Vì sao Công ty BĐS Nhật Nam muốn thâu tóm Công ty Sông Đà 1.01 trên sàn chứng khoán?

Chiến lược thâu tóm Sông Đà 1.01 của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam nhằm mục đích dựng lại quỹ đất vàng của Sông Đà 1.01 hay để thổi giá cổ phiếu trên “xác sống” bết bát kéo dài nhiều năm.

Chiến lược thâu tóm Sông Đà 1.01

Chiến lược thâu tóm Sông Đà 1.01 của Nhật Nam có thể nói bắt đầu từ thông tin ông Phạm Khánh Phương đã trở thành cổ đông lớn của Công ty Sông Đà 1.01 sau khi mua vào gần 3,2 triệu cổ phiếu, tương đương 45,51% vào ngày 28/10/2022.

Đến ngày 25/11/2022, ông Phương đã bán 1.631.622 cổ phần SJC, giảm sở hữu xuống còn 1.603.396 cổ phần, chiếm tỷ lệ 23,12% trên tổng số 7,2 triệu cổ phần lưu hành. Hiện tại, nam ca sĩ Khánh Phương đang là thành viên của HĐQT của Công ty Sông Đà 1.01.

Tiếp đến cùng ngày 25/11/2022, bà Vũ Thị Thuý đã mua vào 1.631.622 cổ phần SJC – đúng bằng khối lượng mà ông Phương bán ra, trở thành cổ đông lớn với tỷ lệ 23,53% vốn điều lệ.

Với tỷ lệ vốn điều lệ lớn, ông Phạm Khánh Phương và bà Vũ Thị Thuý đã trở thành cổ đông lớn.

Đến ngày cuối cùng của năm 2022, một cuộc ĐHĐCĐ bất thường được tổ chức với điểm đáng chú ý là ông Phương và bà Thuý trở thành người có quyền lãnh đạo Sông Đà 1.01. Theo đó, 3 thành viên HĐQT Sông Đà 1.01 khi đó gồm ông Phạm Thanh Phong (Chủ tịch HĐQT), ông Tạ Văn Trung (kiêm Giám đốc) và ông Nguyễn Bình Đông (kiêm Phó Giám đốc) bị bãi nhiễm. Ngoài ra, các thành viên HĐQT của SJC được tăng từ 3 lên 5. Ngoài bà Thuý, ông Phương, các ông Trịnh Văn Tôn (sinh năm 1984, Thái Bình), ông Nguyễn Văn Đức (sinh năm 1982, Hà Nội) và ông Tạ Văn Trung (sinh năm 1956, Hà Nội) cũng tham gia vào HĐQT.

3/5 thành viên HĐQT mới của Sông Đà 1.01 đang nắm giữ những vị trí chủ chốt tại Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam. Cụ thể, bà Vũ Thị Thúy - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Bất động sản Nhật Nam, ông Trịnh Văn Tôn - Phó Tổng Giám đốc Bất động sản Nhật Nam, ông Nguyễn Văn Đức - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nam Nhật Khang, thành viên Ban chiến lược Bất động sản Nhật Nam.

Sau lùm xùm thì đến ngày 31/3, bà Vũ Thị Thuý - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất Động sản Nhật Nam - đã bán 1.631.600 cổ phiếu SJC để giảm tỷ lệ cổ phiếu đang nắm giữ tại SJC từ 23,5% về còn 0%, qua đó không còn là cổ đông lớn tại Sông Đà 1.01.

Trong khi bà Thuý bán thì lại có hai doanh nghiệp cũng đã mua vào lượng lớn cổ phiếu SJC, trở thành cổ đông lớn của công ty. Cụ thể, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Đà Nhật Nam đã mua vào 706.000 cổ phiếu SJC để nâng tỷ lệ cổ phiếu nắm giữ từ 0,09% lên 10,18%. Đồng thời, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Nhật Khang cũng có thông báo mua vào 881.600 cổ phiếu SJC, qua đó nắm giữ đến 14,69% cổ phần Sông Đà 1.01.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Đà Nhật Nam được thành lập ngày 21/11/2022 tại quận Tây Hồ, TP. Hà Nội với vốn điều lệ 500 tỷ đồng. Trong đó bà Vũ Thị Thuý là cổ đông chính khi góp đến 90% vốn, đồng thời đảm nhiệm vai trò Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật Công ty.

Còn Công ty Cổ phần Đầu tư Nhật Nam Nhật Khang được thành lập ngày 29/9/2022 tại phường Bến Nghé, TP.HCM với vốn điều lệ 88 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập có sự xuất hiện của ca sĩ Phạm Khánh Phương với 68% cổ phần vốn góp.

Trong diễn biến liên quan đến SJC, ông Lê Hà Phương đăng ký mua 1,6 triệu cổ phiếu SJC, nhằm trở thành cổ đông lớn của Công ty. Thời gian thực hiện từ ngày 26/05 - 23/06, theo phương thức thỏa thuận và khớp lệnh. Ông Lê Hà Phương (sinh năm 1979) được HĐQT Công ty bổ nhiệm làm Giám đốc Điều hành vào ngày 03/05/2023.

Thâu tóm “xác sống” với kết quả kinh doanh báo động

Diễn biến của Nhật Nam với Sông Đà khiến nhiều nhà đầu tư liên tưởng tới cuộc thâu tóm “xác sống”. Khi thực tế, Sông Đà 1.01 sở hữu kết quả kinh doanh không hề khả quan. Công ty này vẫn vướng vào thua lỗ rất nặng nề. Doanh thu thuần năm 2022 của SJC chỉ ghi nhận gần 7 tỷ đồng, giảm 85% so với năm trước.

Về lý do giảm, phía công ty cho rằng, do trong năm không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản, mặt khác chỉ ghi nhận doanh thu từ dịch vụ vận hành nhà chung cư và cho thuê một số tài sản. Điều đáng nói doanh thu giảm mạnh nhưng chi phí gia tăng đột biến.

Theo BCTC, khoản chi phí tài chính lên tới gần 4,5 tỷ đồng. Chi phí quản lý cũng tăng 47%, lên hơn 2 tỷ đồng. Doanh thu giảm, chi phí tăng khiến SJC lỗ 5,3 tỷ đồng, kéo dài số năm liên tục lỗ lên tới con số 4. Đồng thời đây cũng là năm lỗ lớn nhất.

Một lý giải thêm của doanh nghiệp này cho kết quả lỗ đến từ việc Công ty phải hạch toán toàn bộ tiền lãi chậm trả trên nợ gốc phải trả của quỹ kinh phí bảo trì dự án nhà chung cư cao tầng Hemisco, dẫn đến làm tăng chi phí. Năm 2021, Công ty lãi nhờ hoàn thành quyết toán chuyển nhượng dự án bất động sản, qua đó bù đắp được các chi phí.

Trong báo cáo tài chính của Sông Đà, một số bất động sản được ghi nhận đáng chú ý là Khu đô thị CT1 Văn Khê (Khu đô thị Văn Khê, La Khê, Hà Đông, khu nhà ở cao tầng Láng Hạ, dự án khu du lịch Đại Lải, dự án Vinafor Hà Đông và dự án số 1 Giáp Nhị - Đại Từ.

Trong các dự án này, có 2 dự án bất động sản dính lùm xùm cùng “vỡ tiến độ” và cam kết với khách hàng. Đầu tiên là dự án số 1 Giáp Nhị - Đại Từ (có tên thương mại là Eco Green Tower). Chủ đầu tư của dự án là SJC và CTCP Hóa chất. Dù sở hữu vị trí đắc địa, nhưng dự án liên tiếp vỡ cam kết trong thời gian giao nhà.

Vì lùm xùm này mà ngày 31/07/2019, HĐQT SJC tiếp tục có quyết định về việc chuyển nhượng dự án Eco Green Tower cho Công ty TNHH Thương Mại và Đầu tư Bất động sản Bình Minh. Theo đó, SJC sẽ chuyển nhượng toàn bộ thương phẩm còn lại và các quyền khai thác tại Eco Green Tower gồm: Toàn bộ căn hộ được chào bán cho người mua (tổng diện tích khoảng 16,171 m2 sàn thông thủy); toàn bộ diện tích sàn thương mại thuộc sở hữu và/hoặc phân chia cho SJC (khoảng 1,708 m2); toàn bộ diện tích để xe và/hoặc quyền khai thác sàn để xe cùng các quyền khai thác dịch vụ khác tại dự án thuộc sở hữu và/hoặc phân chia cho SJC.

Ngoài ra, SJC còn vướng lùm xùm với dự án Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor (tên thương mại Hanoi LandMark 51, sau đổi thành Tòa nhà Tokyo Tower).

Dự án có quy mô 4,557m2 với chiều cao xây dựng 51 tầng nổi (5 tầng trung tâm thương mại) và 4 tầng hầm để xe. Dự án do SJC và Tổng Công ty Lâm nghiệp Việt Nam - CTCP (Vinafor, HNX: VIF) cùng làm chủ đầu tư.

Các dự án của Sông Đà 1.01 không được đề cập cụ thể về tình trạng, tiến độ trong các báo cáo tài chính.

Có chiêu trò thổi giá cổ phiếu?

Một loạt dự án bết bát, với mối quan hệ chồng chéo trong chuyển nhượng cũng như hợp tác với các đối tác khác, có vẻ như, “đất vàng” không phải là “món dễ ăn” với Công ty Nhật Nam trong chiến lược thâu tóm Sông Đà 1.01. Trong khi đó, sự bất thường của Sông Đà 1.01 chính là giá cổ phiếu tăng “lạ kỳ”, khi kinh doanh thua kém, liên tục bị HNX cảnh cáo.

Diễn biến lạ của cổ phiếu SJC ghi nhận từ thời điểm tháng 8. Chỉ trong gần 4 tháng cuối năm 2022, cổ phiếu SJC ghi nhận 17 phiên trần, từ mức giá 1.900 đồng/cp đã tăng lên tới 17.900 đồng/cp. Ước tính, tốc độ tăng của cổ phiếu này khoảng hơn 840%. Giai đoạn này tương ứng thời điểm, nam ca sĩ Khánh Phương bắt đầu có giao dịch mua vào SJC. Và đến cuối năm 2022 là sự kiện ĐHĐCĐ bất thường của Sông Đà 1.01.

Bên cạnh thị giá, thanh khoản SJC trong giai đoạn tăng giá cũng tăng lên trung bình 29.123 cp/phiên, trong khi từ đầu năm 2022 đến cuối tháng 8 chỉ hơn 15.000 cp/phiên.

Đến ngày cuối tháng 3, cổ phiếu Sông Đà 1.01 giao dịch ở ngưỡng 5.600 đồng/cổ phiếu, tăng 14,29% so với phiên giao dịch liền kề. Đồng thời, thanh khoản ghi nhận giao dịch đột biến hơn 16 triệu cổ phiếu trong phiên, với giá trị khoảng 7,35 tỷ đồng. Đây thời điểm trùng với ngày bà Thuý chốt bán hơn 1 triệu giao dịch.

Từ tháng 4 đến nay, cổ phiếu này từng có nhiều phiên tăng kịch trần. Đến ngày 22/5, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã ra quyết định duy trì diện hạn chế giao dịch đối với cổ phiếu của CTCP Sông Đà 1.01 (UpCOM: SJC). Theo đó, cổ phiếu SJC chỉ được giao dịch vào phiên thứ 6 hàng tuần. Dù chỉ được giao dịch vào thứ 6 hàng tuần nhưng cổ phiếu SJC vẫn tiếp tục tăng trần. Giá cổ phiếu đóng cửa ngày 26/5 là 12.100 đồng/cổ phiếu, tăng trần, trùng thời điểm ông Lê Hà Phương đăng ký mua 1,6 triệu cổ phiếu.

Có thể thấy, những lần tăng đột biến của SJC đều liên quan đến hoạt động mua đi bán lại giữa các thành viên thuộc “nhóm” Công ty Nhật Nam. Những phiên trần cổ phiếu cũng liên quan đến một số thông tin như ĐHĐCĐ bất thường của Sông Đà 1.01. Và đáng chú ý thanh khoản của cổ phiếu này ghi nhận một số thời điểm biến động đột biến.

Trong khi đó, SJC là doanh nghiệp thuộc vốn hoá nhỏ. Tháng năm dài làm ăn thua lỗ, cộng với thông tin tài chính của công ty không minh bạch kéo dài quá nhiều năm là lý do mà giới đầu tư cho rằng, đây có thể là chiêu trò làm giá của nhóm Công ty Nhật Nam đang thâu tóm Sông Đà 1.01./.