Xu hướng mới trong kinh doanh mặt bằng bán lẻ

Công suất cho thuê mặt bằng giảm

Trong 4 tháng/2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt hơn 360.000 tỷ đồng, tăng 5,0% so cùng kỳ 2022. Sức mua mặc dù cải thiện nhưng bị áp lực bởi chỉ số tiêu dùng với mức 4,5%. Chỉ số tiêu dùng tăng cao sẽ dẫn đến giá thành tăng, và ảnh hưởng đến sức mua của người tiêu dùng.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong năm 2023, nhiều thương hiệu mới đang có kế hoạch mở rộng với triển vọng phát triển tích cực trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng dân số vững chắc và quá trình phục hồi kinh tế. Các thương hiệu với nhu cầu thuê diện tích lớn như Kohnan và Uniqlo đang mở rộng đến các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương.

Các xu hướng phong cách sống mới, sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng, thương mại điện tử tăng trưởng mạnh mẽ, nhóm khách hàng thế hệ GenZ hay bối cảnh lạm phát hậu Covid-19 đang tác động không nhỏ đến bất động sản bán lẻ truyền thống.

Ở góc độ mặt bằng bán lẻ cho thuê, báo cáo thị trường quý 1/2023 của Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh cho thấy công suất thuê toàn thị trường đạt 92%. Công suất ở mức cao 92% ổn định theo quý và giảm nhẹ -0,4 điểm phần trăm theo năm.

Một trong những xu hướng đáng chú ý là khách thuê tiếp tục bỏ trống và không gia hạn thêm hợp đồng tại các dự án ở ngoài trung tâm. Nguyên nhân chính của vấn đề này đến từ lượng khách qua lại thấp tại những mặt bằng có vị trí thuê không tốt, cùng với đó là chính sách marketing và quản lý không hiệu quả từ chủ đầu tư.

Theo thống kê của Savills, ngành hàng ăn uống chiếm 30% diện tích bị bỏ trống, ngành hàng thời trang chiếm 21%, ngành vui chơi giải trí chiếm 20% và ngành giáo dục chiếm 6%.

Theo bà Cao Thu Hương - một chủ kinh doanh bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, diễn biến thực tế ở thời điểm hiện tại không sáng sủa như kỳ vọng. Giá thuê mặt bằng có xu hướng tăng trong thời gian gần đây, sau khi đại dịch lùi xa. Nhiều chủ mặt bằng đã tăng giá ít nhất 5% so với thời điểm trước. Trong khi mức độ chi tiêu của người tiêu dùng thắt chặt, việc kinh doanh không sáng sủa như thời điểm trước khiến nhiều người kinh doanh phải tính toán bài toán chi phí, trong đó, giá thuê mặt bằng đắt đỏ là một trong những nguyên nhân khiến nhiều người không cầm cự nổi và trả mặt bằng.

Dự kiến trong 2023, 6 dự án mới sẽ cung cấp tổng diện tích cho thuê 124.000 m². Tuy nhiên, tiến độ xây dựng của nhiều dự án mới bị đình trệ và sự thận trọng ngày càng tăng của khách thuê có thể khiến các thương hiệu mới trì hoãn kế hoạch gia nhập thị trường trong thời gian tới. Các dự án mới như Vincom Megamall Grand Park và Central Premium Plaza đã hoãn kế hoạch khai trương từ nửa đầu năm 2023 sang nửa cuối năm nay. Tại các dự án ở khu vực ngoài trung tâmvới tỷ lệ lấp đầy thấp, các chủ nhà đang đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê mới.

Thay đổi không gian bán lẻ để phù hợp với thị trường

Mới đây, nhà vận hành khối đế bán lẻ Parkson đã chính thức rút khỏi thị trường Việt Nam sau 18 năm kinh doanh phát triển tại đây. Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý Bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam cho biết, mô hình kinh doanh của Parkson hay còn gọi là department store đã thể hiện sự thiếu hiệu quả của mình tại thị trường Việt Nam từ cách đây gần 10 năm. Quyết định này của Parkson không phải là điều quá bất ngờ mà phản ánh đúng tình của thị trường bán lẻ hiện tại. Cụ thể, các dự án trung tâm thương mại lúc này không còn quá ưu tiên cho thuê đến các diện tích lớn. Thay vào đó, họ ưu tiên chào thuê đến nhiều sự đa dạng ngành hàng, cung cấp đa dạng trải nghiệm mua sắm chongười tiêu dùng tại Việt Nam hơn.

Bên cạnh đó, những thói quen mua sắm mới ngày càng tác động rõ rệt đến hiệu quả kinh doanh của các thương hiệu, điều này khiến các trung tâm thương mại phải xây dựng chiến lược phát triển dài hơi, lên kế hoạch 3 - 5 năm để tiếp cải tiến mặt bằng hiện hữu, đón chào những thương hiệu quốc tế mới gia nhập vào Việt Nam. Khi một trung tâm thương mại có thương hiệu nổi tiếng mới sẽ tạo ra sức hút và đặc trưng riêng, khiến cho dự án của mình khác biệt so với các đối thủ trong khu vực- Bà Quyên chia sẻ.

Bà Marie Hickey - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Bất động sản Thương mại Savills UK cho rằng, việc các không gian bán lẻ đang chuyển mình từ cửa hàng truyền thống sang một không gian để khách hàng trải nghiệm nhiều hơn. Trong bối cảnh số hóa như hiện nay, vai trò của các cửa hàng vật lý đang được những thương hiệu định vị lại thành điểm đến kết hợp giữa mua sắm, thư giãn và giải trí.

Để liên tục nắm bắt những thay đổi mới mẻ này, các thương hiệu bán lẻvà chủ nhà nên hợp tác với những đơn vị đại diện uy tín, giúp tối ưu hiệu quả đầu tư, hỗ trợ các thương hiệu cũng như các chủ nhà để đưa ra những quyết định đầu tư, chiến lược phù hợp với bối cảnh thị trường. Giúp chủ các trung tâm thương mại cập nhật liên tục những biến động của thị trường, từ đó áp dụng mô hình cho thuê mới nhất và giữ được sức sống cho dự án của mình.