Hậu “sốt” đất: Có thể xác lập một nền giá mới

Gắn trách nhiệm với chính quyền địa phương

Trong quý I/2021, diễn biến thị trường bất động sản cho thấy, nhu cầu tăng lên ở các lĩnh vực biệt thự, nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá và dịch vụ. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên & Môi trường, thời gian qua những nơi giá đất tăng nóng là vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Cần Thơ, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình, Phú Thọ, Đồng Nai, Bình Dương... Tuy nhiên, từ cuối tháng 4, những cơn sốt đã bắt đầu hạ nhiệt và có xu hướng đi ngang sau khi tăng 20-30% trong quý I.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho biết: “Giá đất đang chững lại chứ không tăng mạnh như trong quý I”. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, sốt đất thời gian trước chủ yếu là do dòng tiền dịch chuyển từ chứng khoán sang đất, đồng thời xuất hiện nhiều thông tin về quy hoạch khiến giá đất tăng mạnh. Những những cơn nóng sốt này thường chỉ giữ nhiệt được trong 1-2 tháng.

Theo anh Nguyễn Huy Thịnh, "sốt" đất đã hạ nhiệt và tiềm năng đầu tư vẫn là đất ven các khu công nghiệp, đất đô thị

Cũng theo Tổng thư ký Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, nhờ các động thái can thiệp của nhà nước, thị trường đã bình ổn trở lại. Để hạn chế sốt đất, cơ quan quản lý đã siết tín dụng bất động sản, thanh kiểm tra việc sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sự dụng đất ruộng, đất rừng... Các tỉnh thành cũng có có xu hướng giám sát các biến động giá giao dịch đất đai khi bị đặt vấn đề quy trách nhiệm cho chính quyền địa phương nếu đất tăng nóng.

"Khi nhà nước quản lý chặt và đưa ra các cảnh báo, nhà đầu tư cũng bắt đầu bình tĩnh khiến thị trường giảm nhiệt hơn", ông Đính nói và nhấn mạnh, đây cũng là bài học về quản lý thị trường bất động sản do công tác này chưa được triển khai thấu đáo, dẫn đến tình trạng môi giới lợi dụng, gây nóng thị trường.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác.

Cân bằng cán cân cung - cầu

Nhận định về xu hướng phát triển của bất động sản trong thời gian tơi, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phiên Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, so với các nước khác trên thế giới thì Việt Nam làm tốt việc kiểm soát dịch bệnh và hoạt động thu hút FDI sau năm 2020 đạt được những kết quả tốt. Việt Nam còn sở hữu triển vọng kinh tế lạc quan khi đạt GDP tăng trưởng dương trong năm 2020 so với các nước trong khu vực. Từ việc đầu tư phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ đã khiến cho nhu cầu trên những lĩnh vực liên quan như bất động sản công nghiệp hay các loại hình khác trở thành tiềm năng trong tương lai.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, anh Nguyễn Huy Thịnh – Phó giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư RFI cũng nhận định: “Hiện đất nền gắn liền với các khu công nghiệp, đất đô thị đang có nhiều tiềm năng thu hút các nhà đầu tư, nguyên nhân nhờ chính sách ưu đãi với lãi suất thấp từ các ngân hàng, cùng với sự dịch chuyển đầu tư lớn từ các tập đoàn trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp khiến giá đất ở ven khu công nghiệp cũng tăng theo. Cụ thể một số khu công nghiệp vẫn đang ghi nhận diễn ra giao dịch mạnh đất nền công nghiệp như, Khu công nghiệp Vsip của Bắc Ninh, Khu công nghiệp Tân Hà Đô tại huyện Can Lộc, Hà Tĩnh. Hay như khu công nghiệp Becamex Bình Dương”.

Một dự án vừa làm hạ tầng, chuẩn bị giao bán tại Đồng Phú, Bình Phước

Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, sẽ chưa thể nhìn thấy việc sốt đất xảy ra thêm. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý.

“Chúng ta nên đầu tư vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng; còn nếu đầu tư theo hướng “để đấy” hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý. Suy cho cùng, điều này dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng. Thanh khoản của một số khu vực không cao, sẽ dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả”, bà Hằng cho biết.

Cũng theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành.

“Chúng tôi hy vọng nền giá mới sẽ sớm định hình ổn định, tuy nhiên sẽ cần thời gian để mức giá có thể điều chỉnh lại. Hiển nhiên là tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn. Có một thực tế mà chúng ta nhận thấy là bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, vẫn luôn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, một trong những phương án đa dạng hóa kênh đầu tư của các nhà đầu tư. Nhưng chúng ta vẫn cần lưu ý về việc cân nhắc giá trị của kênh đầu tư về dài hạn này. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm” - ông Matthew Powell nói.