Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền

Tình trạng “lệch pha” cung - cầu ngày càng lớn

Theo ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm 2022, TP. Hồ Chí Minh có 21 dự án bất động sản đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho biết: So với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Theo đó, số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm, cụ thể: Năm 2018 nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, chỉ bằng 65,8 % so với năm 2017, đến năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, chỉ bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, chỉ bằng 39,2 % so với năm 2017 và đến năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, chỉ bằng 33,6 % so với năm 2017.

Riêng 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản có đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường. Đặc biệt, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Cụ thể, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2), năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%. Đến năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Trong khi đó, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Đơn cử, năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%. Năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%. Riêng 9 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Cần tháo gỡ “vướng mắc” pháp lý tăng nguồn cung

Theo giới chuyên gia, bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong những năm gần đây.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh - cho biết: Lượng giao dịch căn hộ giảm 89% so với quý 2/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019.

Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.

“Mặc dù nguồn cung căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng lên 133,400 căn trong năm 2025, nhưng con số này cũng chỉ đáp ứng nổi khoảng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch” - bà Võ Thị Khánh Trang nhận định.

Bình luận về nguồn cung mới ít, ông Lê Hoàng Châu cho rằng có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, có nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc” về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, liên quan đến nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủvà các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó TP. Hồ Chí Minh có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở.

“Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị.