Thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh sẽ không có đột biến

Nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền ... Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như: khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản... Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Đánh giá về thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam - cho biết: Nguồn cung có dấu hiệu phục hồi tích cực, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019 trở về trước. Sức cầu toàn thị trường duy trì ở mức ổn định và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm 74% nguồn cung mới toàn thị trường. Riêng TP. Hồ Chí Minhtiếp tục khan hiếm nguồn cung trong 6 tháng đầu năm, các loại hình giao dịch chủ yếu diễn ra ở các laoij hình cá nhân đứng ra phân lô, tách thửa, quy mô nhỏ lẻ. Tập trung chủ yếu ở các huyện vùng ven như: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

Ghi nhận thực tế cho thấy, giá bán thứ cấp tăng phổ biến từ 7-11% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên thanh toán thứ cấp sụt giảm. Nguyên nhân chính đến từ động thái siết tín dụng cho vay ở các ngân hàng và tình hình khó khăn của nền kinh tế trong thời gian qua.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 -2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chí phí xây dựng tăng. Những nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ... Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ" để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng... cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, giải pháp đế kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường... nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo".

Không có đột biến trong nửa cuối năm 2022

Dự báo từ DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguôn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (khoảng 9.000 -11.000 căn); Bình Dương duy tri ở mức 3.000 – 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn. Các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Đặc biệt, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể bị tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng của ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 – 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Binh Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình.

Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghi dưỡng và nhà phố/shophouse nghrỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp đầy đủ tiện nghi và có vị tri tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

"Dự báo nửa cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở hầu hết các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn nửa đầu năm. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục xu hướng tăng, trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động"- các chuyên gia nhận xét.