Ban quản lý chung cư khóa xe, phạt tiền người dân... có đúng quy định của pháp luật?

Những ngày qua, dư luận rất bức xúc về việc Ban quản lý khu chung cư Saigon Royal, địa chỉ tại phường 13, Quận 4, TP. Hồ Chí Minh ngang nhiên khóa xe máy, ô tô, thậm chí phạt tiền khi người dân đậu trong nội khu các tòa chung cư. Hành vi của Ban quản lý khu chung cư Saigon Royal có đúng theo quy định của pháp luật?.

Để rộng đường dư luận, phóng viên Báo Công Thương đã trao đổi với Ths. Luật sư Nguyễn Văn Hoàng - Trưởng văn phòng luật sư Minh Bạch Quốc Tế - Đoàn luật sư TP. Hà Nội xung quanh nội dung này.

PV: Ban quản lý chung cư Saigon Royal tự ý khóa xe ô tô, xe máy của người dân khi đậu trong nội khu các tòa chung cư có đúng theo quy định của pháp luật?

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng: Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, có 2 loại đường nội bộ trong khu chung cư: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư và không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Căn cứ tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, cụ thể đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Tuy nhiên, nếu hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì đây không được xem như phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trường hợp 1: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, nếu đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, Ban Quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đã hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Như vậy, mọi cư dân, khách tới đây đều phải tuân thủ quy định mà khu đô thị đưa ra, thống nhất trong đó có quy định khu vực không được phép dừng, đỗ xe. Vậy nên, họ hoàn toàn có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ, trong đó có việc hạn chế việc đi lại của người dân khi đi qua khu đô thị, ấn định các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử phạt với các phương tiện vi phạm.

Việc đỗ xe không đúng vị trí có thể bị coi là hành vi lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung của khu chung cư, theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, cho nên việc áp dụng hình thức xử lý là "khóa bánh xe" là đúng quy định của pháp luật. Do đó, bảo vệ khu đô thị có quyền thực hiện các biện pháp tình thế như khóa bánh xe để xử lý hành vi vi phạm.

Trường hợp 02: Đường nội bộ không thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, nếu đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước, thì đường nội bộ không được coi là phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, đối với những phương tiện vi phạm trong khu vực này mà bảo vệ tự ý khóa bánh là trái pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu đối với chủ phương tiện. Việc xem xét, xử lý hành vi vi phạm trong trường hợp này thuộc về lực lượng trật tự, giao thông của chính quyền địa phương.

Như vậy, nếu việc di chuyển phương tiện trong tuyến đường nội bộ khu đô thị không gây ảnh hưởng lớn, bảo vệ/đại diện Ban quản lý khu đô thị nên linh hoạt cho phép xe di chuyển, không nên áp dụng quá cứng nhắc quy định của pháp luật.

Trong trường hợp phát hiện phương tiện đỗ xe không đúng quy định nên ưu tiên nhắc nhở, giải thích cho chủ xe trên nguyên tắc đảm bảo sự hài hoà, lợi ích cho các bên. Biện pháp khoá bánh xe dù được thực hiện đúng quy định hay không cũng không phải là giải pháp tối ưu, mà giải pháp tốt hơn hết là khi chủ xe cố tình chống đối, có thái độ không hợp tác là thông báo sự việc với chính quyền địa phương để sự việc được giải quyết đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cần xem xét đến trách nhiệm của chính quyền địa phương cũng như các cơ quan quản lý có liên quan, nhất là việc quản lý về phần diện tích chung của khu dân cư, diện tích nơi đỗ xe… Bởi lẽ, để xảy ra tình trạng này cũng xuất phát từ việc lơ là, không sát sao trong việc quản lý các khu đô thị nói chung của chính quyền địa phương.

Đặc biệt, mỗi người dân cần tự có ý thức thực hiện đúng quy định pháp luật về giao thông đường bộ để tránh những trường hợp vi phạm không đáng có xảy ra.

PV: Ban quản lý chung cư Saigon Royal ngang nhiên phạt tiền người dân khi đậu xe trong nội khu các tòa chung cư; theo phản ánh thì "việc này được phường đồng ý"... như vậy có đúng vi phạm pháp luật?

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng: Đối vơi việc xử phạt bằng hình thức phạt tiền đối với chủ phương tiện của ban quản lý chung cư, tôi cho rằng, Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng không quy định các chế tài xử lý cụ thể được phép áp dụng khi xảy ra hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Hơn nữa, theo quy định pháp luật thì việc xử phạt chỉ được tiến hành bởi người có thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Do vậy, ban quản lý nhà chung cư hay bảo vệ nhà chung cư không có thẩm quyền xử phạt đối với các vi phạm nêu trên.

Đối với việc phường 13 quận 4, TP Hồ Chí Minh đồng ý cho ban quản trị tòa nhà chung cư Saigon Royal phạt tiền người dân trong nội khu các tòa chung cư là không phù hợp với quy định pháp luật nêu trên.

PV: Khi người dân đậu xe trong nội khu các tòa chung cư bị khóa xe, phạt tiền thì phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình?

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng: Theo tôi khi ngươi dân đậu xe trong nội khu các tòa chung cư bị khóa bánh và phạt tiền thì trước hết phải liên hệ với ban quản lý chung cư hoặc cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền để xác định việc đỗ xe của mình có thuộc phạm vi nội bộ của Ban quản lý chung cư hay không (đối với trương hợp bị khóa bánh). Sau đó tùy theo tính chất mức độ hành vi vi phạm của các cá nhân/ban quản lý chung cư, chủ ô tô bị khóa bánh có thể làm đơn tố giác ra cơ quan công an hoặc khởi kiện ra tòa để giải quyết và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Xin trân trọng cảm ơn ông!