Khu đô thị Ciputra: Lại lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch 20 ô đất

Trong Văn bản số CV-LD 216/2022 gửi các địa phương có liên quan, Công ty trách nhiệm hữu hạn phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long (Công ty Nam Thăng Long) đã tổ chức lấy ý kiến tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư về việc điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long (Khu đô thị Ciputra) giai đoạn II và giai đoạn III, tại các ô đất thuộc phường Phú Thượng (quận Tây Hồ) và phường Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm), Hà Nội. Theo đó, việc quy hoạch Ciputra ở giai đoạn II có 17 ô, giai đoạn III có 10 ô.

Trong giai đoạn II, chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh cục bộ các ô đất có chức năng: Cây xanh, công viên, thể dục thể thao (ký hiệu: 5-CX-CV, 7-CX-CV, 8-CX-CV, 9-CX-CV, 10-CX-CV, 11-CX-CV, 15-CX-CV), Hồ điều hòa (ký hiệu: 6-M, 12-M), Trường tiểu học và Trường THCS (ký hiệu: IV.K.57-TH, IV.K.58-THCS), Nhà cao tầng – thấp tầng (ký hiệu: IV.G.47-NO, IV.G.48-NO, IV.G.49-NO, IV.G.50-NO, IV.G.51-NO, IV.G.52-NO) và giao thông kết nối.

Trong quy hoạch chi tiết được phê duyệt trước đó, các ô đất ký hiệu IV.G.47-NO, IV.G.48-NO, IV.G.49-NO, IV.G.50-NO là nhà ở thấp tầng, mật độ xây dựng lần lượt là 28.7%, 22,7%, 22,7%, 23,3%. Tổng diện tích các ô đất rộng 35.539m2 với tổng dân số là 304 người.

Văn bản số CV-LD 216/2022 đề xuất điều chỉnh tăng mật độ xây dựng lên lần lượt là 44%, 50%, 50%, 50%; tầng cao giữ nguyên; hệ số sử dụng đất tăng lên; song dân số được điều chỉnh giảm xuống chỉ còn 216 người. Điểm đáng chú ý là có khoảng 1.937m2 đất ở lô IV.G.50-NO được điều chỉnh thành đất cây xanh nhóm nhà.

Theo quy hoạch trước đó, các ô đất IV.G.51-NO (diện tích 12.365m2) và ô đất IV.G.52-NO (diện tích 14.035m2) có chức năng là nhà ở cao tầng và dịch vụ thương mại, tầng cao trung bình 15 tầng, mật độ xây dựng 25,5%, hệ số sử dụng đất 3,8 lần, tổng dân số 2 ô là 1.742 người.

Văn bản đề xuất điều chỉnh thêm hạng mục nhà ở thấp tầng và tăng tầng cao khu nhà ở cao tầng. Cụ thể, ô đất IV.G.51-NO sẽ được chia làm 3 ô đất có ký hiệu IV.G.51-CT, IV.G.51-TT1 và IV.G.51-TT2. Trong đó, IV.G.51-CT có diện tích là 9.962m2, mật độ xây dựng 50%, tầng cao 35 tầng, hệ số sử dụng đất 11 lần và dân số lên tới 1.854 người; 2 ô IV.G.51-TT1 và IV.G.51-TT2 có diện tích lần lượt là 1.217m2 và 1.203m2, là nhà ở thấp tầng, mật độ xây dựng 70%, dân số 48 người.

Đối với ô đất IV.G.52-NO cũng được chia làm 3 ô đất có ký hiệu là IV.G.52-CT, IV.G.52-TT1 và IV.G.52-TT2. Trong đó, IV.G.52-CT có diện tích là 9.969m2, mật độ xây dựng 50%, tầng cao 35 tầng, hệ số sử dụng đất 11 lần và dân số lên tới 1.896 người; 2 ô IV.G.52-TT1 và IV.G.52-TT2 có diện tích lần lượt là 1.221m2 và 1.210m2, là nhà ở thấp tầng, mật độ xây dựng 70%, dân số 42 người.

Nếu được điều chỉnh Quy hoạch Khu đô thị Ciputra giai đoạn II, tổng dân số sẽ tăng từ 2.046 người lên 4.014 người. Theo Công ty Nam Thăng Long, dân số tăng lên sẽ được cân đối bổ sung chuyển từ các ô I.B.26-NO, I.C.36-NO, I.B.29-NO đã được điều chỉnh giảm 2.045 người theo Quyết định số 968/QĐ-UBND ngày 18/3/2022 của UBND TP Hà Nội.

Đối với Quy hoạch Khu đô thị Ciputra giai đoạn III, đề xuất điều chỉnh cục bộ tại các ô đất có chức năng: Cây xanh, công viên, thể dục thể thao (ký hiệu: CXTT 01-04), Hồ điều hoà (ký hiệu MN 01-04), Bãi đỗ xe (ĐX01), Nhà ở cao tầng – thấp tầng (ký hiệu CT07, BT08, BT09) và giao thông kết nối.

Theo quy hoạch được phê duyệt trước đó, ô đất CT07 có diện tích 71.097m2, chức năng là chung cư cao tầng và dịch vụ thương mại, tầng cao 35 tầng, mật độ xây dựng 30%, dân số 7.074 người. Ô đất được đề xuất điều chỉnh chia thành 10 ô nhỏ, trong đó có 2 ô là nhà cao tầng, 4 ô là nhà thấp tầng, 1 ô thương mại dịch vụ, 1 ô là nhà văn hóa công cộng và 2 ô làm bãi đỗ xe.

Cụ thể, 2 ô có ký hiệu CT07-CT1 và CT07-CT2, tổng diện tích 16.212m2 có chức năng là nhà ở cao tầng với tầng cao 35 tầng, mật độ xây dựng 50%, có tổng dân số 3.584 người. Các ô có ký hiệu từ CT07-TT1 tới CT07-TT4 có chức năng là nhà ở thấp tầng, mật độ xây dựng 60%, tổng dân số 548 người.

Tổng dân số Quy hoạch Khu đô thị Ciputra giai đoạn II sau điều chỉnh sẽ giảm từ 7.074 người xuống còn 4.132 người. Theo lý giải của Công ty Nam Thăng Long, dân số giảm do được cân đối bổ sung sang ô CT05, CT06 và ô BT08, BT09.

"Đề xuất điều chỉnh này bảo đảm quy mô dân số trong khu đô thị và nằm trong quy mô dân số kiểm soát tại quy hoạch B3 quy hoạch phân khu đô thị H2-1", Công ty Nam Thăng Long cho biết.

Liên quan vấn đề này, trước đó, tháng 6/2019, hàng trăm hộ dân sống tại Khu đô thị Ciputra đã đồng loạt ký đơn gửi UBND TP. Hà Nội để phản đối đề xuất điều của chủ đầu tư về việc chỉnh quy hoạch Khu đô thị giai giai đoạn 2. Cư dân cho rằng, chủ đầu tư đã xây dựng đồ án quy hoạch điều chỉnh trong khu đô thị, trong đó một ô đất trước quy hoạch 5 tòa nhà với chiều cao từ 5 đến 47 tầng được đề xuất điều chỉnh tăng thành 8 tòa cao từ 45 đến 68 tầng.

Việc đề xuất quy hoạch giai đoạn 2 của Khu đô thị Ciputra đã khiến cho việc khiếu kiện kéo dài. Do đó, khi chủ đầu tư tiếp tục lấy ý kiến về quy hoạch Khu đô thị Ciputra giai đoạn II và giai đoạn III mới đây là việc làm hết sức cần thiết, bảo đảm đúng quy định của pháp luật song dư luận mong muốn việc điều chỉnh lần này cần phải nghiêm túc, khách quan tạo sự đồng thuận của người dân góp phần phát huy hiệu quả sử dụng đất, tạo cảnh quan cho thủ đô, tránh để xảy ra những thắc mắc khiếu kiện kéo dài như trước đây và lợi ích nhóm.