siết lại rõ rệt.

Theo giới chuyên gia bất động sản, lượng giao dịch thành công tại các tỉnh vùng ven TP. Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai chỉ đạt khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước. Tại miền Bắc, những khu vực từng “sốt đất” như Hòa Lạc, Đông Anh (Hà Nội), Quế Võ (Bắc Ninh) cũng ghi nhận tình trạng “rao mãi không ai mua”.

Mất kết nối với nhu cầu thực

Một thực tế rõ ràng, đất nền vùng ven không phải là phân khúc dành cho nhu cầu ở thực trong ngắn hạn. Phần lớn người mua nhắm đến khả năng tăng giá nhờ hạ tầng hoặc làn sóng đầu tư lan tỏa. Tuy nhiên, khi hạ tầng chậm triển khai, quy hoạch thiếu minh bạch và không có sự hiện diện của các dự án /chu-de/do-thi-hoa.topic thực sự, kỳ vọng tăng giá trở nên mong manh.

Tình trạng này kéo theo hệ quả là người mua không thấy tiềm năng, trong khi nhà đầu tư không thể bán. Một số nơi từng bị đẩy giá gấp đôi, gấp ba sau những tin đồn quy hoạch giờ đây đang bị trả giá thấp hơn 30-40% nhưng vẫn không có người hỏi mua. Thanh khoản vì thế ngày càng tắc nghẽn.

Thiếu thông tin minh bạch

Một nguyên nhân then chốt khác là rủi ro pháp lý và sự thiếu minh bạch trong giao dịch đất nền. Nhiều khu vực vùng ven vẫn tồn tại tình trạng mua bán bằng giấy tay, đất chưa được tách thửa hợp pháp hoặc dính quy hoạch treo. Trong bối cảnh thị trường chững lại, những rủi ro này càng trở nên nghiêm trọng hơn, khiến người mua “ngại xuống tiền”.

Thêm vào đó, quá trình rà soát, siết phân lô tách thửa tại nhiều địa phương cũng khiến nguồn cung bị đình trệ hoặc bị “treo lơ lửng”, khiến niềm tin thị trường suy giảm.

Mặt bằng giá tăng cao

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, mặt bằng giá đất nền vùng ven đã tăng phi mã thời gian gần đây. Có nơi giá tăng 200-300% chỉ trong vòng chưa đến 2 năm, dẫn đến việc vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của người có nhu cầu thật. Khi lực đẩy đầu cơ mất đi, giá đất “chạm trần” và thanh khoản giảm mạnh là điều tất yếu.

Giới chuyên gia cho rằng, nếu một sản phẩm đất nền ở vùng chưa có hạ tầng, dân cư thưa thớt, không có dịch vụ đi kèm mà lại đắt ngang với khu nội đô, thì khả năng thanh khoản sẽ rất thấp vì người mua không thấy giá trị sử dụng thật.

Triển vọng phục hồi vẫn còn xa?

Hiện tại, dù lãi suất đang có xu hướng giảm nhẹ, song chưa đủ để kích hoạt làn sóng đầu tư mới. Thị trường đất nền vùng ven muốn phục hồi cần nhiều yếu tố cùng lúc như: chính sách tín dụng cởi mở hơn, quy hoạch hạ tầng thực hiện rõ ràng, pháp lý minh bạch và quan trọng nhất là niềm tin từ nhà đầu tư quay trở lại.